Tháo gỡ “điểm nghẽn” đất đai
Chính phủ vừa ban hành Nghị quyết số 339/NQ-CP về dự thảo Nghị quyết của Quốc hội quy định về một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai.
Diễn đàn Doanh nghiệp đã có cuộc trao đổi với Luật sư Phạm Thanh Tuấn - Đoàn Luật sư TP Hà Nội về vấn đề này.
- Ông có nhận định thế nào về nội dung dự thảo Nghị quyết mới này?
Sau một năm triển khai, Luật Đất đai 2024 đã bộc lộ một số hạn chế, đặc biệt ở khâu tài chính đất đai, cơ chế định giá và tổ chức bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Nhiều tình huống phát sinh trong thực tế chưa có hướng dẫn cụ thể, dẫn đến lúng túng cho cơ quan thực thi và làm chậm tiến độ một số dự án.
Dự thảo Nghị quyết lần này được xây dựng nhằm kịp thời tháo gỡ những vướng mắc đó. Dự thảo Nghị quyết đã đề xuất bổ sung một số trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, đồng thời tạo cơ chế linh hoạt hơn trong lựa chọn hình thức giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất đối với doanh nghiệp. Bên cạnh đó, phương pháp xác định giá đất cũng được điều chỉnh theo hướng đơn giản, minh bạch và dễ áp dụng hơn, thay thế dần tình trạng phải xác định giá đất cụ thể kéo dài và phức tạp như trước đây.
- Việc bổ sung 3 trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội sẽ tác động thế nào đến thị trường địa ốc, thưa ông?
Dự thảo Nghị quyết bổ sung 3 nhóm dự án thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, gồm dự án trong khu thương mại tự do, trung tâm tài chính quốc tế; dự án đã thỏa thuận được 75% diện tích và số lượng người sử dụng đất còn lại do HĐND tỉnh quyết định thu hồi; và quỹ đất thu hồi để thanh toán dự án BT hoặc để bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất sản xuất, kinh doanh. Như vậy, cùng với 31 trường hợp tại Điều 79 Luật Đất đai 2024, việc bổ sung này bảo đảm bao quát các tình huống thu hồi đất phát sinh trên thực tế.
Tôi cho rằng việc đưa các dự án trong khu thương mại tự do, trung tâm tài chính quốc tế và quỹ đất thanh toán BT vào diện thu hồi là phù hợp, bởi đây là các dự án có tính động lực nhưng chưa được Điều 79 quy định. Quy định mới cũng tạo sự thống nhất với Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư (PPP) sửa đổi, góp phần khắc phục khoảng trống pháp lý và bảo đảm tính đồng bộ giữa Luật Đất đai 2024 và các luật có liên quan.
Bên cạnh đó, cơ chế thu hồi phần diện tích còn lại sau khi chủ đầu tư đã thỏa thuận được 75% là cần thiết để tháo gỡ điểm nghẽn trong thực tiễn. Tuy nhiên, cần kèm theo điều kiện kiểm soát, như xác lập khung giá tham chiếu minh bạch; thiết lập cơ chế hòa giải, hỗ trợ trung gian trước khi áp dụng biện pháp hành chính, qua đó bảo đảm hài hòa lợi ích, tránh nguy cơ lạm dụng.
- Với dự thảo Nghị quyết này, liệu có phát sinh vướng mắc về giá đất và tác động đến giá nhà hiện nay, thưa ông?
Theo Luật Đất đai 2024, giá đất hiện được xác định theo bảng giá đất hoặc giá đất cụ thể. Trong khi Điều 5, Dự thảo Nghị quyết chuyển sang cơ chế chung là áp dụng bảng giá đất kết hợp hệ số điều chỉnh (hệ số K) để linh hoạt tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế sử dụng đất… cho cả doanh nghiệp và cá nhân, thay cho cơ chế “hai thang giá” trước đây.
Đối với doanh nghiệp, cách làm này dễ tính toán, công khai, minh bạch và khắc phục các vướng mắc khi xác định giá đất cụ thể. Giá đất ổn định ở mức phù hợp cũng góp phần giảm chi phí đầu vào, thúc đẩy đầu tư và sản xuất kinh doanh.
Tuy nhiên, điểm gây băn khoăn lớn nhất là cách tính giá đất bồi thường cho người bị thu hồi theo bảng giá đất và hệ số K (khoản 6 Điều 3). Nếu cơ chế này giúp doanh nghiệp giảm nghĩa vụ tài chính so với giá đất cụ thể, thì khi áp dụng chính bảng giá đó để bồi thường, mức nhận của người dân cũng sẽ thấp hơn tương ứng.
Ngoài ra, dự thảo Nghị quyết có quy định UBND cấp tỉnh được áp dụng biện pháp, mức hỗ trợ bổ sung (khoản 11 Điều 3), nhưng cơ chế bảo đảm “đúng giá trị quyền sử dụng đất” cho người bị thu hồi vẫn chưa thật rõ. Bồi thường phải phản ánh giá trị thực của thửa đất; còn hỗ trợ chỉ mang tính bổ sung, không nên sử dụng khoản hỗ trợ để "bù" cho phần bồi thường bị giảm.
- Theo ông, cần có giải pháp nào để đảm bảo sự minh bạch, công bằng trong việc ban hành bảng giá đất?
Theo quy định của dự thảo Nghị quyết, tới đây bảng giá đất sẽ là công cụ duy nhất dùng để xác định mọi nghĩa vụ tài chính về đất đai của người dân, doanh nghiệp, tổ chức. Nghị quyết quy định HĐND cấp tỉnh quyết định, sửa đổi bổ sung bảng giá đất khi cần thiết. Bảng giá đất sẽ được áp dụng từ 01/01/2026. Đồng thời, UBND cấp tỉnh sẽ ban hành hệ số K áp dụng từ 01/01 hàng năm. Trường hợp cần thiết, UBND cấp tỉnh quyết định sửa đổi, bổ sung hệ số điều chỉnh giá đất trong năm hoặc cho từng vị trí để áp dụng.
Vì bảng giá đất sẽ trở thành “công cụ trung tâm” trong toàn bộ hoạt động định giá đất trong thời gian tới, nên bảo đảm tính minh bạch và công bằng khi ban hành bảng giá là yêu cầu then chốt. Muốn làm được điều này, theo tôi, dữ liệu đầu vào phải khách quan và đầy đủ, được liên thông từ hệ thống công chứng, đăng ký đất đai, cơ quan thuế, ngân hàng và các sàn giao dịch, thay vì chỉ dựa vào khảo sát hành chính như trước đây. Đồng thời, cần có sự tham gia giám sát xã hội của Mặt trận Tổ quốc, hiệp hội nghề nghiệp và đại diện cộng đồng dân cư.
Cùng với đó, quá trình xây dựng bảng giá đất cần được thẩm định hoặc phản biện bởi tổ chức độc lập bên ngoài hệ thống hành chính nhằm loại bỏ xung đột lợi ích. Sự minh bạch về dữ liệu, cơ chế giải trình rõ ràng và sự tham gia giám sát độc lập chính là nền tảng để bảo đảm công bằng trong việc ban hành bảng giá đất.
- Trân trọng cảm ơn ông!