Kho xưởng xây sẵn tiếp tục là “điểm sáng”
Theo các chuyên gia, loại hình kho xưởng xây sẵn tiếp tục là “điểm sáng” của thị trường bất động sản công nghiệp trong thời gian qua.
Thị trường nhà xưởng và kho xây sẵn ghi nhận hoạt động ổn định trong suốt ba quý đầu năm 2025, nhờ nhu cầu linh hoạt đến từ các doanh nghiệp logistics, thương mại điện tử và sản xuất nội thất.
Theo báo cáo của CBRE Việt Nam, tỷ lệ lấp đầy của phân khúc xưởng xây sẵn đạt tới 96%, cho thấy sức hút mạnh mẽ của mô hình “thuê để sản xuất nhanh” – giúp doanh nghiệp tiết kiệm thời gian và chi phí đầu tư ban đầu. Tổng diện tích hấp thụ trong 9 tháng đạt 570.000m2, chỉ giảm nhẹ 4% so với cùng kỳ năm ngoái, trong khi kho xây sẵn tăng trưởng 14%, đạt hơn 400.000m2.
Theo bà Phạm Ngọc Thiên Thanh, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn CBRE Việt Nam khu vực miền Nam, trong bối cảnh chi phí đầu tư vốn lớn vào đất đai tiềm ẩn rủi ro, nhiều doanh nghiệp chọn thuê nhà xưởng hoặc kho sẵn có để linh hoạt điều chỉnh sản xuất. Đây là xu hướng nổi bật trong hai năm trở lại đây, đặc biệt ở nhóm doanh nghiệp logistics và thương mại điện tử.
Bên cạnh đó, bà Thanh dự báo thị trường sẽ đón hơn 600.000 m² nguồn cung mới trong năm 2026, góp phần ổn định giá thuê và tăng tính cạnh tranh giữa các khu vực. Tuy nhiên, các chính sách ưu đãi thuê có thể sẽ giảm dần khi kinh tế toàn cầu từng bước phục hồi và ổn định.
Đáng nói, dù chịu ảnh hưởng từ biến động thương mại và chính sách thuế, thị trường bất động sản công nghiệp miền Nam vẫn được đánh giá là năng động nhất cả nước, với sức bật đến từ nhu cầu kho - xưởng xây sẵn và lợi thế hạ tầng logistics đang được đầu tư mạnh. Theo đó, giá thuê trung bình của kho đạt 5 USD/m²/tháng, còn nhà xưởng đạt 5,2 USD/m²/tháng, hầu như không thay đổi so với quý trước, phản ánh sự ổn định của thị trường. Dù nguồn cung mới trong quý 3/2025 đạt 161.000 m², tỷ lệ lấp đầy toàn thị trường vẫn ở mức 74%, chứng tỏ nhu cầu thuê tăng tương ứng với tốc độ mở rộng của nguồn cung.
Báo cáo của JLL Việt Nam cũng cho thấy, trong quý 3/2025, lượng hấp thụ ròng kho - xưởng hiện đại đạt hơn 95.000 m², tăng 34% so với cả năm 2024. Nguồn cầu chủ yếu đến từ các công ty logistics thuê diện tích lớn để phục vụ hoạt động phân phối hàng hóa trong nước và quốc tế.
Bà Trang Lê, Tổng Giám đốc JLL Việt Nam cho biết, chính sách thương mại mới của Hoa Kỳ đang dần được làm rõ, qua đó cải thiện đáng kể tâm lý và kỳ vọng của nhà đầu tư quốc tế đối với khu vực Đông Nam Á, trong đó có Việt Nam. Theo bà Trang Lê, năm 2025 dự kiến khép lại với loạt dự án kho hiện đại được đưa vào vận hành tại Tây Ninh, đáng chú ý là dự án quy mô 120.000 m² của BWID – một trong những nhà phát triển dẫn đầu thị trường hiện nay.
Tính đến nay, tổng nguồn cung kho - xưởng hiện đại tại khu vực miền Nam đạt hơn 2,3 triệu m², tăng 5,7% so với cùng kỳ năm trước. Thị trường vẫn ghi nhận sự thống lĩnh của hai nhà phát triển lớn BWID và Mapletree, chiếm gần 51% tổng thị phần. Giá thuê trung bình đạt 5,05 USD/m²/tháng, tăng nhẹ 3%, trong khi các chính sách ưu đãi thuê vẫn được duy trì nhằm thu hút thêm khách hàng mới và kích thích nhu cầu mở rộng.
Loại hình kho, xưởng xây sẵn được dự báo sẽ duy trì đà tăng trưởng ổn định trong năm 2026, khi các yếu tố vĩ mô và thương mại quốc tế dần thuận lợi hơn. Sự trở lại của dòng vốn FDI, cùng với xu hướng chuyển dịch sản xuất trong khu vực Đông Nam Á, tiếp tục đặt Việt Nam vào vị trí trung tâm trong chuỗi cung ứng khu vực. Tuy nhiên, giới chuyên môn lưu ý rằng giai đoạn tăng trưởng nóng đã qua và thị trường đang bước vào giai đoạn sàng lọc – nơi chất lượng dự án, vị trí chiến lược và khả năng tích hợp công nghệ sẽ là yếu tố quyết định năng lực cạnh tranh của nhà phát triển. Khi đó, buộc các chủ đầu tư phải nâng cấp chất lượng hạ tầng, tiêu chuẩn xanh, cũng như tăng cường yếu tố bền vững trong thiết kế và vận hành. Nhiều doanh nghiệp FDI hiện ưu tiên lựa chọn nhà xưởng đạt chứng nhận LEED hoặc EDGE, đáp ứng yêu cầu ESG trong chuỗi cung ứng toàn cầu.