Hà Nội: Bảng giá đất mới dự kiến cao nhất hơn 700 triệu đồng/m2
Bảng giá đất mới dự kiến áp dụng từ năm 2026, loạt tuyến đường tại khu vực trung tâm có mức cao nhất hơn 700 triệu đồng một m2.
Theo Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội, dự thảo bảng giá đất giai đoạn 2026 – 2030 đang được hoàn thiện để trình HĐND thành phố xem xét thông qua vào cuối năm nay.
Chu kỳ điều chỉnh giá đất: Đô thị phân khu rõ rệt
Ở lần điều chỉnh này, bảng giá mới chia Hà Nội thành 17 khu vực với hơn 2.000 tuyến đường phố. Trong đó, khu vực nội đô lịch sử có 8 tuyến phố được đề xuất chạm hoặc vượt mức 700 triệu đồng/m2 – mức cao nhất từ trước đến nay.
Các tuyến phố có giá đất kỷ lục gồm: Bà Triệu (đoạn Hàng Khay – Trần Hưng Đạo), Đinh Tiên Hoàng, Hai Bà Trưng (Lê Thánh Tông – Quán Sứ), Hàng Đào, Hàng Khay, Hàng Ngang, Lê Thái Tổ, Lý Thường Kiệt, Nhà Thờ và Trần Hưng Đạo (Trần Thánh Tông – Lê Duẩn). Đây chính là khu vực 1, tập trung chín phường trung tâm như Hoàn Kiếm, Ba Đình, Văn Miếu – Quốc Tử Giám, Cửa Nam và Hai Bà Trưng.
Tại khu vực này, mức giá cao nhất dự kiến vượt 700 triệu đồng/m2, tăng khoảng 2% so với bảng giá hiện hành ban hành theo Quyết định 71 ngày 20/12/2024. Ngược lại, tuyến Đồng Cổ (quận Tây Hồ) có giá thấp nhất chỉ hơn 82 triệu đồng/m2. Bình quân giá đất của chín phường trung tâm là 255,3 triệu đồng/m2, cũng tăng 2%. Theo nhóm soạn thảo, lần điều chỉnh này chủ yếu phản ánh sát thực tế biến động thị trường, đồng thời đảm bảo sự ổn định về thuế, phí và giá tính bồi thường khi thu hồi đất, tránh gây sốc về giá.
Bên cạnh đó, các vùng trung tâm mở rộng cũng có sự điều chỉnh đáng kể. Khu vực 2 gồm các phường Hồng Hà, Vĩnh Tuy, Bạch Mai, Kim Liên, Đống Đa, Láng với 111 tuyến phố; riêng Láng Hạ (đoạn Thái Hà - đường Láng) giữ mức cao nhất gần 320 triệu đồng/m2, trong khi đường Lĩnh Nam (đoạn Tam Trinh - Tân Khai) chỉ gần 70 triệu đồng/m2.
Đối với khu vực 3 (Phú Thượng, Xuân Đỉnh, Nghĩa Đô, Cầu Giấy, Yên Hòa, Thanh Xuân, Khương Đình, Phương Liệt, Định Công, Hoàng Mai…), các tuyến phố đồng loạt tăng 2%. Khu vực 4 đến 6 (Từ Liêm, Hà Đông, Long Biên…) đa số giữ nguyên hoặc chỉ điều chỉnh nhẹ tuỳ vị trí.
Đáng chú ý nhất là khu vực ngoại thành. Tại khu vực 9 (Liên Minh, Ô Diên, Đan Phượng, Hoài Đức, Dương Hòa, Đông Sơn, An Khánh), mức tăng cao nhất lên tới 26%. Giá đất tại vị trí số 1 trên quốc lộ 32 (đoạn Xuân Phương đến Kim Chung - Di Trạch) dự báo đạt 64,7 triệu đồng/m2, bình quân của khu vực này tăng từ 26,8 triệu lên 30,4 triệu đồng/m2.
Tương tự, khu vực 7 (Mê Linh, Quang Minh, Đông Anh…) và khu vực 10 (Thanh Trì, Thường Tín, Thanh Oai…) đều ghi nhận mức tăng 25%, phản ánh rõ xu hướng mở rộng đô thị và đầu tư hạ tầng vùng ven.
Cơ hội và thách thức đan xen
Việc ban hành bảng giá đất mới không chỉ là động thái hành chính mà còn là công cụ kinh tế tác động trực tiếp đến thuế, phí, tiền sử dụng đất, cũng như định hướng phát triển đô thị của Hà Nội. Các chuyên gia cho rằng mức tăng trung bình 2% tại nội đô nhằm kiềm chế mặt bằng giá đất trung tâm, đồng thời tạo dư địa thúc đẩy phát triển các vùng ven. Nếu mức tăng 25 - 26% ở ngoại thành được thông qua, đây sẽ là tín hiệu rõ nét về quá trình đô thị hóa hướng Tây và Bắc, nơi tập trung các dự án giao thông lớn.
Giá đất thực chất phản ánh kỳ vọng về hạ tầng, tiềm năng phát triển; việc điều chỉnh tăng mạnh ở vùng ven, nhất là dọc các tuyến vành đai, là bước đi chiến lược chuẩn bị cho mở rộng đô thị đến năm 2030. Dù vậy cũng cần tránh tình trạng đầu cơ, thổi giá gây mất cân bằng cho thị trường.
Hệ quả lớn là nguồn thu ngân sách bị ảnh hưởng mạnh; khi giá đất tăng, theo đó tiền sử dụng đất, thuế chuyển nhượng và chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng cũng tăng. Hà Nội dự kiến nguồn thu từ đất năm 2026 có thể tăng thêm 2.500 - 3.000 tỷ đồng, chủ yếu đến từ ngoại thành.
Song song với kỳ vọng tăng thu ngân sách, người dân và doanh nghiệp lại phải đối mặt áp lực chi phí. Nếu giá đất tăng nhanh, chi phí đầu tư dự án nhà ở, hạ tầng xã hội sẽ bị đẩy lên cao, tác động trực tiếp đến giá bán nhà. Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang cố gắng phục hồi, việc cân đối nguồn thu ngân sách với sức chịu đựng của thị trường là bài toán rất quan trọng.
Mức tăng tới 25 - 26% tại vùng ven dự báo sẽ biến các khu vực này thành điểm sáng đầu tư trong giai đoạn 2026 - 2030. Sự xuất hiện của những đại dự án như Vành đai 4, đường sắt đô thị, cầu Tứ Liên, cầu Trần Hưng Đạo… đang là động lực lớn cho khu vực Hoài Đức, Mê Linh, Đông Anh bứt phá.
Rõ ràng, việc ban hành bảng giá đất mới không chỉ là thay đổi con số trên giấy tờ mà còn đánh dấu một chu kỳ phát triển không gian đô thị mới cho Hà Nội, cân bằng giữa trung tâm lịch sử với các vùng ngoại ô phát triển mở rộng.
Có thể thấy, từ 8 tuyến phố trên 700 triệu đồng/m2 đến nhiều vùng ven tăng trưởng hơn 25%, bản đồ giá đất thủ đô đang cho thấy sự dịch chuyển mạnh mẽ của dòng vốn, dân cư và hạ tầng. Trong bối cảnh đó, cơ hội và thách thức song hành, nhưng mục tiêu cuối cùng không chỉ nhằm cập nhật mặt bằng giá thị trường, mà còn hướng tới xây dựng một Hà Nội phát triển cân bằng, hiện đại và bền vững hơn trong thập niên tới.