Cần quy định rõ cơ chế đặc thù khi thi hành Luật Đất đai
VCCI nhấn mạnh, cần làm rõ các khái niệm, quy trình và cơ chế chuyển tiếp nhằm tháo gỡ vướng mắc khi thi hành Luật Đất đai mà vẫn bảo đảm tính minh bạch và đồng bộ pháp lý.
Tham gia cho ý kiến về Dự thảo Nghị quyết quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai (Dự thảo), Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) đã có nhiều góp ý quan trọng, tập trung vào các nội dung về thu hồi đất, cơ chế chuyển tiếp và áp dụng bảng giá đất nhằm bảo đảm quy định có tính khả thi, thống nhất và phù hợp thực tiễn.
Một trong những điểm được cộng đồng doanh nghiệp đặc biệt quan tâm là quy định về thu hồi đất đối với các dự án thực hiện thông qua thỏa thuận. Theo đó, điểm b khoản 2 Điều 3 Dự thảo quy định “Trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đã hết thời hạn phải hoàn thành việc thỏa thuận hoặc hết thời gian gia hạn phải hoàn thành thỏa thuận mà thỏa thuận được trên 75% diện tích đất và trên 75% số lượng người sử dụng đất thì Hội đồng nhân dân cấp tỉnh xem xét, thông qua việc thu hồi phần diện tích đất còn lại để giao đất, cho thuê đất cho chủ đầu tư”.
Theo VCCI, đây là một quy định mang tính mở, góp phần tháo gỡ tình trạng “tắc” dự án kéo dài nhiều năm qua do doanh nghiệp không đạt được thỏa thuận tuyệt đối với người dân. Tuy nhiên, nếu áp dụng cơ chế này, sẽ phát sinh một số rủi ro trong thực tế.
Cụ thể, việc Nhà nước thu hồi phần diện tích đất còn lại và áp dụng giá bồi thường theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất có thể tạo ra chênh lệch đáng kể so với giá thỏa thuận theo giá thị trường mà doanh nghiệp đã chi trả cho các hộ dân khác. Sự chênh lệch này dễ dẫn tới khiếu kiện, khiếu nại, kéo dài quá trình triển khai dự án, gây thiệt hại cho cả doanh nghiệp và người dân.
Để đảm bảo cân bằng lợi ích giữa Nhà nước – doanh nghiệp – người dân, VCCI đề nghị quy định lại cơ chế trên theo hướng cần xây dựng trình tự, thủ tục thu hồi riêng cho trường hợp đặc biệt này, trong đó Nhà nước đóng vai trò trung gian, hỗ trợ hai bên thỏa thuận giá. Nếu sau cùng không đạt được thỏa thuận, Nhà nước mới tiến hành thu hồi đất.
Đồng thời, tỷ lệ “75%” cần được xác lập trên cơ sở thống kê, tổng kết thực tiễn các dự án gặp vướng mắc do không đạt được thỏa thuận, tránh quy định mang tính ước lệ. Bên cạnh đó, Dự thảo cần quy định cơ chế chuyển tiếp rõ ràng cho các trường hợp doanh nghiệp đã tiến hành thỏa thuận trước thời điểm Nghị định 148/2020/NĐ-CP có hiệu lực, bởi trước đó pháp luật chưa có quy định về thời hạn hoàn thành thỏa thuận.
Đặc biệt, tại điểm a khoản 3 Điều 3, Dự thảo cho phép thu hồi đất trong trường hợp phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư chưa được phê duyệt nhưng đã được niêm yết công khai và có trên 75% người dân đồng ý.
Theo VCCI, đây là một cơ chế linh hoạt, cần thiết trong bối cảnh nhiều dự án trọng điểm, dự án đầu tư công cấp bách cần được đẩy nhanh tiến độ. Tuy nhiên, quy định này vẫn còn chưa đủ rõ về quy trình thực hiện. Do đó, kiến nghị cơ quan soạn thảo cần làm rõ các bước thu hồi đất trong trường hợp ngoại lệ này, đơn cử như việc phê duyệt phương án bồi thường có còn được thực hiện không; trình tự chi trả, hỗ trợ tái định cư sẽ ra sao… Việc làm rõ này là cần thiết để bảo đảm tính thống nhất, minh bạch, hạn chế phát sinh tranh chấp trong quá trình thực thi.
Liên quan đến khoản 9 Điều 4 của Dự thảo về quy định chuyển tiếp, VCCI cho rằng một số nội dung vẫn chưa cụ thể, dễ dẫn đến cách hiểu khác nhau.
Cụ thể, quy định “dự án đầu tư đã có văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc lựa chọn nhà đầu tư, chủ đầu tư trước ngày 01/7/2014” là chưa rõ ràng về loại hình văn bản, cũng như hình thức lựa chọn nhà đầu tư. Việc yêu cầu Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải xác nhận lại quá trình lựa chọn nhà đầu tư là một thủ tục hành chính mới, tiềm ẩn nguy cơ kéo dài quá trình triển khai, đi ngược lại tinh thần tháo gỡ của Nghị quyết.
VCCI cho rằng, khi dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc lựa chọn chủ đầu tư theo đúng quy định của pháp luật tại thời điểm đó, thì đây đã là sự thừa nhận tính hợp pháp từ phía Nhà nước. Vì vậy, việc “xem xét lại” quy trình lựa chọn là không cần thiết.
Do đó, VCCI kiến nghị điều chỉnh quy định theo hướng chỉ cần xác nhận rằng dự án phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và việc chậm giao đất, cho thuê đất không phải lỗi của nhà đầu tư, thì được tiếp tục triển khai mà không cần đấu giá, đấu thầu lại. Đồng thời, để bao quát hơn, cần bỏ cụm từ “thu hồi đất” trong điểm đ khoản 9 Điều 4, vì có nhiều dự án đã được thu hồi nhưng chưa giao đất, nếu giữ nguyên quy định hiện nay sẽ không thể tiếp tục triển khai.
Một nội dung khác được VCCI đặc biệt lưu ý là quy định về bảng giá đất tại Điều 7 Dự thảo. Để bảo đảm tính nhất quán, VCCI đề nghị bỏ đoạn dẫn chiếu ngược về Luật Đất đai, và thống nhất rằng mọi trường hợp đều áp dụng theo cơ chế của Nghị quyết.