Tác động kép của bảng giá đất mới
Bảng giá đất tăng cao sẽ gây áp lực lên thị trường bất động sản, song nếu có chính sách hợp lý có thể giúp thị trường minh bạch và bền vững hơn.
Trước hết, cần tách bạch rõ mục tiêu của bảng giá đất.
Tác động hai chiều
Bảng giá đất nên được coi là công cụ quản lý nhà nước – làm căn cứ tính thuế, phí, lệ phí, hoặc xác định nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, chứ không phải là công cụ định giá thị trường. Nếu địa phương áp dụng bảng giá đất cao một cách máy móc vào đền bù, giao đất, cho thuê đất… thì sẽ khiến chi phí đầu tư bị “đội” lên, từ đó làm giá nhà tăng mạnh.
Song song với đó, Nhà nước cần đẩy mạnh nguồn cung nhà ở, nhất là nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá thấp và nhà cho thuê. Việc này có thể thực hiện bằng cách quy hoạch quỹ đất riêng cho phân khúc nhà ở bình dân, khuyến khích doanh nghiệp tham gia bằng ưu đãi thuế, tín dụng, hoặc giảm tiền sử dụng đất. Khi nguồn cung đa dạng, giá nhà sẽ ổn định hơn, giúp người dân dễ tiếp cận hơn dù chi phí đất tăng.
Bên cạnh đó, việc điều chỉnh bảng giá đất trên địa bàn cũng tác động “hai chiều” tới thu hút đầu tư và phát triển dự án. Ngắn hạn, khi bảng giá được nâng và tiệm cận thị trường, chi phí đầu vào (tiền sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính, bồi thường) sẽ tăng, làm biên lợi nhuận mỏng hơn, đặc biệt với phân khúc nhà ở vừa túi tiền; một số nhà đầu tư sẽ phải cơ cấu lại bài toán tài chính, có thể làm chậm tiến độ dự án đang chuẩn bị đầu tư. Nhưng trung và dài hạn, mặt bằng giá sát thực tế giúp định giá minh bạch, giảm “khoảng chênh” để đầu cơ, tăng tính dự báo cho dòng tiền, qua đó cải thiện chất lượng nhà đầu tư và tính bền vững của thị trường.
Về khung pháp lý, Hà Nội đang áp dụng bảng giá theo Quyết định 71/2024/QĐ-UBND đến hết 31/12/2025; từ 01/01/2026, Luật Đất đai 2024 yêu cầu địa phương ban hành bảng giá đất hằng năm và mở rộng phạm vi áp dụng bảng giá cho 12 nhóm trường hợp điều này sẽ cố định một “luật chơi” nhất quán hơn, thuận lợi cho hoạch định dự án và đấu giá đất công. Nhà đầu tư nghiêm túc sẽ hưởng lợi còn mô hình “lướt sóng” sẽ bị sàng lọc.
Chính sách giá đất cần hài hòa lợi ích
Chính sách giá đất trong thời gian tới cần được thiết kế theo hướng hài hòa giữa mục tiêu tăng thu ngân sách và đảm bảo sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản. Điều quan trọng là phải xây dựng bảng giá đất sát với giá thị trường nhưng có lộ trình, phương pháp điều chỉnh hợp lý, tránh gây “sốc” cho doanh nghiệp và người dân.
Thứ nhất, cần phân loại rõ mục đích sử dụng đất để áp dụng giá phù hợp. Ví dụ, giá đất làm cơ sở tính thuế, phí, lệ phí có thể tiến dần tới giá thị trường, nhưng đối với các dự án an sinh như nhà ở xã hội, tái định cư, hạ tầng công cộng, Nhà nước nên áp dụng cơ chế hệ số điều chỉnh linh hoạt, thậm chí miễn giảm nghĩa vụ tài chính trong một số trường hợp.
Thứ hai, nên thiết lập cơ chế cập nhật giá đất định kỳ hằng năm dựa trên biến động thực tế của thị trường, kết hợp ứng dụng dữ liệu số và bản đồ giá đất trực tuyến để công khai, minh bạch hơn. Khi thông tin thị trường được chuẩn hóa và dễ tiếp cận, việc định giá sẽ khách quan, hạn chế tình trạng “xin – cho” hay chênh lệch giữa giá Nhà nước và giá giao dịch.
Thứ ba, cần điều chỉnh thuế và phí theo hướng ổn định, dự báo được, tránh tạo gánh nặng tài chính đột ngột cho doanh nghiệp. Nhà nước có thể giãn, hoãn hoặc chia nhỏ nghĩa vụ tài chính theo tiến độ dự án, giúp doanh nghiệp chủ động hơn trong dòng tiền, đồng thời không đẩy chi phí sang giá bán nhà.
Ngoài ra, nên tăng cường đối thoại với doanh nghiệp và hiệp hội nghề nghiệp trước khi ban hành hoặc điều chỉnh bảng giá đất. Cơ chế phản biện xã hội sẽ giúp chính sách bám sát thực tiễn, cân bằng lợi ích giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người dân.