Cải cách thuế bất động sản
Thuế luôn được xem là công cụ hữu hiệu để điều tiết thị trường bất động sản, song câu chuyện cải cách thuế vẫn còn nhiều rào cản trong suốt những năm qua.
Trên thực tế, việc xây dựng và thực thi chính sách thuế đối với bất động sản gặp nhiều khó khăn xuất phát từ một số nguyên nhân cơ bản.
Vướng mắc trong cải cách thuế
Thứ nhất, sự thiếu minh bạch trong cơ sở dữ liệu đất đai và hệ thống định giá. Hiện nay, hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai, nhà ở và thị trường bất động sản mới trong giai đoạn hoàn thiện, còn phân tán và thiếu liên thông giữa cơ quan thuế, nông nghiệp – môi trường, xây dựng… dẫn tới khó kiểm soát giá trị thực và số lượng bất động sản sở hữu của từng chủ thể.
Ngoài ra, việc xác định giá trị thị trường của bất động sản gặp nhiều khó khăn. Hầu hết chỉ số giá do các đơn vị độc lập thu thập và công bố, chưa hoàn chỉnh tất cả phân khúc nhà đất, thậm chí có tình trạng cùng một diện tích đất nhưng báo cáo của mỗi đơn vị lại cho dữ liệu khác nhau.
Hơn thế, việc các giao dịch bất động sản chủ yếu được diễn ra dưới hình thức “trao tay” dẫn đến tình trạng tồn tại “hai giá”– giá thực tế và giá ghi hợp đồng chênh lệch đáng kể, chủ yếu để giảm nghĩa vụ thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng vẫn còn phổ biến. Điều này làm sai lệch dữ liệu thị trường, gây thất thu ngân sách Nhà nước và khiến cho các mô hình tính thuế theo thu nhập thực tế hay giá thị trường trở nên khó thực thi.
Thứ hai, trong bối cảnh thu nhập bình quân tại Việt Nam còn thấp, giá nhà ngày càng tăng cao khiến người dân nhạy cảm với các đề xuất điều chỉnh thuế đối với bất động sản. Theo báo cáo của các đơn vị uy tín về bất động động sản, tại Hà Nội và TP HCM, người dân phải mất khoảng 23 – 25 năm thu nhập mới mua được một căn hộ, thậm chí 50 năm thu nhập để mua nhà mặt đất. Việt Nam thuộc top các quốc gia người dân khó tiếp cận mua nhà ở vào bậc nhất ở khu vực Đông Nam Á (thậm chí hơn cả Singapore). Điều này khiến cho các đề xuất thuế tài sản hoặc thuế lũy tiến đối với bất động sản khó tạo ra sự đồng thuận xã hội do có nguy cơ làm cho giá bất động sản càng gia tăng, đồng thời cũng ảnh hưởng không nhỏ đến sự phát triển của thị trường bất động sản trong nước.
Thứ ba, rào cản về hạ tầng công nghệ thông tin (CNTT) phục vụ hoạt động quản lý thuế. Rõ ràng hiện nay cơ sở hạ tầng, dữ liệu thông tin về bất động sản của Việt Nam chưa theo kịp các mô hình tính thuế hiện đại. Việc chuyển từ thuế thu nhập cá nhân 2% trên giá chuyển nhượng bất động sản sang phương thức đánh thuế trên giá trị chênh lệch giữa giá mua và bán bất động sản theo từng lần chuyển nhượng, hay các phương thức đánh thuế mới dựa trên thời gian nắm giữ bất động sản đều cần phải đi kèm với hoàn thiện cơ sở dữ liệu, hệ thống CNTT và dữ liệu đăng ký bất động sản. Nếu không thực hiện được điều này thì việc chuyển đổi phương thức tính thuế bất động sản sẽ khó khả thi và gây nhiều ách tắc.
Trong những năm gần đây, thị trường bất động sản Việt Nam chứng kiến đà tăng giá rất mạnh, tạo áp lực “bong bóng” tài sản. Trong khi đó, nguồn tín dụng chảy vào thị trường này cũng cực kỳ lớn, song chủ yếu thông qua các hoạt động đầu cơ, dễ dẫn tới nợ xấu ngân hàng do tài sản bị “găm hàng”, không đưa vào sử dụng, dễ đổ vỡ khi chu kỳ đảo chiều.
Với chính sách thuế như hiện nay, các hoạt động đầu cơ vẫn có sức hút lớn, dòng vốn tín dụng dễ tập trung quá mức vào đất nền, shophouse, biệt thự liền kề, các dự án “săn sóng”, tăng rủi ro cho hệ thống khi thị trường đảo chiều.
Giải pháp nào khả thi?
Phương án thuế lũy tiến hoặc đánh thuế tài sản cho người sở hữu nhiều bất động sản là hướng đi hợp lý, phù hợp thông lệ quốc tế. Việc này góp phần hạn chế đầu cơ, đồng thời bảo vệ nhu cầu an cư của người dân khi có chính sách miễn, giảm cho căn nhà đầu tiên hoặc diện tích nhà ở nhất định. Dù vậy, mọi cải cách thuế đều cần lộ trình phù hợp, tránh sốc lớn cho thị trường, vừa đảm bảo công bằng vừa giảm phản ứng tiêu cực.
Để tháo gỡ những “điểm nghẽn” trong cải cách chính sách thuế bất động sản, cần thúc đẩy một hệ thống giải pháp đồng bộ. Trước hết, việc minh bạch hoá thị trường cần được đặt lên hàng đầu cùng tiêu chuẩn hóa và liên thông dữ liệu bất động sản giữa các cơ quan. Cùng với đó, kiểm soát “hai giá” giao dịch qua sàn và thanh toán qua ngân hàng, siết chế tài khai giá thấp.
Bên cạnh đó, hoàn thiện pháp luật thuế bất động sản, nghiên cứu chuyển dần sang cơ chế đánh thuế chênh lệch khi đủ dữ liệu, áp thuế lũy tiến, miễn giảm cho đối tượng an cư, đánh mạnh vào đất bỏ hoang hoặc dự án chậm triển khai.
Thứ ba, đồng bộ hoá chính sách thuế với tín dụng và phát triển nhà ở xã hội, hướng nguồn lực vào khu vực nhu cầu thực, hạn chế tín dụng cho đầu cơ.
Thứ tư, tăng cường nghiên cứu, tham vấn và truyền thông về chính sách thuế mới, có lộ trình thí điểm từng giai đoạn, từng đối tượng nhằm nâng cao sự đồng thuận xã hội và đảm bảo thực thi hiệu quả.