Vì sao dự án NƠXH Tân Bình, TP HCM “chết yểu”?
Những xung đột pháp lý giữa chủ đầu tư và khách hàng, những bất cập giữa luật cũ và quy định mới về đất đai, nhà ở, xây dựng… khiến dự án NƠXH tại Tân Bình, TP HCM “chết yểu” suốt 16 năm.
Đáng nói, trước những áp lực TP HCM phải đẩy nhanh tiến độ, hoàn thành mục tiêu phát triển nhà ở xã hội (NƠXH), phấn đấu đến cuối năm 2025 hoàn thành 7 dự án với hơn 5.200 căn hộ, góp phần hoàn thành mục tiêu phát triển gần 200.000 căn nhà ở xã hội vào năm 2030…, thì Dự án Tổ hợp nhà ở – nhà ở xã hội Tân Bình tại số 32 đường Hoàng Bật Đạt, Tân Bình, TP HCM, lại đang rơi vào tình trạng bế tắc do vướng pháp lý, khiến dự án rơi vào tình trạng “chết yểu” suốt hơn 1 thập kỷ nhưng vẫn chưa tìm được lối ra.
Dự án “chết yểu” 16 năm
Theo đơn thư phản ánh của Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Tân Bình, gửi cho Diễn đàn doanh nghiệp, Dự án Tổ hợp nhà ở – nhà ở xã hội Tân Bình được phê duyệt từ năm 2009, do Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Tân Bình làm chủ đầu tư, trên khu đất hơn 4.414 m² tại số 32 đường Hoàng Bật Đạt, Tân Bình, TP HCM. Dự án được thiết kế gồm hai khối công trình: Block 1 cao 7 tầng (thương mại – văn phòng) và Block 2 cao 14 tầng (168 căn hộ NƠXH).
Và theo phê duyệt của Sở Xây dựng năm 2014, Dự án Tổ hợp nhà ở – nhà ở xã hội Tân Bình là một trong những dự án tiên phong trong chương trình phát triển nhà ở xã hội của TP HCM giai đoạn 2011 – 2020. Tuy nhiên, thay vì trở thành mô hình mẫu, dự án lại lâm vào tình trạng “đóng băng” suốt nhiều năm.
Về nguyên nhân, chủ đầu tư cho rằng điểm mấu chốt xuất phát từ xung đột pháp lý kéo dài, bất cập về quy hoạch, thi công và phát sinh kiện tụng, tranh chấp, dẫn đến ngăn chặn để thi hành bản án dân sự... Ngoài ra, trong quá trình thực hiện dự án, chủ đầu tư từng bị cơ quan hữu trách tuýt còi do xác định có vi phạm trong quá trình triển khai dự án, như: xây dựng sai nội dung được phê duyệt tại Quyết định 44/QĐ-SXD-TĐDA năm 2014; tăng tầng và thay đổi công năng một số hạng mục… Và từ những vi phạm này, Sở Xây dựng TP HCM đã buộc phải ban hành văn bản tạm đình chỉ thi công và yêu cầu chủ đầu tư phải khắc phục hậu quả.
Những điểm nghẽn pháp lý
Theo báo cáo của Sở Xây dựng TP HCM gửi UBND TP HCM gần nhất, phần lớn các vướng mắc của dự án bắt nguồn từ sự không đồng bộ của hệ thống pháp luật qua các giai đoạn. Sở dĩ, Dự án được phê duyệt từ khi Luật Nhà ở 2005 và Luật Đất đai 2003 còn hiệu lực, sau đó điều chỉnh theo Luật Nhà ở 2014 và Luật Đất đai 2013, và đến nay chịu tác động của Luật Nhà ở 2023 và Luật Đất đai 2024.
Cụ thể, việc phân định quỹ đất cho phần nhà ở xã hội và phần thương mại không được xác lập rõ trong quyết định giao đất ban đầu. Khi áp dụng theo quy định mới (Điều 162 Luật Đất đai 2024), dự án có yếu tố thương mại buộc phải dành 20% quỹ đất để phát triển NƠXH hoặc nộp khoản tiền tương đương. Tuy nhiên, với trường hợp dự án NƠXH do Cty BĐS Tân Bình làm chủ đầu tư, thì dự án lại là sự kết hợp trong cùng một khuôn viên – một cấu trúc pháp lý đặc thù mà luật mới hiện chưa có hướng dẫn cụ thể.
Bên cạnh đó, việc lựa chọn chủ đầu tư theo hình thức giao trực tiếp từ trước năm 2015 không còn phù hợp. Bởi, kể từ khi Luật Đấu thầu 2023 và Nghị định 214/2025/NĐ-CP có hiệu lực, các dự án có sử dụng đất đều phải thực hiện đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư. Trong khi, phần thương mại (Block 1) chưa hoàn thiện có được xem là phần đất phải đấu thầu lại hay không? Chưa kể, hiện cơ chế ưu đãi tài chính cho NƠXH cũng thay đổi. Theo Thông tư 79/2025/TT-BTC, lợi nhuận của dự án NƠXH bị khống chế tối đa 10% tổng chi phí đầu tư, trong khi phần lớn dự án được duyệt trước đây tính theo cơ chế ưu đãi tự thỏa thuận. Việc chuyển đổi mô hình này buộc cơ quan chức năng phải rà soát lại toàn bộ phương án tài chính, hồ sơ miễn giảm tiền sử dụng đất, thuế và nghĩa vụ ngân sách.
Từ những vướng mắc trên, Sở Xây dựng TP HCM kiến nghị: “Nhằm đảm bảo quyền lợi người dân và an toàn công trình, đề nghị cho phép chủ đầu tư hoàn thiện Block 2 (chung cư NƠXH), nghiệm thu PCCC và bàn giao căn hộ cho người mua hợp pháp. Đối với Block 1 (khu thương mại), cần rà soát thủ tục đầu tư để điều chỉnh theo quy định hiện hành”.
Xung đột giữa chủ đầu tư và khách hàng
Liên quan những rào cản khiến dự án “chết yểu” suốt 16 năm, trao đổi với phóng viên Diễn đàn Doanh nghiệp, ông Lại Hải Châu - Giám đốc Công ty TNHH Đầu tư BĐS Tân Bình (Cty BĐS Tân Bình - chủ đầu tư dự án), cho biết nguyên nhân dẫn đến dự án kéo dài suốt 16 năm xuất phát từ các nguyên nhân chủ quan, khách quan. Trong đó, mấu chốt quan trọng dẫn đến những tồn tại và bất cập được xác định là thời điểm giao thoa giữa các quy định cũ và quy định mới.
Cũng theo ông Châu, từ những thay đổi trên, dự án bắt đầu xảy ra xung đột giữa chủ đầu tư và khách hàng, thậm chí có những trường hợp khách hàng khởi kiện chủ đầu tư ra toà án, yêu cầu đồi đền bù thiệt hại do vi phạm thời gian giao nhà.
“Tháng 5/2022, Chi cục Thi hành án dân sự quận Tân Bình ban hành Quyết định số 149/QĐ-CCTHADS tạm dừng đăng ký, chuyển quyền và thay đổi hiện trạng tài sản của dự án. Quyết định này khiến toàn bộ dự án rơi vào tình trạng “bất động”, không thể nghiệm thu, người mua nhà không được nhận bàn giao, còn chính quyền địa phương thì không thể tiến hành các bước xử lý tiếp theo”, ông Châu nói.
Cũng theo ông Châu, bên cạnh những vướng mắc pháp lý, thì những ách tắc về quy định, xác định đối tượng được mua NƠXH đang là những áp lực rất lớn đối với chủ đầu tư khi phải xác minh hồ sơ của người mua nhà có đủ điều kiện mua NƠXH hay không?
Sở dĩ nói lên điều này, ông Châu cho rằng, thông qua vụ án tranh chấp giữa chủ đầu tư và khách hàng tại toà án, chủ đầu tư đã phát hiện 3 trường hợp không đủ điều kiện được mua NƠXH. Trong đó, các trường hợp vi phạm chủ yếu, như: Nhờ người nhà đứng tên hồ sơ; người mua nằm trong diện có thu nhập chịu thuế; người mua đang là sinh viên (theo quy định sinh viên chỉ được thuê)…
“Đây là một trong những “lỗ hổng” cần có sự vào cuộc kịp thời của các cơ quan chức năng, nếu không sẽ xảy ra tình trạng lợi dụng kẽ hở để trục lợi chính sách NƠXH, ảnh hưởng tới quyền lợi của những người khác, cũng như ảnh hưởng tới tiến độ dự án và uy tín của chủ đầu tư”, ông Châu nhấn mạnh.