Hà Nội sẽ đón nguồn cung căn hộ lớn trong năm 2026
Thị trường căn hộ Hà Nội được dự báo bước vào giai đoạn tăng trưởng nguồn cung mạnh mẽ từ năm 2026 với hàng loạt dự án mới trải rộng từ phân khúc nhà ở xã hội đến cao cấp.
Trong bối cảnh mặt bằng giá liên tục tăng và chính sách pháp lý được siết chặt, nguồn cung căn hộ mới trở thành chỉ dấu quan trọng phản ánh sức khỏe thị trường cũng như định hướng phát triển nhà ở trong thời gian tới. Theo dữ liệu từ đơn vị nghiên cứu thị trường Biggee, Hà Nội hiện là địa phương dẫn đầu cả nước về lượng căn hộ đang triển khai, với khoảng 70.000 căn, mức giá phổ biến từ 76 – 90 triệu đồng/m². Ở thị trường thứ cấp, các dự án đã bàn giao đang giao dịch quanh 60 – 70 triệu đồng/m². Tính đến nay, tổng số căn hộ đã bàn giao tại Hà Nội đạt 390.000 căn, tiếp tục giữ vị trí số 1 toàn quốc, cho thấy thị trường Thủ đô duy trì đà phát triển mạnh mẽ.
Tuy nhiên, Biggee cảnh báo, mặt bằng giá cao kết hợp với sự dồi dào nguồn cung đang mở ra một số rủi ro về hấp thụ trong trung hạn. Dù vậy, điểm sáng đáng kể đến từ khoảng 9.000 căn nhà ở xã hội đang được xây dựng, đây là lực đỡ quan trọng giúp ổn định thị trường nếu đảm bảo tiến độ và chất lượng.
“Hà Nội là địa phương duy nhất có nguồn cung căn hộ vượt trội dù dân số thấp hơn TP.HCM. Nguyên nhân chính đến từ việc phần lớn dự án tập trung tại lõi đô thị – khu vực có giá đất cao và mật độ dân cư lớn. Dù xu hướng phát triển đang dịch chuyển về phía Đông, các dự án mới vẫn nằm trong bán kính không quá xa trung tâm, phản ánh chiến lược mở rộng có kiểm soát của thành phố”, các chuyên gia của Biggee nhận định.
Trong khi đó, Công ty Savills dự báo, trong quý IV/2025, Hà Nội sẽ có khoảng 8.900 căn mở bán mới, chủ yếu là hạng B. Nhưng phải từ 2026 trở đi, nguồn cung mới thực sự dồi dào. Bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội nhận định, các sản phẩm đến từ chủ đầu tư uy tín, pháp lý tốt, vị trí đẹp vẫn giữ lợi thế lớn. Các căn hộ diện tích nhỏ, 1-2 phòng ngủ tiếp tục là nhóm dễ hấp thụ.
Ở phân khúc hạng C, đại diện Savills cho rằng, tình trạng thiếu hụt sẽ sớm được cải thiện khi Hà Nội đẩy mạnh xét duyệt dự án, đầu tư hạ tầng và thúc đẩy nhà ở xã hội. Nhiều dự án đã hoàn thiện thủ tục pháp lý và chuẩn bị tung sản phẩm ra thị trường.
Cùng với đó, việc thành phố tăng tốc triển khai các dự án nhà ở xã hội và nhà ở cho công nhân sẽ góp phần giải quyết bài toán về khả năng chi trả và cải thiện cơ hội tiếp cận nhà ở cho người dân. Nếu các chính sách này được thực hiện nhất quán, thị trường có thể kỳ vọng sớm thu hẹp khoảng trống nguồn cung ở nhóm nhà ở vừa túi tiền – phân khúc vốn khan hiếm suốt thời gian dài.
Đánh giá tổng quan thị trường, chuyên gia Savills nhận định, phân khúc căn hộ tại Hà Nội tiếp tục cho thấy dấu hiệu phục hồi mạnh mẽ trong năm 2025, nhờ sự hỗ trợ của hạ tầng cải thiện, quy hoạch được điều chỉnh và nhu cầu thực lớn. Riêng quý III/2025, thị trường ghi nhận 6.300 căn hộ mở bán mới, giảm nhẹ theo quý nhưng tăng theo năm; lượng giao dịch đạt 7.300 căn, tăng ở cả hai chỉ số.
Tỷ lệ hấp thụ của nguồn cung mới đạt trên 80%, cao hơn mặt bằng chung toàn thị trường. Điều này phản ánh xu hướng người mua ưu tiên các dự án mới với vị trí thuận lợi, chủ đầu tư uy tín, pháp lý rõ ràng, thiết kế hiện đại và chính sách thanh toán linh hoạt.
Đáng chú ý, nhiều dự án mới thuộc phân khúc hạng A cũng ghi nhận thanh khoản tích cực. Savills cho biết, các dự án nằm ngoài các đại đô thị lớn đang cho thấy tín hiệu giao dịch cải thiện rõ rệt so với giai đoạn trước. Thực tế, nhiều dự án hạng A tọa lạc ở vị trí đắc địa đang đẩy giá bán sơ cấp lên mức trung bình trên 100 triệu đồng/m².
Nhìn chung, phân khúc hạng A và hạng B vẫn duy trì thanh khoản tốt. Trong quý III/2025, nguồn cung mới đạt khoảng 6.300 căn, với tỷ lệ hấp thụ lên tới 81%, cho thấy nhu cầu ở thực và nhu cầu đầu tư vẫn ổn định. Tính trên toàn thị trường, bao gồm cả hàng tồn kho, tỷ lệ hấp thụ đạt 64%, phản ánh xu hướng phục hồi rõ nét của thị trường căn hộ Hà Nội.
Ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam nhận định, phân khúc căn hộ được dự báo tiếp tục giữ vai trò chủ đạo trong giai đoạn 2025 - 2026, nhưng sự phát triển sẽ không đồng đều, mà phân hóa rõ nét theo từng khu vực, dòng sản phẩm.
Trong đó, nhu cầu ở thực vẫn chiếm tỷ trọng lớn, trong khi yếu tố đầu tư dần chọn lọc hơn. Những dự án sở hữu vị trí trung tâm, hạ tầng hoàn thiện, pháp lý minh bạch và chủ đầu tư uy tín tiếp tục ghi nhận thanh khoản ổn định. Ngược lại, các dự án xa trung tâm, thiếu tiện ích hoặc giá bán vượt xa khả năng chi trả của số đông sẽ khó duy trì sức hấp dẫn.
Sự bùng nổ nguồn cung từ 2026, cùng với các biện pháp thúc đẩy nhà ở xã hội và cải thiện hạ tầng, được kỳ vọng sẽ giúp thị trường căn hộ Hà Nội bước vào chu kỳ cân bằng, lành mạnh hơn. Nhu cầu thực vẫn giữ vai trò dẫn dắt, trong khi cạnh tranh tăng lên sẽ khiến giá dần về mức hợp lý hơn với đa số người mua.