Động lực mới cho bất động sản công nghiệp
Thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam đang bước vào giai đoạn chuyển đổi mạnh mẽ nhằm đáp ứng yêu cầu cấp bách về tốc độ triển khai của các nhà đầu tư quốc tế.
Theo số liệu mới nhất từ Cục Thống kê (Bộ Tài chính), dòng vốn FDI tiếp tục tăng trưởng ấn tượng, đạt 31,52 tỷ USD tính đến tháng 10/2025, tăng 15,6% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, bất động sản công nghiệp chiếm tới 19,5% tổng vốn đăng ký mới.
Yếu tố thúc đẩy vốn đầu tư
Những con số này là minh chứng rõ ràng và mạnh mẽ nhất cho thấy niềm tin bền vững và sự đánh giá cao của các nhà đầu tư quốc tế vào tiềm năng thị trường Việt Nam. Trên thực tế, điều đó đến từ một loạt các yếu tố toàn cầu.
Thứ nhất là chiến lược đa dạng hóa chuỗi cung ứng (Trung Quốc + 1). Các tập đoàn đa quốc gia đang tích cực thực hiện chiến lược đa dạng hóa sản xuất để giảm phụ thuộc rủi ro vào một thị trường duy nhất như Trung Quốc. Việt Nam, với vị trí địa lý thuận lợi và chi phí cạnh tranh, trở thành điểm đến lý tưởng trong chiến lược mở rộng này.
Ngoài ra, vị trí gần Trung Quốc cho phép các doanh nghiệp Việt Nam vừa tận dụng lợi thế chi phí lao động cạnh tranh vừa duy trì được kết nối liền mạch với chuỗi cung ứng vật liệu và linh kiện trong khu vực Đông Á. Điều này đảm bảo tính liên tục và hiệu quả của hoạt động sản xuất.
Thứ hai là áp lực thuế quan và căng thẳng thương mại. Năm 2025, xung đột thương mại lớn, đặc biệt giữa Mỹ và Trung Quốc, cùng với áp lực thuế quan gia tăng trên toàn cầu, đã khiến các doanh nghiệp phải khẩn trương tìm kiếm những điểm đến sản xuất thay thế có môi trường chính trị ổn định và ưu đãi thuế quan. Việt Nam nổi lên như một giải pháp chiến lược.
Thứ ba, việc Việt Nam tích cực thực thi các FTAs như RCEP, CPTPP, EVFTA... mang lại lợi thế cạnh tranh vượt trội. Các hiệp định này giúp hàng hóa của Việt Nam tiếp cận khoảng 65% thị trường toàn cầu với ưu đãi thuế quan, qua đó gia tăng sức hút mạnh mẽ đối với các dự án sản xuất định hướng xuất khẩu.
Cuối cùng, sự dịch chuyển của dòng vốn hiện nay không chỉ là lắp ráp mà còn hướng tới chất lượng và tính bền vững. Sự xuất hiện của các dự án như nhà máy xanh của Lego hay các khoản đầu tư vào lĩnh vực đóng gói chip bán dẫn cho thấy Việt Nam đang chuyển dịch sang mô hình công nghiệp hiện đại và thân thiện môi trường.
Bất động sản công nghiệp chuyển mình
Đối với ngành bất động sản công nghiệp nói riêng, một trong những bước ngoặt rõ nét nhất là sự dịch chuyển mạnh mẽ từ thuê đất truyền thống sang nhà xưởng xây sẵn (RBF).
Trước đây, nhà đầu tư quốc tế thường ưu tiên thuê đất, tự xây nhà máy, và thậm chí tự xây chỗ ở cho chuyên gia. Hiện nay, họ đang dịch chuyển dần sang thuê nhiều hơn thay vì tự làm, bao gồm cả việc thuê nhà xưởng và kho bãi đã xây sẵn, nhằm giảm vốn đầu tư ban đầu và rút ngắn thời gian đưa vào vận hành.
Nếu trước đây khách hàng chỉ cần thuê nhà xưởng và kho riêng biệt, thì nay họ cần một sự kết hợp linh hoạt giữa hai loại hình này để phục vụ trực tiếp mục tiêu sản xuất và xuất khẩu. Hơn nữa, với tốc độ xuất khẩu tăng cao, các dịch vụ đi kèm như tạm nhập tái xuất và khu phi thuế quan cũng phát triển mạnh mẽ theo.
Minh chứng là trong 6 tháng đầu năm 2025, nhà xướng xây sẵn và kho vận ghi nhận tỷ lệ hấp thụ cao nhất trong ba năm, với công suất lấp đầy đạt 88 - 89% trên các vùng. Nhu cầu tăng cao đã kéo theo sự gia tăng của lợi suất cho thuê và tỷ lệ lấp đầy, thúc đẩy các chủ đầu tư mở rộng quy mô phát triển ngành.
Các nhà đầu tư quốc tế hiện đang đặt ra những yêu cầu rất toàn diện. Đầu tiên và quan trọng nhất là tốc độ đưa vào vận hành, sau đó là hạ tầng năng lượng ổn định và xanh hơn. Phát triển bền vững cũng trở thành tiêu chuẩn bắt buộc với các dự án bất động sản khu công nghiệp, với các chứng chỉ quốc tế như LEED/EDGE và phải tuân thủ tiêu chuẩn ESG.
Giải pháp phát triển
Để thị trường bất động sản công nghiệp tiếp tục giữ vững vị thế hấp dẫn trên trường quốc tế, Việt Nam cần triển khai đồng bộ các giải pháp từ hạ tầng, chính sách đến nguồn nhân lực.
Đầu tiên, đảm bảo nguồn cung năng lượng ổn định và xanh hơn, cụ thể là ưu tiên mở rộng cơ chế DPPA (Thỏa thuận mua bán điện trực tiếp) cùng với việc phát triển năng lượng tái tạo.
Quỹ đất được giao cũng cần sẵn sàng để phát triển, đồng thời quy trình phê duyệt dự án cần được rút gọn và minh bạch hóa giá đất để tăng tính dự đoán cho nhà đầu tư. Chính phủ cũng cần tiếp tục đẩy mạnh mở rộng hạ tầng kết nối chiến lược, bao gồm hoàn thành mục tiêu 3.000 km đường cao tốc, nâng cấp đồng bộ các cảng biển để tối ưu hóa logistics.
Bên cạnh đó, cần khuyến khích phát triển các mô hình linh hoạt như nhà xưởng, kho bãi xây sẵn (RBF/RBW) và các dự án xây theo yêu cầu (BTS) với tiêu chuẩn cao hơn để đáp ứng yêu cầu khắt khe của ngành công nghệ.
Ngoài ra, việc xây dựng nguồn nhân lực chuyên sâu cho các ngành mũi nhọn như bán dẫn và sản xuất công nghệ cao là yếu tố quan trọng để phục vụ các dự án FDI giá trị cao trong tương lai.