Gỡ vướng mắc tiền sử dụng đất: Cần chính sách hỗ trợ kịp thời
Tiền sử dụng đất tăng cao khi áp dụng bảng giá đất mới đang trở thành nỗi lo lớn đối với người dân và doanh nghiệp bất động sản.
Giá đất mới đang trở thành chủ đề thu hút sự quan tâm tại nhiều địa phương, sau khi các Sở Nông nghiệp và Môi trường trình dự thảo xây dựng bảng giá đất lần đầu, dự kiến áp dụng từ ngày 1/1/2026.
Bất cập từ bảng giá đất mới
Việc áp dụng bảng giá đất mới theo thị trường được kỳ vọng sẽ giúp minh bạch hoá giá đất, thúc đẩy giải phóng mặt bằng và tăng thu ngân sách. Tuy nhiên, thực tế cho thấy giá đất tăng mạnh gây áp lực lên chi phí đầu tư và giá bán nhà đất. Nhiều doanh nghiệp rơi vào tình trạng “mắc kẹt” do chi phí thuê đất chiếm phần lớn lợi nhuận.
Tại Hà Nội, bảng giá đất mới phân chia thành 17 khu vực, trong đó khu vực trung tâm có giá tối đa hơn 702 triệu đồng/m2, tăng khoảng 2%; khu vực ngoại thành được đề xuất mức tăng mạnh nhất dao động từ 16-26%. Còn tại một số địa phương như Tây Ninh, Đồng Nai, Đà Nẵng... cũng đang lấy ý kiến về bảng giá đất lần đầu áp dụng từ đầu năm sau với mức điều chỉnh tăng vọt.
Trong đó, Đà Nẵng cũng ghi nhận mức điều chỉnh tăng. Đường Bạch Đằng ven sông Hàn vẫn là nơi có giá cao nhất, lên tới gần 350 triệu đồng/m2. Hay bảng giá đất mới tại Đồng Nai thậm chí còn dự kiến tăng cao gấp 9 lần so với hiện tại.
Theo TS Trần Xuân Lượng - Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản (VARS-IRE), mức điều chỉnh giá đất mới cao khiến tiền sử dụng đất vượt quá khả năng chi trả của nhiều hộ gia đình, đặc biệt là người thu nhập trung bình. Nhiều người dân cân nhắc rút hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất bởi lo ngại phải vay thêm tiền xây nhà. Theo quy định hiện hành, khi có quyết định cho chuyển mục đích sử dụng đất và ngành thuế có thông báo đóng tiền sử dụng đất, thuế trước bạ, trong vòng 30 ngày người dân phải đóng đủ, cũng không cho nợ tiền sử dụng đất trong vòng 5 năm như trước. Trong khi đó, lãi phạt chậm nộp là 0,03%/ngày/số tiền phải đóng nên người không đóng được chỉ có cách rút hồ sơ về.
Trước đó, khi chuyển đổi đất nông nghiệp sang thổ cư, người dân chỉ nộp một phần tiền sử dụng đất, tính theo tỷ lệ phần trăm chênh lệch giữa giá đất ở và đất nông nghiệp, mức thu là 30% với diện tích trong hạn mức và 50% khi vượt hạn mức.
Bên cạnh đó, doanh nghiệp cũng gặp khó khăn do bảng giá đất mới được xác định chủ yếu bằng phương pháp so sánh với mặt bằng giá gần nhất, chưa phản ánh đúng giá trị thực tế của đất dự án. Việc sử dụng dữ liệu từ giai đoạn thị trường “nóng sốt” cũng dẫn đến định giá không chính xác.
Dưới góc độ doanh nghiệp, ông Lê Hữu Nghĩa - Tổng giám đốc Công ty Lê Thành cho rằng chi phí đất là yếu tố quan trọng khiến giá bất động sản bị kéo lên. Doanh nghiệp hiện phải nộp tiền sử dụng đất ở mức rất cao, không chỉ vì cơ chế tính toán mà còn do thời gian thẩm định kéo dài. Khi cơ quan chức năng chưa đưa ra được giá đất để doanh nghiệp hoàn thành nghĩa vụ tài chính, dự án vẫn bị tính lãi chậm nộp, dẫn đến chi phí tăng thêm.
Giá đất đã lớn, lại cộng thêm tiền lãi và chi phí phát sinh trong thời gian dự án bị kéo dài, cùng biến động vật liệu xây dựng, nhân công... khiến tổng chi phí đội lên đáng kể. "Mọi khoản phát sinh đều đổ vào giá nhà và người mua cuối cùng phải gánh", ông Nghĩa nói.
Chính sách hỗ trợ cần thiết
Tại Kỳ họp thứ 10, Chính phủ đã trình Quốc hội dự thảo Nghị quyết của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai, dự kiến được thông qua vào ngày 11/12/2025.
Liên quan đến bảng giá đất, dự thảo Nghị quyết thống nhất duy trì bảng giá đất theo chu kỳ 5 năm. Cơ chế điều chỉnh giá đất hàng năm bằng hệ số (hệ số K) sẽ được bổ sung hoặc xây dựng lại bảng giá mới nếu thị trường có biến động lớn. Bảng giá đất được xây dựng theo loại đất, khu vực, vị trí.
Đối với khu vực có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất thì được xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất, đồng thời giao Chính phủ quy định chi tiết nội dung này.
Bảng giá đất được áp dụng để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất...
Đáng chú ý, Điều 10 của dự thảo giúp giảm gánh nặng tài chính cho người dân và doanh nghiệp. Theo đó, nếu chuyển đổi trong hạn mức giao đất ở theo quy định ở từng địa phương thì tiền sử dụng đất người dân phải đóng là 30% phần chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp (nếu vượt hạn mức thì mức đóng là 50%), thay vì 100% như thời gian qua.
Quy định trên được kỳ vọng sẽ tháo gỡ “nút thắt” về thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sang đất ở, tạo điều kiện thuận lợi cho hộ gia đình, cá nhân, giảm gánh nặng tài chính cho doanh nghiệp khi thỏa thuận thuê, mua đất.
Tuy nhiên, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng quy định hiện hành cần cụ thể hoá thêm, nhất là trong việc xác định hệ số K cho từng dự án. Nếu chỉ quy định hệ số theo khu vực hành chính chung, mà không tính đến đặc thù của từng khu vực dự án sẽ dẫn đến bất cập khi thu hồi hoặc giao đất, dễ gây thiệt thòi cho người dân bị thu hồi đất và phát sinh khiếu kiện. Do đó, HoREA kiến nghị bổ sung quy định UBND cấp tỉnh được quyết định hệ số điều chỉnh riêng cho từng dự án cụ thể, căn cứ trên quy hoạch chi tiết 1/500 đã được phê duyệt.