Thị trường

TP HCM hiện đã được gọi là “mega city”

Tại phiên Tọa đàm "Xu hướng và cơ hội đầu tư bất động sản tại các KĐT vùng động lực phía Nam: Tác động quy hoạch - Liên kết vùng", khi nói về cơ hội cho thị trường bất động sản, TS Huỳnh Thanh Điền - Giảng viên Trường Đại học Nguyễn Tất Thành cho rằng, một thị trường thực sự có cơ hội phải hội tụ ba yếu tố: Thứ nhất là nhu cầu thực, tức người dân có nhu cầu ở thật, chứ không chỉ đơn thuần là nhu cầu mua đi bán lại mang tính đầu cơ. Thứ hai là năng lực của các doanh nghiệp bất động sản trong việc đầu tư, triển khai và đưa ra thị trường những sản phẩm có giá phù hợp, đáp ứng đúng nhu cầu thực của thị trường. Thứ ba là dòng vốn, dòng tiền phải được luân chuyển một cách ổn định, thông suốt, tạo điều kiện cho cả chủ đầu tư lẫn người mua có thể tham gia vào thị trường.

Từ đó, TS Huỳnh Thanh Điền cho rằng, Vùng động lực phía Nam đang đứng trước cơ hội rất lớn. Theo ông, sau khi sắp xếp lại đơn vị hành chính, khu vực trung tâm TP HCM cũ sẽ phát triển theo mô hình công nghiệp - đô thị - thương mại - dịch vụ. Các hoạt động sản xuất quy mô lớn sẽ được dịch chuyển dần về phía Đông Bắc (Bình Dương cũ). Còn lĩnh vực dịch vụ cảng biển, logistics và du lịch biển sẽ được ưu tiên phát triển mạnh tại Bà Rịa - Vũng Tàu cũ - nơi có cảng Cái Mép - Thị Vải hiện đang là một trong những cảng có lượng trung chuyển hàng hóa lớn nhất cả nước.

“Với định hướng đó, TP HCM đang được đẩy mạnh phát triển hệ thống hạ tầng giao thông liên kết, kết nối các vùng kinh tế này. Như vậy, chắc chắn một điều là không gian sống của người dân sẽ được mở rộng. Thay vì chỉ tập trung ở trung tâm TP HCM cũ, nhiều người sẽ có xu hướng lựa chọn các khu vực mới mở rộng, các khu vực đang được phát triển thành những đô thị chất lượng cao, hạ tầng đồng bộ và môi trường sống ngày càng tốt hơn”, TS Huỳnh Thanh Điền nhấn mạnh.

Đồng thời, ông cũng cho rằng những nhà phát triển dự án cần tập trung xây dựng nhà ở cho người có nhu cầu thực. Và kỳ vọng rằng với quy hoạch và định hướng mới, cơ hội dành cho cả doanh nghiệp lẫn người dân sẽ rộng mở hơn.

Theo PGS.TS. Nguyễn Hữu Huân - Thành viên Tổ Tham mưu Thành lập Trung tâm Tài chính Quốc tế tại TP HCM, TP HCM hiện đã được gọi là “mega city” do sở hữu diện tích và dân số đang tương đương với Tokyo và chỉ thua Thượng Hải một chút. Tuy nhiên, về GRDP thì vẫn còn cách xa khá nhiều. Bởi Thượng Hải, Tokyo có GRDP khoảng 1.000 tỷ USD cho "mega city”, còn TP HCM hiện chỉ khoảng 120 tỷ USD. Tức chỉ bằng 1/10 họ, trong khi dân số, diện tích thì ngang bằng.

Do đó, ông cho rằng, chúng ta phải nhìn nhận một cơ hội lớn từ việc hợp nhất TP HCM (cũ) với Bình Dương (cũ) và Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ). Bởi điều này tạo ra nhiều dư địa để TP HCM mới phát triển thành "mega city" trong tương lai nhờ dư địa đất đai mở ra. Chính những cơ hội này mang giá trị lớn về mặt kinh tế.

Lợi thế từ Trung tâm Tài chính Quốc tế

Về Trung tâm tài chính quốc tế Việt Nam (IFC), PGS.TS Nguyễn Hữu Huân cho biết, hiện đã có quy mô cụ thể là 898ha với chế độ pháp lý đặc thù, có thể áp dụng các tiêu chuẩn quốc tế và cho phép các bên giao dịch được lựa chọn luật nước ngoài nếu có ít nhất một bên là tổ chức hoặc cá nhân nước ngoài.

Những doanh nghiệp hoạt động trong này nếu là thành viên của IFC sẽ có các ưu tiên như: Thuế thu nhập doanh nghiệp chỉ 10%, có thể lựa chọn áp dụng chuẩn mực kế toán quốc tế thay vì chuẩn mực Việt Nam. Những tập đoàn nước ngoài được hưởng ưu đãi, khuyến khích cơ chế dành cho chuyên gia (được visa đến 10 năm), miễn thuế thu nhập cá nhân với chuyên gia,... Như vậy, có thể thấy nhu cầu thực là có ở khu vực này.

“Hiện nay, chúng ta đang có lợi thế lớn về mặt chi phí. Ở Singapore hay Dubai, chi phí sinh hoạt gấp 5 lần TP HCM. Tại TP HCM, nguồn nhân lực lẫn chi phí đều rẻ hơn. Đây là một lợi thế lớn”, PGS.TS. Nguyễn Hữu Huân đánh giá. Đồng thời, ông cũng cho rằng, IFC sẽ mở ra cơ hội lớn cho bất động sản, nhưng lưu ý là mở ra nhu cầu thực không phải nhu cầu tăng giá.

Ngoài ra, 5 trụ cột tăng trưởng cho TP HCM cũng mở ra cơ hội lớn cho thị trường bất động sản sau thời gian “ngủ đông” từ 2022 đến nay. Do đó, ông tin tưởng thị trường sẽ phát triển theo nhu cầu thực hơn là mang nhiều tính đầu cơ như trước đây.

Dưới góc nhìn của doanh nghiệp, ông Phạm Lâm - Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng Giám đốc DKRA Group cũng cho rằng, ở thời điểm hiện tại, đây thực sự là giai đoạn mở ra rất nhiều cơ hội. Tại TP HCM, địa phương này đang sở hữu nhiều dư địa, cơ hội mới để người dân tiếp cận nhà ở phù hợp.

Tuy nhiên, để nhìn vấn đề một cách đầy đủ hơn, ông cho rằng cần đánh giá lại tầm nhìn dài hạn cho toàn khu vực vùng TP HCM. Đầu tiên, động lực phát triển vùng - đó là sự kết nối hạ tầng, nhưng phải phân tách rõ các chức năng để hình thành những không gian đô thị hợp lý, tránh tình trạng đô thị nén. Trong tương lai, các đô thị vệ tinh sẽ đảm nhiệm vai trò quan trọng, người dân có thể sinh sống thuận tiện mà không nhất thiết phải ở ngay trung tâm.

“Điều này đã được các chuyên gia, các nhà phát triển bất động sản nhìn thấy rõ. Nhưng vấn đề đặt ra là chúng ta sẽ làm gì để người dân ở Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ), Bình Dương (cũ) hay Long An (cũ)... vẫn có thể đi làm, đi học ở trung tâm TP HCM một cách thuận tiện. Hạ tầng giao thông liên vùng, kết nối đa phương thức và quy hoạch chức năng rõ ràng là yếu tố quan trọng”, ông Phạm Lâm nhận định.

TOD sẽ tạo ra nhu cầu thực

Liên quan đến mô hình phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng (TOD), TS Huỳnh Thanh Điền cho rằng, trong lĩnh vực quy hoạch đô thị, cần phát huy tinh thần “Nhà nước kiến tạo”, quy hoạch phải đi trước, sau đó mới nghĩ đến các tuyến đường đi theo. Có như vậy thì mới tạo lập được không gian sống hài hoà, phù hợp, chẳng hạn những khu đô thị phát triển xung quanh các tuyến nhà ga. Theo ông, TOD sẽ tạo ra nhu cầu thực. Khi có tuyến đường, sẽ hình thành “dòng chảy” hàng hoá đi theo các tuyến đường, cùng với đó là “dòng chảy” dân cư, việc làm, lao động và dòng vốn đầu tư - tức là sẽ có nhiều dự án đầu tư phát triển dọc theo các tuyến giao thông.

“Nếu là doanh nghiệp bất động sản, chúng ta nên tư duy theo hướng “kiến tạo” lối sống, kiến tạo hệ sinh thái, bám vào tuyến đường để làm dự án, chứ không chạy theo “sóng”. Và việc kiến tạo không gian sống trước rồi mới phát triển đô thị như vậy sẽ tránh được lãng phí nguồn lực xã hội”, TS Huỳnh Thanh Điền nhấn mạnh.

Còn theo PGS.TS Nguyễn Hữu Huân, nếu Chính phủ cũng như TP HCM không có chính sách mang tính kiến tạo và điều hướng thì mô hình này sẽ rất khó hoàn thiện. Lý do là chúng ta có thể nhìn mô hình TOD ở Singapore và Dubai. Tại Singapore, họ xây dựng tuyến đường metro trải khắp cả nước và giá bất động sản gần ga metro sẽ cao hơn nơi khác 30% vì người dân chủ yếu đi metro mà không phải là các phương tiện khác. Bởi chi phí cho các phương tiện cá nhân khác như ô tô, xe máy rất cao, cũng như chi phí các loại bằng lái xe cũng rất tốn kém. Do đó, Singapore có cơ chế chính sách để hạn chế phương tiện cá nhân, giúp người dân đi metro nên mô hình này rất thành công.

Còn tại Dubai, họ không hạn chế phương tiện cá nhân, người đi metro đa số là người nhập cư. Do đó, khi chúng ta phát triển TOD, metro thì phải có các chính sách cụ thể của Chính phủ và TP HCM nên hạn chế phương tiện cá nhân bởi về lâu dài bên cạnh phát triển thành phố thông minh thì phải phát triển thành phố xanh.

“Để mô hình TOD thành công và để Thành phố đạt được các mục tiêu trong thời gian tới thì buộc phải có sự kết hợp giữa nỗ lực của chính quyền thành phố với các chính sách mang tính kiến tạo và điều hướng cùng với sự kết hợp của các doanh nghiệp bất động sản”, PGS.TS Nguyễn Hữu Huân nhấn mạnh.

Đình Đại