Thị trường
Hoàn thiện thể chế, minh bạch hoá thị trường bất động sản
Các chuyên gia nhấn mạnh, thị trường bất động sản chỉ phát triển lành mạnh, bền vững khi đạt được sự cân đối giữa cung - cầu - mặt bằng giá.
Quý 3/2025, giá căn hộ sơ cấp tại TP HCM đạt trung bình 87 triệu đồng/m2, tăng 6,3% so với quý trước và 31% so với cùng kỳ năm 2024.
Giá nhà ngoài tầm với
Tại Hà Nội, mức giá thậm chí vượt 90 triệu đồng/m2, trong khi các dự án mới có giá trên 120 triệu đồng/m2 ngày càng chiếm tỷ trọng lớn, khiến thị trường nghiêng hẳn về phân khúc cao cấp.
Hệ quả là chỉ số giá nhà trên thu nhập của hai thành phố lớn hiện nằm trong nhóm cao nhất khu vực Đông Nam Á. Với một hộ gia đình có thu nhập khá, cần 9 – 10 năm tích lũy mới có thể sở hữu nhà. Nhóm thu nhập thấp dưới 200 triệu/năm phải mất hơn 35 năm - gần như bất khả thi.
Giá nhà vẫn tăng dù nguồn cung tăng và lượng tồn kho đều ở mức cao kỷ lục. Chỉ trong 9 tháng năm 2025, nguồn cung cả nước đạt hơn 100.000 sản phẩm, tăng 22% so với cả năm 2024. Tuy nhiên, tồn kho toàn bất động sản đã lên tới gần 499.000 tỷ đồng, tăng 26% so với đầu năm. Riêng Hà Nội và TP HCM ghi nhận gần 48.000 căn tồn, chủ yếu ở phân khúc trung - cao cấp.
Một trong những nguyên nhân của tình trạng này vẫn là tình trạng gom mua thổi giá, như các chuyên gia nhấn mạnh tại Diễn đàn “Xây dựng thị trường bất động sản lành mạnh, bền vững - năm 2025” do Đài Truyền hình TP Hà Nội tổ chức sáng 4/12.
Theo bà Trần Hồng Nguyên - Phó Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật và Tư pháp của Quốc hội, thời gian qua thị trường bất động sản ở một số khu vực xuất hiện những diễn biến khá bất thường, đặc biệt là tình trạng giá đất, giá nhà tăng nhanh, vượt xa giá trị thực tế và mặt bằng thu nhập của người dân. Một số thông tin trên thị trường, cũng như phản ánh từ cử tri, báo chí và các chuyên gia cho rằng có dấu hiệu của hoạt động gom mua, lũng đoạn và đẩy giá.công bằng, hiệu quả, tránh lãng phí.
Phân tích sự mất cân đối của thị trường, TS Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, đầu cơ bản chất là một loại hình kinh doanh vì cơ chế thị trường, do đó cần có giải pháp bằng thể chế. Ví dụ đầu cơ có thể dùng thuế, tăng nguồn cung để tạo áp lực về giá, điều tiết thị trường.
Ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch HĐQT GP.Invest cho rằng, giá nhà tăng phi mã không chỉ là rào cản với người mua nhà mà nó còn tiềm ẩn một nguy cơ chung của cả nền kinh tế. Hiện nay, đa số các chủ đầu tư đều phần lớn phải dựa vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng là chủ yếu. Theo thống kê Ngân hàng Nhà nước, tính đến hết tháng 9/2025 lượng vốn tín dụng đổ vào bất động sản đã ở mức tăng 19% hạn mức tín dụng với dự nợ khoảng hơn 4 triệu tỷ đồng (chiếm 24% tổng dư nợ), một con số kỷ lục.
Tăng cường giám sát
Theo các chuyên gia, nếu giá bị đẩy lên quá cao nhưng giao dịch sụt giảm, rủi ro nợ xấu, “đóng băng” thị trường và đứt gãy dòng tiền của chủ đầu tư hoàn toàn có thể lan rộng sang hệ thống ngân hàng.
Để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bà Nguyên cho rằng cần có giải pháp căn cơ. Bắt đầu từ việc hoàn thiện thể chế và khung pháp luật về đất đai, kinh doanh bất động sản. Giai đoạn hiện nay, khi hàng loạt nghị định hướng dẫn Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản đang được triển khai, là cơ hội để bịt khoảng trống pháp lý về đấu giá đất, đấu thầu dự án, phân lô bán nền, môi giới và kiểm soát nguồn cung. Pháp luật càng rõ ràng, thị trường càng khó bị thao túng.
Song song đó, việc công khai thông tin quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, tiến độ dự án, pháp lý dự án và giá giao dịch là yếu tố then chốt. Khi người dân có đầy đủ thông tin, thị trường sẽ tự điều chỉnh và hạn chế rất nhiều các hoạt động “tạo sóng”, thổi giá. Việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai, cơ sở dữ liệu nhà ở Quốc gia và hệ thống giao dịch điện tử. Đây là công cụ giúp Nhà nước quản lý hiệu quả, đồng thời chống gian lận.
Một yêu cầu cấp thiết khác là phát triển nguồn cung thực chất, đặc biệt là phân khúc đáp ứng nhu cầu ở thực. Cần chia ra các loại hình bất động sản để phù hợp với nhu cầu của người dân theo từng phân khúc. Một khi thị trường chỉ dựa vào lực cầu đầu cơ thì rất dễ tạo bong bóng và dễ bị thao túng. Do đó, cần đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá phù hợp, cải cách thủ tục đầu tư và sử dụng đất để rút ngắn thời gian triển khai dự án. Khi nguồn cung tăng lên, thị trường sẽ tự ổn định.
Cuối cùng là hoàn thiện chính sách tài chính, tín dụng bất động sản. Một số giai đoạn, tín dụng bị siết đột ngột khiến thị trường mất cân đối; giai đoạn khác, tín dụng nới rộng quá nhanh lại tạo điều kiện cho đầu cơ. Cần có chính sách tín dụng ổn định, dựa trên dữ liệu thị trường, hướng đến các dự án có tính khả thi và giá trị sử dụng thực.
Có thể nói, xử lý hiện tượng “bất thường” trên thị trường bất động sản không thể dựa vào một biện pháp đơn lẻ. Theo bà Nguyên, đây phải là nỗ lực tổng thể, kết hợp giữa hoàn thiện thể chế, tăng cường giám sát, nâng cao minh bạch và phát triển nguồn cung nhằm bảo đảm thị trường bất động sản vận hành lành mạnh, ổn định, vì lợi ích chung của người dân và nền kinh tế.