Thị trường

Chia sẻ tại Hội nghị Bất động sản Việt Nam - VRES 2025, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, cho biết thị trường đang chuyển dịch theo hướng phân hóa rõ rệt giữa các vùng và các phân khúc.

Hà Nội phục hồi nhờ nhu cầu ở thật và hiệu ứng vành đai

Dữ liệu của Batdongsan.com.vn cho thấy mức độ quan tâm đối với bất động sản bán trên toàn quốc đã tăng trở lại so với quý 1/2023, đặc biệt tại các khu vực có nhu cầu ở thật cao hoặc được hưởng lợi trực tiếp từ hạ tầng phát triển. Diễn biến này song hành với xu hướng giá bán tiếp tục tăng tại những địa bàn có lực cầu bền vững.

Kết quả khảo sát môi giới của Batdongsan.com.vn trong quý 4/2025 phản ánh rõ tình trạng phân hóa nói trên khi 48% môi giới nhận định giao dịch giảm, chỉ 14% cho biết giao dịch tăng và 35% đánh giá thị trường ổn định.

Tuy vậy, điểm sáng lớn nhất nằm ở phân khúc chung cư khi 37% môi giới tham gia khảo sát ghi nhận giao dịch tăng, phản ánh nhu cầu ở thật tiếp tục đóng vai trò lực đẩy chủ đạo. Nhà riêng cũng giữ được nhịp giao dịch khi 26% môi giới cho biết lượng giao dịch tăng và hơn một nửa đánh giá thị trường ổn định.

Ở chiều ngược lại, đất nền và biệt thự có dấu hiệu giảm nhiệt khi khoảng 40% môi giới báo giao dịch giảm. Nhà phố cũng rơi vào quỹ đạo chững lại khi 29% môi giới ghi nhận giao dịch đi xuống và phần lớn còn lại cho rằng thị trường đi ngang. Mặc dù vậy, đa số môi giới tin rằng chung cư và nhà riêng sẽ duy trì vai trò dẫn dắt thị trường trong sáu tháng tới.

Xét riêng hai thị trường lớn nhất cả nước, ông Đinh Minh Tuấn cho rằng động lực phục hồi giữa Hà Nội và TP HCM có sự khác biệt rõ rệt.

Tại Hà Nội, sự phục hồi chủ yếu đến từ nhu cầu ở thật trong nội đô, kết hợp với hiệu ứng lan tỏa mạnh từ các tuyến vành đai đang được triển khai. Những dự án hạ tầng quy mô lớn này mở rộng biên độ phát triển đô thị, giúp cải thiện kết nối và tạo lực kéo cho các phân khúc phục vụ nhu cầu an cư như chung cư và nhà riêng. Đây cũng là lý do khiến mức độ quan tâm và giá bán tại nhiều khu vực của Hà Nội tiếp tục xu hướng tăng bất chấp bối cảnh giao dịch chung chưa thực sự sôi động.

Tại khu vực trung tâm, quỹ đất hạn chế và tốc độ đô thị hóa nhanh khiến người mua dịch chuyển dần ra các vị trí dọc theo vành đai, nơi giá bán vẫn còn dư địa tăng và hạ tầng ngày càng hoàn thiện. Xu hướng này dự kiến tiếp tục trong thời gian tới khi nguồn cung mới tại Hà Nội chủ yếu đến từ các đại dự án nằm ở cửa ngõ đô thị.

TP HCM giãn nén đô thị và hình thành các trung tâm mới

Đối với TP HCM, động lực phục hồi lại xuất phát từ quá trình giãn nén đô thị và sự nổi lên của các cực phát triển mới. Theo ông Đinh Minh Tuấn, hàng loạt dự án hạ tầng như metro, cao tốc Bến Lức - Long Thành hay các cây cầu kết nối sang Đồng Nai đang tạo đòn bẩy mạnh cho các đô thị vệ tinh như Thuận An, Dĩ An và Vũng Tàu. Nhờ đó, mức độ quan tâm đối với bất động sản khu vực TP HCM bắt đầu tăng trở lại, đặc biệt tại khu Đông và các vùng giáp ranh với Bình Dương cũ.

Phân khúc chung cư tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt thị trường khi nguồn cung gia tăng mạnh trong một thập kỷ qua. Trước năm 2015, nguồn cung căn hộ gần như tập trung trong vành đai 2 với khoảng 324 dự án. Khi vành đai 3 và 4 được triển khai, các doanh nghiệp đã tiến xa hơn về phía vùng ven, giúp tổng số dự án tăng lên khoảng 1.050, tức gấp 3,2 lần chỉ trong 10 năm. Mức tăng trưởng này thể hiện xu hướng mở rộng biên đô thị và tái phân bố dân cư diễn ra mạnh mẽ tại TP HCM.

Giá rao bán chung cư trong quý 4/2025 tăng mạnh tại nhiều khu vực. Nhà Bè cũ tăng 64%, quận 7 cũ tăng 63%, Bình Thạnh tăng 57%, còn TP Thủ Đức gồm quận 2, quận 9 và Thủ Đức cũ ghi nhận biên độ tăng từ 32 đến 48% so với quý 1/2023. Không chỉ giá, mức độ quan tâm cũng gia tăng đáng kể tại các đô thị vệ tinh giáp ranh TP HCM. Trong 11 tháng năm 2025, Thuận An tăng 129%, Dĩ An tăng 103%, Thủ Dầu Một tăng 65% so với cùng kỳ năm trước. Những con số này cho thấy sức hút mạnh của các khu vực liền kề khi hạ tầng liên kết ngày càng hoàn thiện.

Ông Đinh Minh Tuấn nhận định trung tâm TP HCM không còn giữ vai trò trung tâm duy nhất. Những trục vành đai mới đang tạo ra các cực phát triển tại Thủ Đức, Dĩ An, Thuận An, Thủ Dầu Một, Nhà Bè, đánh dấu giai đoạn giãn nén đô thị mạnh nhất từ trước đến nay. Ở phân khúc nhà riêng, giao dịch được duy trì ổn định dù mức độ quan tâm chưa bứt phá. Dữ liệu cho thấy tại khu vực trung tâm TP HCM, giá rao bán nhà riêng trong quý 4/2025 phổ biến từ 210 đến 286 triệu đồng mỗi mét vuông, cao gấp 1,4 đến 2,2 lần so với chung cư. Khi dịch chuyển ra các quận như Bình Thạnh, Phú Nhuận, quận 11 hay quận 7, mức giá giảm còn từ 125 đến 204 triệu đồng mỗi mét vuông, thể hiện áp lực giá đã giảm tương đối.

Tại vùng ven và TP Thủ Đức, mức chênh lệch giữa nhà riêng và chung cư chỉ còn 1,1 đến 1,8 lần. Ở các khu vực như Bình Chánh, Nhà Bè hay quận 12, khoảng cách giá thậm chí thu hẹp hơn, tạo dư địa tăng giá cho phân khúc nhà riêng trong trung hạn. Trong khi đó, nhà mặt phố bán tại TP HCM ghi nhận mức phục hồi nhẹ nhưng mức độ quan tâm vẫn giảm 5% so với quý trước. Thị trường cho thuê tiếp tục trầm lắng do lệch pha cung cầu, khi nhu cầu tập trung tại khu vực cận trung tâm nhưng nguồn cung lại chủ yếu nằm trong khu trung tâm truyền thống. Riêng khu vực quận 2 cũ được đánh giá có lợi thế hơn nhờ mức giá cạnh tranh và lợi suất cho thuê cao hơn các quận trung tâm.

Ông Đinh Minh Tuấn cho rằng giai đoạn hiện nay đòi hỏi nhà đầu tư phải dựa vào dữ liệu để lựa chọn khu vực có động lực tăng trưởng thật sự, nơi hội tụ đồng thời ba yếu tố hạ tầng, nguồn cung chất lượng và nhu cầu ở thật, thay vì chạy theo các đợt sóng tâm lý hay tin đồn trong bối cảnh thị trường vẫn còn phân hóa mạnh.

Diệu Hoa