Thị trường

Trước thực trạng giá bất động sản tăng mạnh, cử tri Hà Nội đã kiến nghị Chính phủ làm rõ nguyên nhân và giải pháp kiểm soát. Phản hồi cho thấy Bộ Xây dựng thừa nhận giá nhà ở, đất ở tại đô thị đã vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người dân và chưa phản ánh đúng giá trị thực. Tuy nhiên, từ thực tiễn thị trường, vấn đề cốt lõi nằm ở sự lệch pha kéo dài giữa giá cả, thu nhập và cơ cấu nguồn cung.

Đâu là thước đo giá nhà?

Theo ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng giám đốc DKRA Group, để nhìn rõ mặt bằng giá bất động sản hiện nay, cần quay về những chỉ số định lượng thay vì cảm tính. Với bất động sản cho thuê, thời gian hoàn vốn là thước đo phổ biến. Một sản phẩm được xem là hợp lý khi có thể hoàn vốn trong khoảng 20 năm. Khi thời gian này kéo dài đáng kể, điều đó phản ánh giá bán đã đi trước khả năng tạo dòng tiền của tài sản.

Ở góc độ nhà ở, vấn đề lại nằm ở khả năng chi trả. Các tính toán cho thấy, người Việt Nam hiện phải dành khoảng 30 – 35 năm thu nhập để sở hữu một căn hộ, cao hơn đáng kể so với mức phổ biến tại nhiều quốc gia. Khoảng cách này cho thấy giá nhà đang vượt lên trên sức mua thực, làm suy yếu nền tảng phát triển bền vững của thị trường.

Từ góc nhìn kinh tế, TS Đinh Thế Hiển cho rằng giá trị thật của bất động sản chỉ có ý nghĩa khi được soi chiếu trong bối cảnh giao dịch bình thường, nơi cung cầu không bị chi phối bởi đầu cơ hoặc kỳ vọng thái quá. Về bản chất, mọi phương pháp định giá đều xoay quanh ba yếu tố chính: khả năng chi trả của người mua, khả năng khai thác kinh doanh và chi phí tạo lập tài sản.

Theo ông Hiển, giá thị trường là mức được chấp nhận tại một thời điểm, nhưng không đồng nghĩa với mức giá hợp lý để quyết định mua. Ngay cả với người mua để ở, yếu tố đầu tư và phòng ngừa rủi ro tăng giá trong tương lai vẫn hiện hữu. Do đó, mức giá được cân nhắc cần đặt trong mối tương quan giữa giá hiện tại, tiềm năng tăng giá và các rủi ro có thể phát sinh, thay vì chỉ nhìn vào mặt bằng giá chung.

Cần giải pháp dài hạn

Ở góc độ doanh nghiệp phát triển dự án, ông Dương Long Thành, Chủ tịch HĐQT Thắng Lợi Group, nhìn nhận rằng thị trường dù biến động mạnh vẫn được nâng đỡ bởi nhu cầu ở thực, hiện chiếm khoảng 70 – 80% tổng nhu cầu. Với hơn 53 triệu người trong độ tuổi lao động và tỷ lệ đô thị hóa vượt 41%, nhu cầu nhà ở tại các đô thị lớn vẫn mang tính dài hạn và khó có thể suy giảm.

Tuy nhiên, ông Thành cho rằng bài toán lớn nhất hiện nay không nằm ở nhu cầu, mà ở sự mất cân đối kéo dài giữa giá nhà và thu nhập. Trong khi thu nhập bình quân chỉ tăng khoảng 6 – 8% mỗi năm, giá nhà lại tăng 12 – 20%/năm trong suốt nhiều năm, khiến khả năng tiếp cận nhà ở của số đông ngày càng bị thu hẹp. Bên cạnh đó, thị trường còn nghiêng mạnh về các sản phẩm trung và cao cấp, trong khi nhu cầu thực lại tập trung vào các căn hộ vừa túi tiền, pháp lý rõ ràng, chi phí vận hành hợp lý.

Từ thực trạng trên, các chuyên gia cho rằng giải pháp bền vững không thể chỉ trông chờ vào việc “hãm” giá bằng biện pháp hành chính. Trọng tâm cần được đặt vào việc tháo gỡ vướng mắc pháp lý để tăng nguồn cung, nhất là phân khúc nhà ở giá phù hợp và nhà ở xã hội, nhằm tái cân bằng cung – cầu. Khi nguồn cung được khơi thông và cơ cấu sản phẩm tiệm cận nhu cầu thực, mặt bằng giá sẽ dần được điều tiết theo hướng hợp lý hơn.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu cho rằng, muốn thị trường bất động sản ổn định, lành mạnh thì không thể chỉ "siết", mà phải "mở" đúng chỗ. Tháo gỡ pháp lý cho dự án, tăng nguồn cung là giải pháp gốc rễ. Khi hàng hóa dồi dào, giá sẽ tự điều chỉnh theo giá trị thực, đầu cơ sẽ khó thao túng thị trường.

Cùng với việc tháo gỡ cho các dự án, Chính phủ tiếp tục đẩy mạnh chương trình phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân và người thu nhập thấp. Bộ Xây dựng đang phối hợp với các địa phương rà soát quỹ đất, đôn đốc tiến độ, hoàn thiện cơ chế ưu đãi về tín dụng, thủ tục đầu tư để thu hút doanh nghiệp tham gia. Đây được xem là giải pháp chiến lược, vừa đáp ứng nhu cầu ở thực, vừa góp phần cân bằng cung - cầu, tạo nền tảng ổn định lâu dài cho thị trường.

Song song đó, một số chuyên gia cũng kiến nghị cần kiểm soát chi phí đầu vào, minh bạch hóa thông tin thị trường và hạn chế các hành vi đầu cơ, thổi giá được xem là điều kiện cần để đưa giá bất động sản tiệm cận giá trị thực.

Với người mua nhà, cách tiếp cận dựa trên khả năng chi trả, giá trị sử dụng và tầm nhìn dài hạn, thay vì chạy theo sóng giá, được xem là giải pháp quan trọng để giảm thiểu rủi ro trong bối cảnh thị trường còn nhiều biến động.

Diệu Hoa