Thị trường

Theo đánh giá của nhiều tổ chức nghiên cứu, chung cư và nhà ở riêng lẻ vẫn sẽ là hai trụ cột chính của thị trường trong năm tới. Tuy nhiên, khác với các giai đoạn trước, đây không còn là những phân khúc “mua đâu cũng thắng”. Thị trường đang bước vào giai đoạn chọn lọc khắt khe, nơi chỉ những sản phẩm có giá trị sử dụng rõ ràng và phù hợp với năng lực tài chính thực mới duy trì được thanh khoản.

Chung cư dẫn dắt, áp lực giá ngày càng rõ

Với phân khúc căn hộ, nhu cầu ở thực vẫn duy trì ở mức cao, đặc biệt tại các đô thị lớn. Tuy nhiên, áp lực lớn nhất của thị trường hiện nay không nằm ở lực cầu, mà ở mặt bằng giá đã bị đẩy lên quá nhanh trong thời gian ngắn.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc thị trường nhà ở CBRE Việt Nam cho biết, chỉ trong vòng một năm, giá sơ cấp căn hộ tại TP HCM và Hà Nội đã tăng khoảng 35 – 45%. Riêng quý III/2025, giá căn hộ tại TP HCM tiếp tục tăng thêm 15 – 18%, lên mức bình quân khoảng 90 triệu đồng/m2.

Đáng chú ý, khoảng 70% nguồn cung mới trong năm 2025 thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, khiến mặt bằng giá ngày càng rời xa thu nhập trung bình của phần lớn người dân đô thị. Khi giá bán vượt quá khả năng chi trả, người mua buộc phải cân nhắc kỹ hơn về dòng tiền dài hạn, thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.

Theo số liệu của Bộ Xây dựng, tổng nguồn cung căn hộ mới trong năm 2025 chỉ đạt khoảng 80.000 căn, giảm 15% so với năm trước.

Không chỉ hạn chế về số lượng, nguồn cung còn lệch pha khi tập trung chủ yếu vào các dự án cao cấp như Metropole Thủ Thiêm tại TP HCM hay Master West Heights tại Hà Nội, với mức giá phổ biến từ 80 – 120 triệu đồng/m2.

Trong bối cảnh đó, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc PropertyGuru Việt Nam cho rằng, chung cư vẫn là phân khúc giữ vai trò dẫn dắt trong nửa đầu năm 2026, nhưng không phải dự án nào cũng có thể duy trì thanh khoản tốt. Những sản phẩm pháp lý chưa hoàn chỉnh, vị trí xa trung tâm, hạ tầng kết nối chưa đồng bộ hoặc thiếu tiện ích sống thực chất sẽ đối diện rủi ro chững giao dịch, dù thị trường chung được đánh giá là ổn định hơn.

Song song với chung cư, phân khúc nhà ở riêng lẻ và nhà thổ cư tiếp tục được xem là kênh trú ẩn của dòng tiền thận trọng. Sức hút của phân khúc này đến từ quyền sở hữu lâu dài, khả năng sử dụng linh hoạt và dòng tiền cho thuê tương đối ổn định.

Theo PropertyGuru, trong năm 2025, nhà thổ cư chiếm khoảng 40% tổng lượng giao dịch toàn thị trường, vượt qua phân khúc chung cư. Lợi suất cho thuê phổ biến ở mức 7 – 10% mỗi năm, cao hơn đáng kể so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm chỉ khoảng 5 – 6%.

Tại các khu vực ven trung tâm TP HCM, đặc biệt là Bình Dương (cũ), giá nhà thổ cư ghi nhận mức tăng khoảng 25% trong năm 2025, được thúc đẩy bởi sự phát triển của các khu công nghiệp lớn như VSIP, thu hút hàng trăm nghìn lao động trẻ. Nhu cầu mua nhà tại đây chủ yếu đến từ các gia đình trẻ, ưu tiên không gian sống rộng, diện tích từ 100 – 150 m2 và khả năng ở lâu dài.

Tuy vậy, theo ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hoà, mức giá đã tăng mạnh trong thời gian qua khiến biên lợi nhuận của nhà thổ cư không còn hấp dẫn như trước. Nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao sẽ chịu áp lực lớn hơn khi chi phí vốn chưa có dấu hiệu giảm sâu, trong khi khả năng tăng giá nhanh như các chu kỳ trước khó lặp lại.

Không còn “tấm vé an toàn”

Ở góc nhìn dài hạn, nhiều chuyên gia cho rằng thị trường bất động sản vẫn còn dư địa tăng trưởng nhờ tốc độ đô thị hóa, gia tăng dân số cơ học và dòng dịch chuyển công nghiệp. Tuy nhiên, giai đoạn 2026 được dự báo sẽ là thời điểm thị trường vận hành theo hướng ổn định hơn nhưng cũng khắt khe hơn.

Nguy cơ “điểm nghẽn thanh khoản” có thể xuất hiện tại phân khúc cao cấp, nơi giá đã tăng mạnh nhiều năm và phụ thuộc lớn vào dòng tiền đầu cơ. Khi giá bán vượt xa khả năng chi trả thực, thị trường dễ rơi vào trạng thái bên bán không muốn giảm giá, trong khi bên mua thận trọng, khiến giao dịch chững lại.

Điểm chung dễ nhận thấy là người mua nhà giai đoạn 2025 – 2026 ngày càng đòi hỏi cao hơn. Họ không chỉ quan tâm đến giá bán, mà chú trọng pháp lý minh bạch, tiến độ xây dựng thực tế, chất lượng vận hành và khả năng đáp ứng nhu cầu sống dài hạn. Những dự án phát triển theo phong trào, thiếu nền tảng hạ tầng hoặc pháp lý chưa rõ ràng sẽ khó duy trì thanh khoản, dù thị trường chung được đánh giá là đang phục hồi.

Nhìn tổng thể, chung cư và nhà ở riêng lẻ vẫn giữ vai trò dẫn dắt thị trường bất động sản năm 2026. Tuy nhiên, trong một thị trường không còn dễ dãi, đây không còn là “tấm vé an toàn” cho mọi quyết định đầu tư. Chỉ những sản phẩm có giá trị sử dụng thực, pháp lý hoàn chỉnh và phù hợp với năng lực tài chính của người mua mới có thể đứng vững trong chu kỳ mới.

Diệu Hoa