Cafe địa ốc

Nhận định tại Diễn đàn Thị trường Bất động sản Việt Nam 2026, TS Cấn Văn Lực, Chuyên gia kinh tế trưởng BIDV, cho rằng thị trường nhà ở năm 2025 đã ghi nhận những tín hiệu phục hồi rõ rệt về dòng vốn, song bối cảnh lãi suất đã bước sang một giai đoạn hoàn toàn khác so với các chu kỳ trước.

Dòng tiền vẫn chảy

Theo số liệu tổng hợp, năm 2025, tín dụng bất động sản tăng khoảng 22%, cao hơn mức tăng trưởng tín dụng chung của toàn hệ thống ngân hàng là 18,5%. Trong đó, tín dụng cho đầu tư kinh doanh bất động sản tăng khoảng 24%, còn cho vay mua, sửa nhà tăng 14–15%. Điều này cho thấy dòng tiền vào lĩnh vực nhà ở vẫn duy trì ở mức khá tích cực.

Tuy nhiên, TS Cấn Văn Lực nhấn mạnh cần nhìn nhận thận trọng hơn về chất lượng dòng vốn. Tăng trưởng tín dụng đang cao hơn đáng kể so với tăng trưởng huy động vốn. Cụ thể, năm 2025, huy động tiền gửi chỉ tăng khoảng 14,5%, tạo áp lực lên thanh khoản của hệ thống ngân hàng. Trong bối cảnh các kênh đầu tư khác ngày càng cạnh tranh, các ngân hàng buộc phải điều chỉnh lãi suất đầu vào, kéo theo lãi suất cho vay khó có thể giảm sâu.

“Chính sự chênh lệch này đang hình thành một mặt bằng lãi suất mới cho thị trường nhà ở”, TS Cấn Văn Lực nhận định.

Theo ông, bất động sản không thuộc nhóm lĩnh vực ưu tiên tín dụng, ngoại trừ nhà ở xã hội. Do đó, doanh nghiệp phát triển nhà ở thương mại và người mua nhà phải chấp nhận chi phí vốn cao hơn so với giai đoạn trước, không chỉ trong ngắn hạn mà cả trung và dài hạn.

Bên cạnh tín dụng ngân hàng, các kênh vốn khác vẫn đang hỗ trợ thị trường. Năm 2025, vốn FDI vào bất động sản đạt khoảng 6,3 tỷ USD. Trái phiếu doanh nghiệp bất động sản phát hành đạt khoảng 123.500 tỷ đồng, tăng 40% so với năm trước. Theo TS Cấn Văn Lực, thị trường không thiếu vốn, nhưng vấn đề nằm ở khả năng hấp thụ và sử dụng vốn hiệu quả.

Lãi suất mặt bằng mới

Từ góc độ nhà ở, TS Cấn Văn Lực cho rằng lãi suất là yếu tố then chốt quyết định sức mua ở thực. Khi lãi suất ở mức cao hơn, thời gian vay, tỷ lệ vay và khả năng trả nợ của người mua nhà trở thành bài toán cần được tính toán kỹ lưỡng hơn so với trước đây.

Đối với doanh nghiệp, ông cảnh báo rủi ro từ việc sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn và đầu tư dàn trải. Trong bối cảnh chi phí vốn không còn rẻ, những doanh nghiệp triển khai cùng lúc nhiều dự án nhưng dòng tiền hạn chế sẽ đối mặt với áp lực lớn nếu thị trường biến động.

Theo TS Cấn Văn Lực, giai đoạn tới sẽ là thời kỳ sàng lọc mạnh mẽ của thị trường nhà ở. Dòng tiền vẫn tồn tại, nhưng sẽ chỉ chảy vào những dự án có pháp lý rõ ràng, tiến độ đảm bảo và sản phẩm phù hợp với khả năng chi trả thực tế của người dân.

“Thách thức của Nhà nước và thị trường là tìm được điểm cân bằng giữa kiểm soát rủi ro tài chính và hỗ trợ nhu cầu nhà ở thực, để thị trường phát triển ổn định và bền vững hơn”, TS Cấn Văn Lực kết luận.

Diệu Hoa