Thị trường
Dòng tiền đầu tư áp đảo thị trường bất động sản
Nhu cầu đầu tư tiếp tục giữ vai trò chủ đạo trên thị trường bất động sản với hơn 75% giao dịch đến từ người mua nhà thứ hai trở lên, thị trường đang phân hóa mạnh.
Trình bày báo cáo thị trường bất động sản năm qua, bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng VARS IRE, cho biết toàn thị trường ghi nhận hơn 128.000 sản phẩm nhà ở chào bán mới, mức cao nhất trong giai đoạn 2019–2025, tăng 88% so với năm 2024.
Thanh khoản cao nhưng bắt đầu hạ nhiệt
Riêng quý 4/2025, lượng sản phẩm mở bán mới vượt 42.000 căn, tăng 24% so với quý trước và tăng 48% so với cùng kỳ.
Theo bà Miền, lượng tồn kho tăng nhanh chủ yếu nằm ở các dự án đang triển khai và nhà ở hình thành trong tương lai, phản ánh kỳ vọng của doanh nghiệp vào chu kỳ tiếp theo, đồng thời cho thấy áp lực “đặt cược” lớn của dòng vốn đầu tư trung và dài hạn.
Dù nguồn cung mở rộng, tình trạng lệch pha cung – cầu chưa được giải quyết triệt để. Tại một số địa phương ở miền Nam, nguồn cung nhà ở thương mại có mức giá phù hợp hơn gia tăng, tạo dư địa cho dòng tiền đầu tư quy mô vừa. Ngược lại, tại Hà Nội, Đà Nẵng và TP Hồ Chí Minh, nguồn cung mới tiếp tục tập trung ở phân khúc giá cao, phổ biến trên 80 triệu đồng mỗi m2, làm gia tăng rủi ro thanh khoản với các nhà đầu tư ngắn hạn.
Xét theo vùng, miền Bắc vẫn dẫn đầu nguồn cung với 48% tổng lượng sản phẩm cả nước. Miền Nam vươn lên chiếm 37% nhờ loạt dự án được triển khai đồng loạt sau giai đoạn trầm lắng, trong khi miền Trung duy trì ở mức 15%. Tuy nhiên, nguồn cung cả năm vẫn chủ yếu đến từ các chủ đầu tư lớn, khiến cơ hội đầu tư có tính chọn lọc cao, ít dư địa cho các chiến lược “lướt sóng” đại trà.
Ở góc độ giao dịch, ông Lê Đình Chung, Phó Chủ tịch Hội đồng nghiên cứu và đánh giá thị trường bất động sản VARS, Tổng giám đốc SGO Homes, cho biết tỷ lệ hấp thụ bình quân năm 2025 đạt khoảng 68% trên nguồn cung mở bán mới, tương đương gần 88.000 giao dịch thành công.
Trong ba quý đầu năm, nhiều dự án có mức giá cao vẫn ghi nhận tỷ lệ hấp thụ tốt nhờ lực cầu đầu tư gia tăng. Tuy nhiên, sang quý 4, thanh khoản bắt đầu chững lại khi nguồn cung tăng mạnh và tâm lý nhà đầu tư trở nên thận trọng hơn trong bối cảnh lãi suất huy động và cho vay có xu hướng nhích lên.
Theo ông Chung, cầu đầu tư tiếp tục giữ vai trò chủ đạo, với hơn 75% giao dịch đến từ người mua nhà thứ hai trở lên. Trong đó, khoảng 10% là nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính ngắn hạn, tiềm ẩn rủi ro khi mặt bằng lãi suất đảo chiều.
Giá tăng cao, đã xuất hiện áp lực “thoát hàng”
Cùng với dòng tiền đầu tư, mặt bằng giá bất động sản tiếp tục được đẩy lên mức mới. Phân khúc thấp tầng và đất nền ghi nhận mức tăng giá chào bán từ 5–10%, riêng đất nền tăng tới 20% do nguồn cung khan hiếm kéo dài.
Trên thị trường thứ cấp, giá nhà ở thấp tầng tăng khoảng 20% so với cùng kỳ, song giao dịch chủ yếu tập trung tại các dự án đã hình thành, có dân cư và hạ tầng hoàn chỉnh.
Ngược lại, nhiều sản phẩm biệt thự, liền kề tại các khu vực hạ tầng chưa theo kịp ghi nhận giá tăng nhưng thanh khoản hạn chế, buộc một bộ phận nhà đầu tư phải điều chỉnh kỳ vọng lợi nhuận.
Đáng chú ý, tại thị trường căn hộ, giá chào bán mới tại các đô thị lớn tăng mạnh khi các dự án mới đều định vị ở phân khúc cao cấp trở lên. Hà Nội ghi nhận mức giá trung bình khoảng 100 triệu đồng mỗi m2, tăng 40% so với năm 2024. TP HCM đạt trung bình 111 triệu đồng mỗi m2, tăng 23%, trong khi Đà Nẵng vượt 83 triệu đồng mỗi m2, tăng 14%.
Trên thị trường thứ cấp, tại Hà Nội đã xuất hiện tình trạng rao bán “cắt lỗ” của một bộ phận nhà đầu tư mua theo tâm lý FOMO trong giai đoạn tăng nóng, khi đà tăng giá chậm lại vào cuối năm. Dù chưa mang tính phổ biến, diễn biến này cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh hơn, đòi hỏi nhà đầu tư phải cân nhắc kỹ về dòng tiền, khả năng nắm giữ và chất lượng tài sản.