Thị trường
M&A bất động sản khởi sắc trở lại
Sau giai đoạn trầm lắng kéo dài, thị trường mua bán – sáp nhập (M&A) bất động sản Việt Nam đã ghi nhận sự hồi phục rõ nét trong năm 2025, với nhiều thương vụ quy mô lớn được kích hoạt.
Theo JLL, phân khúc nhà ở tiếp tục giữ vai trò chủ đạo khi chiếm hơn 70% tổng giá trị giao dịch M&A bất động sản năm 2025. Các phân khúc còn lại như bất động sản thương mại, nghỉ dưỡng và công nghiệp lần lượt chiếm khoảng 17,7%, 5,3% và hơn 3%.
Nhà ở tiếp tục dẫn dắt dòng vốn
Nhiều thương vụ lớn trong lĩnh vực nhà ở được ghi nhận. Đơn cử, Vinaconex đã thoái toàn bộ 51% vốn tại Công ty CP Đầu tư và Phát triển Du lịch Vinaconex (Vinaconex ITC) – chủ đầu tư dự án Cát Bà Amatina quy mô hơn 176 ha tại Hải Phòng.
Tại Bắc Ninh, Phú Mỹ Hưng đã chuyển nhượng 49% cổ phần pháp nhân sở hữu dự án Hồng Hạc City (gần 198 ha) cho Nomura Real Estate Asia. Dự án có tổng mức đầu tư khoảng 1,1 tỷ USD. Sau thương vụ này, hai bên sẽ cùng hợp tác phát triển khu đô thị, phản ánh xu hướng liên doanh thay vì thâu tóm toàn phần.
Bên cạnh đó, hàng loạt doanh nghiệp niêm yết cũng đẩy mạnh M&A như Tổng công ty CP Đầu tư Phát triển Xây dựng chuyển nhượng dự án Lam Hạ Center Point; Vincom Retail chuyển nhượng Vincom Center Nguyễn Chí Thanh; Becamex Group chuyển nhượng dự án The Charms Bình Dương cho Tập đoàn Nam Mê Kông; Hodeco thoái vốn tại Công ty CP Đầu tư Xây dựng Giải trí Đại Dương Vũng Tàu – chủ đầu tư dự án Antares – cho đơn vị liên quan Sunshine Group.
Các thương vụ này cho thấy M&A đang trở thành công cụ quan trọng giúp doanh nghiệp tái cấu trúc danh mục đầu tư, giảm áp lực tài chính và tập trung vào các dự án cốt lõi.
Tăng trưởng có chọn lọc
Nhận định về triển vọng thị trường, bà Lê Thị Huyền Trang - Tổng giám đốc JLL Việt Nam cho rằng M&A bất động sản năm 2026 sẽ tiếp tục tăng trưởng nhưng theo hướng thận trọng và có chọn lọc. Nhà đầu tư sẽ thẩm định dự án kỹ lưỡng hơn, từ pháp lý, tài chính đến tiềm năng phát triển dài hạn.
Theo bà Trang, chi phí vốn dù có xu hướng giảm nhưng khó quay trở lại mức thấp như trước. Dòng tín dụng cũng được phân bổ có chọn lọc, ưu tiên các dự án có pháp lý rõ ràng, khả năng sinh lời bền vững và phù hợp với xu hướng phát triển xanh. Điều này sẽ khiến dòng vốn M&A tập trung nhiều hơn vào chất lượng tài sản.
Ở góc nhìn khác, ông Neil MacGregor - Tổng giám đốc Savills Việt Nam đánh giá hoạt động M&A gia tăng trong hai năm gần đây nhờ thị trường dần thích ứng với Luật Đất đai mới, cùng các luật liên quan đến nhà ở và kinh doanh bất động sản được sửa đổi, qua đó tạo khung pháp lý minh bạch hơn cho nhà đầu tư.
Tuy nhiên, nguồn cung các tài sản đang vận hành, tạo dòng tiền ổn định vẫn còn hạn chế, khiến phần lớn giao dịch hiện nay tập trung vào các dự án phát triển, đặc biệt là nhà ở và các khu đô thị quy mô lớn. Một xu hướng đáng chú ý khác là sự gia tăng các thương vụ liên doanh hoặc mua cổ phần thiểu số, được nhiều nhà đầu tư nước ngoài – đặc biệt là Nhật Bản – ưa chuộng nhằm từng bước thăm dò thị trường. Do đó, thị trường cần thêm thời gian để các thay đổi chính sách được phản ánh đầy đủ vào quy mô giao dịch và thanh khoản.
Trong khi đó, TS Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam cho rằng thị trường cũng đối mặt không ít thách thức, khi những biến động của tài chính quốc tế, sự cạnh tranh ngày càng gay gắt giữa các nhà đầu tư trong và ngoài nước, cho tới áp lực tuân thủ các tiêu chuẩn minh bạch và ESG (môi trường – xã hội – quản trị) có thể tác động tới dòng vốn M&A.
Vị chuyên gia kiến nghị cần sớm xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu dự án bất động sản thống nhất, bao quát từ quy hoạch, pháp lý, tiến độ đến tình trạng thế chấp. Đồng thời chuẩn hóa quy trình công bố thông tin đối với các dự án đủ điều kiện chuyển nhượng. Khi thị trường được minh bạch hóa, nhà đầu tư sẽ sẵn sàng trả giá cao hơn cho các dự án chất lượng, qua đó hỗ trợ doanh nghiệp tái cơ cấu hiệu quả và hạn chế tình trạng bán tháo tài sản.