24h
Định danh bất động sản và những thách thức khi đi vào thực tế
Mã định danh bất động sản được kỳ vọng minh bạch thị trường. Tuy nhiên, chuyên gia cho rằng hiệu quả chính sách phụ thuộc dữ liệu, liên thông và trách nhiệm trong quá trình triển khai.
Từ ngày 1/3/2026, theo Nghị định 357/2025/NĐ-CP, việc xây dựng hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu nhà ở và thị trường bất động sản được triển khai, hướng tới gắn mã định danh điện tử cho bất động sản. Quy định này được kỳ vọng tạo nền tảng quản lý xuyên suốt từ đất đai, dự án, công trình đến giao dịch, cấp giấy chứng nhận và minh bạch thông tin thị trường.
Về định hướng, việc gắn mã định danh được nhiều ý kiến đánh giá là bước đi cần thiết trong quá trình số hóa quản lý nhà nước đối với lĩnh vực bất động sản, một thị trường có giá trị lớn và liên quan trực tiếp đến quyền lợi của người dân, doanh nghiệp. Tuy nhiên, giới chuyên gia pháp lý cho rằng, để “có mã” trở thành “dùng được”, bài toán then chốt không chỉ nằm ở hạ tầng kỹ thuật, mà ở dữ liệu và trách nhiệm cập nhật khi chính sách đi vào triển khai thực tế.
Trao đổi với Diễn đàn Doanh nghiệp, Luật sư Nguyễn Đức Biên – Giám đốc Công ty Luật TNHH Đại La cho rằng, thách thức lớn nhất của việc gắn mã định danh bất động sản không nằm ở khâu “cấp mã”, mà ở quản lý, cập nhật và bảo đảm độ tin cậy của dữ liệu gắn với mã. Mã định danh về bản chất chỉ là một công cụ kỹ thuật; giá trị của nó phụ thuộc hoàn toàn vào tính chính xác, đầy đủ và kịp thời của thông tin được tích hợp.
Theo Luật sư Nguyễn Đức Biên, nếu dữ liệu không được chuẩn hóa và cập nhật đồng bộ giữa các cơ quan như đất đai, xây dựng, thuế, công chứng, thì mã định danh rất khó phát huy hiệu quả như kỳ vọng. Trong trường hợp thông tin pháp lý của bất động sản bị sai lệch hoặc không phản ánh đúng tình trạng thực tế, rủi ro sẽ không dừng ở khâu quản lý, mà có thể lan sang giao dịch, thế chấp và giải quyết tranh chấp.
Một thách thức khác được vị chuyên gia đặc biệt lưu ý là trách nhiệm pháp lý khi dữ liệu phát sinh sai sót. Khi bất động sản được số hóa và quản lý bằng mã định danh, câu hỏi đặt ra là ai chịu trách nhiệm nếu thông tin bị nhập sai, cập nhật chậm hoặc không phản ánh kịp thời các biến động pháp lý. Trách nhiệm thuộc về cơ quan quản lý dữ liệu, cán bộ cập nhật hay đơn vị vận hành hệ thống vẫn là vấn đề cần được làm rõ.
Theo luật sư Nguyễn Đức Biên, nếu chưa xác lập rõ trách nhiệm trong từng khâu, rủi ro có thể bị chuyển sang người dân và doanh nghiệp, những chủ thể trực tiếp chịu tác động khi giao dịch dựa trên dữ liệu không chính xác. Trong khi đó, bất động sản là tài sản có giá trị lớn, chỉ một sai lệch nhỏ trong thông tin pháp lý cũng có thể dẫn tới hậu quả đáng kể về kinh tế và pháp lý.
Đáng chú ý, trong thực tiễn giải quyết tranh chấp, mã định danh tự thân khó có thể trở thành căn cứ quyết định. Tòa án vẫn chủ yếu căn cứ vào tính hợp pháp của hồ sơ, nguồn gốc sử dụng đất và trình tự xác lập quyền. Nếu các hệ thống dữ liệu không thống nhất, hoặc thông tin giữa các cơ quan còn chênh lệch, mã định danh khó có thể phát huy vai trò hỗ trợ giảm tranh chấp như mục tiêu đặt ra.
Nhìn ở góc độ triển khai chính sách, Luật sư Nguyễn Đức Biên cho rằng việc gắn mã định danh bất động sản cần được đặt trong khuôn khổ kỷ luật pháp lý về dữ liệu. Cùng với việc xây dựng hệ thống kỹ thuật, cần song hành các quy định về kiểm soát và chỉnh sửa thông tin; xác định rõ trách nhiệm khi để xảy ra sai sót; cũng như cơ chế xử lý, bồi thường nếu người dân, doanh nghiệp bị thiệt hại do lỗi dữ liệu từ phía cơ quan quản lý.
“Mã định danh bất động sản là xu hướng tất yếu trong quản lý hiện đại và phù hợp với mục tiêu xây dựng chính phủ số. Tuy nhiên, hiệu quả của chính sách này sẽ phụ thuộc rất lớn vào cách thức triển khai trên thực tế. Do đó, việc nhận diện sớm và xử lý đúng các thách thức về dữ liệu, liên thông, cơ chế kiểm soát sai sót và trách nhiệm pháp lý sẽ là yếu tố quyết định”, Luật sư Biên chia sẻ.