Thị trường

Thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào một giai đoạn chuyển mình, đánh dấu bằng những thay đổi mang tính lịch sử về địa giới hành chính và tư duy đầu tư. Cuộc sáp nhập tỉnh không chỉ đơn thuần là sự thay đổi trên bản đồ, mà còn là lời giải cho bài toán nguồn cung vốn đã bế tắc tại khu vực trung tâm nhiều năm qua. Với sự bổ sung từ các vùng lân cận, nguồn cung căn hộ đã được cải thiện đáng kể, tạo ra một sự đa dạng về phân khúc và giá cả.

Theo CBRE Việt Nam, bức tranh tổng thể về nguồn cung trong năm 2025 cho thấy một sự bùng nổ mạnh mẽ khi tổng số lượng căn hộ trên toàn thị trường đã vượt ngưỡng 24.000 sản phẩm. Điều này tạo ra một sự cân bằng khá tốt giữa các khu vực, đặc biệt là sự trỗi dậy của các sản phẩm có mức giá dưới 60 triệu đồng mỗi m², hiện đang chiếm tỷ trọng cao nhất.

Trong khi đó, tại thị trường phía Bắc, Hà Nội cũng ghi nhận mức nguồn cung căn hộ cao nhất trong vòng 5 năm trở lại đây. Sự dồi dào về cung đã mang lại cho người mua nhiều lựa chọn hơn, nhưng đồng thời cũng đặt ra thách thức cho các nhà phát triển trong việc tạo ra sự khác biệt để thu hút dòng tiền.

Một điểm nghịch lý thú vị đang diễn ra là sự chênh lệch giữa giá chào bán sơ cấp và giá trị giao dịch thực tế trên thị trường thứ cấp. Tại khu vực trung tâm TP HCM, giá bán sơ cấp vẫn neo ở mức rất cao, trung bình khoảng 94 triệu đồng mỗi mét vuông, tăng tới 24% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, khi nhìn vào toàn bộ thị trường sau sáp nhập, mức giá trung bình giảm xuống còn khoảng 68 triệu đồng mỗi mét vuông nhờ sự đóng góp của các dự án tại Bình Dương.

Đáng chú ý hơn, nhu cầu thực của thị trường lại đang tập trung nhộn nhịp nhất ở ngưỡng giá từ 55 đến 65 triệu đồng mỗi mét vuông. Đây chính là “điểm chạm” mà các nhà đầu tư và người mua để ở đang tìm kiếm, nơi giá trị tài sản phù hợp với khả năng tài chính và kỳ vọng thực tế.

Phân khúc nhà liền thổ cũng chứng kiến những đột phá. Sau nhiều năm khan hiếm, thị trường bất động sản liền thổ đã đón nhận hơn 4.500 sản phẩm mới chỉ trong quý cuối năm 2025. Tuy nhiên, sự tăng trưởng này chủ yếu đến từ một dự án siêu đô thị tại Cần Giờ. Sự xuất hiện của nguồn cung khổng lồ tại một khu vực xa trung tâm đã làm thay đổi mặt bằng giá chung, khiến giá sơ cấp bình quân giảm khoảng 28%.

Thế nhưng, một bức tranh đối lập lại xuất hiện ở thị trường thứ cấp khi giá giao dịch vẫn duy trì đà tăng ổn định. “Điều này cho thấy niềm tin của các nhà đầu tư vào loại hình tài sản này vẫn rất lớn, thể hiện qua tỷ lệ hấp thụ luôn đạt trên mức 70% bất chấp lượng hàng đổ ra ồ ạt”, ông Võ Kiệt – Trưởng bộ phận Tiếp thị dự án nhà ở CBRE Việt Nam nhận xét.

Yếu tố cốt lõi thúc đẩy những biến chuyển này chính là hạ tầng giao thông. Những thông tin về các công trình mới khởi công liên tục đã tạo ra sự thay đổi về xu hướng và nhu cầu đầu tư. Thay vì chỉ tập trung vào các tuyến Metro nội đô như trước đây, sự quan tâm hiện nay đang đổ dồn vào hệ thống giao thông công cộng nối dài và các đường sắt đô thị kết nối với các khu đô thị vệ tinh. Đây là tiền đề cho sự phát triển của mô hình TOD (đô thị quanh công trình giao thông), một chuẩn mực mới giúp giảm áp lực giao thông và phục vụ trực tiếp cho nhu cầu sinh sống của cư dân.

Hệ thống đường Vành đai 3 và Vành đai 4 đang trở thành những “mạch máu” chính định hình sự phân bổ của các dự án trong tương lai. Theo CBRE Việt Nam, các chủ đầu tư lớn đang có xu hướng đẩy những dự án quy mô hàng ngàn hecta, thậm chí là những siêu đô thị lên tới 10.000 hecta ra các khu vực này. Những dự án này không còn đơn thuần là một cụm nhà ở mà đã trở thành những thành phố thu nhỏ. Tuy nhiên, sự phát triển này cũng đặt ra một câu hỏi lớn cho các nhà phát triển là “ai sẽ là người sinh sống tại đó?”. Nếu chỉ xây dựng nhà ở mà thiếu đi các giải pháp về hạ tầng xã hội và dịch vụ, những siêu đô thị này sẽ phải chịu áp lực cực lớn nếu chỉ thu hút được các nhà đầu tư thay vì người ở thực.

Một cuộc chuyển dịch về nhận thức đã diễn ra. Theo ông Kiệt, người mua hiện nay không còn chỉ hỏi “mua cái này bao lâu thì tăng giá?” mà họ quan tâm nhiều hơn đến chất lượng sống và khả năng khai thác thực tế. Những tiêu chí về môi trường sống, hệ thống quản lý chuyên nghiệp, tiện ích nội khu và kết nối giao thông đã trở thành những ưu tiên hàng đầu. Các chủ đầu tư vì thế cũng phải thay đổi chiến lược, tập trung vào việc nâng cao chất lượng sản phẩm và đưa ra các chính sách thanh toán linh hoạt hơn để hỗ trợ khách hàng.

Theo CBRE Việt Nam, dự báo cho giai đoạn 2026 - 2028, giá căn hộ vẫn sẽ giữ nguyên xu hướng tăng, mặc dù tốc độ có thể chậm lại để thích nghi với điều kiện mới. Đối với nhà liền thổ, sau giai đoạn điều chỉnh giá sơ cấp do nguồn cung từ vùng xa, mức giá dự kiến sẽ bắt đầu quay trở lại đà tăng ổn định. Thị trường Hà Nội vẫn sẽ duy trì thế mạnh về nguồn cung dồi dào và tỷ lệ hấp thụ tích cực.

Năm 2026 sẽ không chỉ là một cột mốc về số lượng dự án hay quy mô diện tích, mà là năm của sự trưởng thành về tư duy. Thị trường bất động sản đang tự sàng lọc để giữ lại những giá trị thực chất nhất. Khi hạ tầng đã thông suốt và sự minh bạch được thiết lập bởi công nghệ định danh, những dự án tập trung vào trải nghiệm sống và nhu cầu thực sự của con người sẽ là những cái tên dẫn dắt cuộc chơi trong thập kỷ mới.

Quân Bảo - Đình Đại