Thị trường
Tháo điểm nghẽn để tăng tốc phát triển nhà ở xã hội
Mục tiêu xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội đang đi vào giai đoạn tăng tốc, song quá trình triển khai vẫn đối mặt nhiều “điểm nghẽn”.
Tại phiên họp thứ 5 của Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản ngày 13/1, nhiều địa phương và lãnh đạo doanh nghiệp đã đề xuất các giải pháp tháo gỡ vướng mắc, nhằm đẩy nhanh tiến độ thực hiện Đề án xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội.
Điểm nghẽn cơ chế, dữ liệu
Phản ánh từ thực tiễn triển khai, đại diện tỉnh Ninh Bình cho biết quá trình triển khai các dự án nhà ở xã hội vẫn gặp không ít khó khăn. Các cơ chế ưu đãi dành cho các chủ đầu tư chưa thực sự hấp dẫn, trong khi trình tự, thủ tục thu hồi đất và giải phóng mặt bằng còn kéo dài. Do đó, tỉnh Ninh Bình kiến nghị cấp có thẩm quyền sớm ban hành các hướng dẫn cụ thể và áp dụng chính sách đặc thù để tháo gỡ các vướng mắc, tạo điều kiện thuận lợi cho địa phương hoàn thành xuất sắc nhiệm vụ được giao.
Tương tự, đại diện tỉnh Thái Nguyên cũng nêu rõ một “điểm nghẽn” khác là dữ liệu về các đối tượng đã được mua hoặc thuê nhà ở xã hội chưa được liên thông và tích hợp đồng bộ trên nền tảng dữ liệu quốc gia và VneID. Điều này gây khó khăn cho công tác quản lý, kiểm soát đối tượng thụ hưởng và phòng ngừa trục lợi chính sách. Vì vậy, tỉnh Thái Nguyên kiến nghị Chính phủ sớm chỉ đạo các bộ, ngành liên quan nhanh chóng chuẩn hóa và tích hợp dữ liệu này vào cơ sở dữ liệu quốc gia, gắn với mã định danh cá nhân của công dân.
Để giúp người dân thu nhập thấp có thêm cơ hội tiếp cận nhà ở xã hội, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) Lê Hoàng Châu cho rằng, mức lãi suất vay mua nhà ở xã hội hiện nay khoảng 5,9% vẫn là gánh nặng đối với nhóm thu nhập thấp. Theo ông, cần xem xét giảm lãi suất xuống khoảng 4,8% để mở rộng khả năng tiếp cận nhà ở xã hội cho người dân có nhu cầu thực.
Gỡ nút thắt vốn
Bên cạnh đó, ông Châu cũng chỉ ra bấp cập trong quá trình thực thi Luật Nhà ở. Dù luật đã cho phép người sở hữu nhà ở xã hội được bán lại cho chủ đầu tư hoặc cho người thuộc diện được mua nhà ở xã hội khác trong thời hạn 5 năm. Tuy nhiên, cơ chế hiện nay chưa cho phép người đã bán nhà ở xã hội (do luân chuyển công tác, dịch chuyển lao động địa phương) được quyền mua nhà ở xã hội tại địa phương mới. Ông Châu cho rằng cần ủng hộ vấn đề này để tạo điều kiện cho người dân thu nhập thấp có nhà an cư lạc nghiệp.
HoREA cũng đề xuất, bên cạnh việc phát triển nhà ở xã hội, cần bổ sung thêm nguồn cung nhà ở giá phù hợp cho nhóm người có thu nhập trên 20 triệu đồng/tháng. Đây là nhóm không đủ điều kiện mua nhà ở xã hội nhưng cũng khó tiếp cận nhà ở thương mại có giá cao, nếu không được quan tâm sẽ tạo ra một “khoảng trống” lớn trong cấu trúc thị trường.
Báo cáo tại cuộc họp, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, lũy kế đến cuối tháng 12/2025, cả nước có 698 dự án nhà ở xã hội đang triển khai, với tổng quy mô 657.441 căn. Trong đó, 193 dự án đã hoàn thành với 169.143 căn; 200 dự án đã khởi công và đang xây dựng, quy mô 134.111 căn; riêng năm 2025 có 90 dự án mới được khởi công với 95.630 căn. Ngoài ra, 305 dự án khác đã được chấp thuận chủ trương đầu tư, quy mô 354.187 căn.
Số lượng căn nhà ở xã hội đã hoàn thành, khởi công, chấp thuận chủ trương đầu tư đến năm 2025 đạt 62% so với chỉ tiêu đã đặt ra tại Đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội (đầu tư xây dựng khoảng 1.062.200 căn). Riêng năm 2025, đã hoàn thành 102.633/100.275 căn (đạt 102%, vượt so với kế hoạch đề ra).
Ngoài ra, báo cáo của Bộ Xây dựng cũng "điểm danh" 12 địa phương chưa hoàn thành chỉ tiêu gồm: Lào Cai, Lạng Sơn, Thanh Hóa, Lâm Đồng, Gia Lai, Tây Ninh, Khánh Hòa, Vĩnh Long, Đắk Lắk, Đồng Tháp, An Giang, Hà Tĩnh.
Cũng trong năm 2025, Bộ Công an cũng đã khởi công 13 dự án nhà ở lực lượng vũ trang nhân dân với quy mô 10.626 căn, Bộ Quốc phòng dự kiến sẽ khởi công 8 dự án nhà ở cho lực lượng vũ trang với tổng quy mô 6.547 căn; Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam đã khởi công 3 dự án, tổng số 1.700 căn.
Theo đánh giá của các chuyên gia, những con số này cho thấy nhà ở xã hội đang dần trở thành nguồn cung thực chất, góp phần điều chỉnh lại cấu trúc thị trường theo hướng cân bằng và bền vững hơn. Tuy nhiên, để sớm hoàn thành mục tiêu 1 triệu căn, cần tiếp tục đẩy nhanh tiến độ và hoàn thiện cơ chế quy hoạch, bố trí quỹ đất phù hợp với nhu cầu thực tế của từng địa phương.
Bà Phạm Thị Miền - Phó Viện trưởng Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) kiến nghị cần nghiên cứu hoàn thiện cơ chế, chính sách nhằm đảm bảo việc bố trí quỹ đất và phát triển nhà ở xã hội, gắn với nhu cầu thực tế, có thể xem xét áp dụng các hình thức khảo sát chuyên nghiệp thông qua phương án thuê hoặc giao cho các đơn vị nghiên cứu thị trường độc lập thực hiện. Từ đó, có căn cứ khoa học và khách quan cho việc hoạch định kế hoạch phát triển.
Cùng với đó là những khó khăn trong việc kiểm soát đầu cơ và chuyển nhượng nhà ở xã hội. Thực tế vẫn tồn tại tình trạng một số trường hợp mua nhà ở xã hội nhưng không sử dụng để ở, mà chuyển nhượng trái quy định, gây méo mó thị trường, làm tăng nguy cơ đầu cơ và khiến những người thực sự có nhu cầu không được tiếp cận nhà ở xã hội.
Ngoài ra, bà Miền cũng kiến nghị sau thời hạn 5 năm sở hữu theo quy định hiện hành, việc chuyển nhượng nhà ở xã hội cần được ưu tiên cho những người dân thuộc diện đủ điều kiện mua nhà ở xã hội và đã được cơ quan thẩm quyền xác nhận.
Trường hợp chuyển nhượng cho đối tượng không thuộc diện được hưởng chính sách về nhà ở xã hội, chủ sở hữu khi chuyển nhượng phải hoàn trả lại các ưu đãi đã được hưởng từ chính sách.