Thị trường

Nguồn cung cải thiện nhưng giá vẫn leo thang

Phát biểu tại phiên họp trực tuyến lần thứ 5 của Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và phát triển thị trường bất động sản, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, giá giao dịch căn hộ chung cư tăng phổ biến từ 20-30% so với năm 2024, trong đó một số khu vực ghi nhận mức tăng trên 40%, tập trung ở phân khúc trung và cao cấp.

Báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy, trong năm 2025, cả nước đã chấp thuận chủ trương đầu tư 428 dự án nhà ở thương mại, với tổng mức đầu tư khoảng 3,8 triệu tỉ đồng. Trong đó, 93 dự án được cấp phép xây dựng mới, quy mô khoảng 37.686 căn, tương đương 117% so với năm 2024.

Cùng kỳ, 88 dự án đã hoàn thành xây dựng với quy mô khoảng 29.901 căn, bằng 127% so với năm trước. Đáng chú ý, có 300 dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai, cung cấp khoảng 108.787 căn hộ, tăng 47% so với năm 2024.

Dù nguồn cung có dấu hiệu cải thiện, mặt bằng giá căn hộ vẫn duy trì xu hướng đi lên. Theo Bộ Xây dựng, áp lực chi phí đầu vào, quỹ đất hạn chế tại khu vực trung tâm cùng sự tập trung nguồn cung vào phân khúc trung và cao cấp là những yếu tố chính đẩy giá tăng mạnh.

Ở phân khúc nhà ở xã hội, kết quả triển khai năm 2025 được đánh giá tích cực. Cả nước đã hoàn thành 102.633 căn nhà ở xã hội, vượt 2% so với chỉ tiêu 100.275 căn được giao. Trong đó, 19 địa phương hoàn thành hoặc vượt kế hoạch, 12 địa phương không hoàn thành và 3 địa phương không giao chỉ tiêu trong năm.

Lũy kế đến ngày 31/12/2025, cả nước có 193 dự án nhà ở xã hội đã hoàn thành, cung cấp 169.143 căn hộ; 200 dự án đang triển khai với quy mô 134.111 căn; và 305 dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư, quy mô 354.187 căn. Tổng số dự án hoàn thành, khởi công và được chấp thuận đến nay mới đạt khoảng 62% so với mục tiêu đề ra tại đề án phát triển nhà ở xã hội.

Về thanh khoản, năm 2025 ghi nhận khoảng 579.718 giao dịch bất động sản thành công trên cả nước, tăng 7,7% so với năm 2024. Trong đó, giao dịch căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ đạt 138.025 giao dịch, còn đất nền chiếm ưu thế với 441.693 giao dịch.

Không chỉ căn hộ, các phân khúc khác cũng ghi nhận xu hướng tăng giá. Biệt thự và nhà liền kề trong dự án tăng 10-20%, tập trung tại khu vực trung tâm và nơi có hạ tầng đồng bộ. Giá đất nền tăng 20-25% so với năm 2024. Bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng cao tầng có giá bán sơ cấp tăng 11%, trong khi loại hình thấp tầng tăng 5%.

Cần sự điều tiết từ chính sách

Các con số chỉ ra vấn đề để bình ổn, kéo giảm giá nhà ngày càng cấp thiết. Tuy nhiên, từ góc nhìn doanh nghiệp, câu chuyện giá nhà lại gắn chặt với áp lực chi phí đầu vào ngày càng lớn.

Chia sẻ mới đây, ông Phạm Trung Quân, Giám đốc R&D CTCP Đầu tư Nam Long, nhận định xu hướng giảm giá nhà là nhu cầu bức thiết của thị trường, song gần như không thể thực hiện trong bối cảnh hiện nay. Nguyên nhân là toàn bộ chi phí đầu vào đều tăng mạnh, từ vật liệu xây dựng đến chi phí đất đai.

Theo ông Quân, giá cát, thép, xi măng đều leo thang, riêng cát san lấp đã tăng từ hơn 100.000 đồng mỗi m3 lên 400.000–500.000 đồng mỗi m3. Cùng với đó là chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, chi phí mua lại dự án và tiền sử dụng đất cao hơn nhiều so với các năm trước.

“Chi phí không thể giảm thì rất khó kéo giá bán xuống. Doanh nghiệp thực sự muốn làm sản phẩm 20–30 triệu đồng mỗi m2, nhưng không còn quỹ đất phù hợp và chi phí vật liệu cũng không còn mức giá cũ để làm ra sản phẩm rẻ”, đại diện Nam Long chia sẻ.

Theo dự báo của CBRE, năm 2026 sẽ là giai đoạn thị trường phục hồi rõ rệt hơn khi nhiều dự án hạ tầng quan trọng hoàn thành, tạo lực kéo lớn cho nhu cầu nhà ở. Riêng 5 tỉnh phía Nam dự kiến có hơn 50.000 sản phẩm mở bán mới, tăng gần 30% so với năm 2025, trong đó khoảng 65% là căn hộ và 35% là nhà liền thổ.

Tuy nhiên, giá bán được dự báo phân hóa mạnh giữa khu vực lõi TP HCM và các tỉnh lân cận, do khác biệt về chi phí đất, chất lượng hạ tầng và tiện ích đô thị. Khu vực trung tâm TP HCM có thể tăng khoảng 14% mỗi năm, trong khi Bình Dương cũ dự báo tăng khoảng 11% mỗi năm.

Trong bối cảnh nguồn cung cao cấp vẫn chiếm ưu thế, còn khả năng chi trả của người mua có giới hạn, thị trường được dự báo tiếp tục đòi hỏi sự thận trọng từ chủ đầu tư, nhà đầu tư và đặc biệt là vai trò điều tiết của chính sách, nhằm hạn chế rủi ro hình thành mặt bằng giá quá cao và nguy cơ bong bóng.

Diệu Hoa