Doanh nghiệp - Thị trường

Từ 2026, bất động sản khu Đông Bắc TP.HCM bước vào pha tái định vị khi hạ tầng liên vùng dần hoàn chỉnh và mô hình đô thị đa trung tâm trở nên rõ nét. Logic thị trường rất đơn giản nhưng bền vững: tài sản càng hiếm, càng dễ nhận diện, càng có khả năng khai thác dòng tiền thì càng có nền để tăng giá ổn định trong trung và dài hạn.

Giao điểm hạ tầng - Nền tảng tăng giá dài hạn

Trong lịch sử đô thị hóa, các tổ hợp nằm ở giao điểm 2-3 mặt tiền thường tăng giá tốt hơn dự án “lọt thỏm” trong nội khu. Trong nghiên cứu quốc tế, “100 percent corner” dùng để chỉ những góc giao lộ có định giá thương mại cao nhất nhờ tiếp cận đa hướng, lưu lượng lớn và khả năng kéo theo các chức năng dịch vụ.

Nhưng cốt lõi của tăng giá không nằm ở thuật ngữ, mà nằm ở ba nền tảng lặp đi lặp lại qua nhiều chu kỳ. Đầu tiên là khan hiếm. Khi đô thị dày lên, những mảnh đất vừa đủ lớn, vừa mở được hai đến ba hướng tiếp cận hiệu quả trở thành “hàng hữu hạn”, khó thay thế và gần như không thể tái tạo đúng vị trí đó.

Tiếp theo là khả năng khai thác kép. Một tài sản có thể vừa ở, vừa vận hành thương mại hoặc cho thuê không chỉ là chỗ ở; nó là một công cụ tạo giá trị sử dụng và dòng tiền, giúp sức bền của giá tốt hơn khi thị trường biến động. Cuối cùng là nhận diện và thanh khoản. Dự án càng “lộ diện”, càng dễ định vị, càng dễ dẫn khách thì giao dịch càng trơn, cho thuê càng nhanh. Và khi thanh khoản cao, biên độ tăng giá thường ổn định hơn trong dài hạn.

Green Skyline khớp trọn logic “góc giao điểm” khi vừa bám Quốc lộ 1K - trục kết nối TP.HCM, Bình Dương và Đồng Nai - vừa có thêm mặt tiếp cận GS1, tạo kết nối linh hoạt theo cả hướng liên vùng lẫn đô thị. Đây không chỉ là câu chuyện di chuyển, mà là lợi thế để định vị dự án như một “tài sản 3 mặt tiền có thể vận hành”: phục vụ nhu cầu ở thực, đồng thời đủ điều kiện hình thành cụm dịch vụ ở khối đế và xung quanh, qua đó nâng hiệu quả cho thuê và tạo nhịp sống thương mại khi mật độ cư dân tăng lên.

Nỗi lo lớn nhất của người mua ở thật và nhà đầu tư cho thuê là áp lực giao thông trên Quốc lộ 1K, đặc biệt xe tải nặng và container vào giờ cao điểm. Nếu chỉ nhìn hiện trạng, lo ngại này hoàn toàn có cơ sở. Nhưng đặt trong bức tranh quy hoạch giao thông của toàn vùng Đông Bắc, câu chuyện then chốt là luồng xe sẽ được “tái định tuyến” khi các tuyến vành đai và trục xuyên vùng hoàn thiện.

Khi Vành đai 2 và nhất là Vành đai 3 vận hành đồng bộ, dòng xe hạng nặng đi xuyên vùng thường ưu tiên vành đai vì hành trình ổn định, ít giao cắt và tiết kiệm thời gian hơn so với đi xuyên qua các trục hiện hữu. Hệ quả là áp lực “xe công” trên những tuyến như Quốc lộ 1K có xu hướng giảm dần. Trong kịch bản hợp lý theo thời gian, đoạn Quốc lộ 1K qua khu vực dự án sẽ chuyển từ vai trò tuyến quá cảnh nặng tải, sang một “trục nội đô”, nhịp giao thông đều hơn, ưu tiên kết nối cư dân - dịch vụ, và chức năng vận tải nặng được “mềm hóa”.

Với Green Skyline, sự “đổi vai” của Quốc lộ 1K sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng sống và hiệu quả cho thuê. Người mua/thuê không chỉ nhìn hiện tại mà định giá “đường trước nhà” trong 3–5–10 năm tới. Khi tuyến này chuyển dần từ quá cảnh sang phục vụ đô thị, dự án hưởng lợi kép, khi kết nối vẫn thuận tiện, môi trường sống dễ chịu hơn và giá trị thương mại quanh chân dự án có dư địa tăng theo thời gian.

Lợi thế khai thác tài sản giữa đô thị đa trung tâm

Đô thị đa trung tâm (multi-CBD) đang trở thành “khung xương” trong chiến lược phát triển TP.HCM mở rộng: thay vì dồn mọi chức năng vào lõi cũ, thành phố hình thành nhiều cực mới, liên kết bằng hạ tầng để phân bổ việc làm, dịch vụ và dòng dân cư. Trong cấu trúc đó, Dĩ An nằm trên trục giao thương Đông Bắc và giáp trực tiếp TP. Thủ Đức, ngày càng được nhìn nhận như một trung tâm mới của vùng đô thị mở rộng. Khi mạng lưới giao thông được tái cấu trúc, các đô thị cửa ngõ như Dĩ An được “rút ngắn thời gian” tới các cụm việc làm, dịch vụ, từ đó nâng vị thế và định giá bất động sản.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam Batdongsan.com.vn, cũng ghi nhận làn sóng giãn nén đô thị rõ rệt: người mua rời lõi TP.HCM sang các đô thị vệ tinh có hạ tầng tốt và mức giá hợp lý hơn, khiến khu giáp ranh không còn là “vùng ven” mà dần vận hành như các trung tâm độc lập. Dữ liệu quan tâm tìm kiếm tháng 11/2025 cũng phản ánh xu hướng này, Thuận An tăng 129%, Dĩ An tăng 103%, và Thủ Dầu Một tăng 65%.

Dòng vốn đổ vào khu công nghiệp, logistics và dịch vụ tại Bình Dương cũ, Đồng Nai, TP. Thủ Đức đang kéo theo làn sóng chuyên gia, kỹ sư và lao động chất lượng cao, từ đó tạo nhu cầu lớn về nhà ở “đủ chuẩn”: tiện ích đầy đủ, môi trường ổn định và kết nối nhanh tới nơi làm việc.

Green Skyline hưởng lợi rõ từ dòng nhu cầu ở thật và thuê dài hạn nhờ vị trí sát KCN – dịch vụ – trường học, bệnh viện, phù hợp nhóm khách thuê chất lượng (chuyên gia, kỹ sư, lao động thu nhập ổn định) vốn ưu tiên đi làm thuận, chi phí sống hợp lý.

Cộng thêm đa hướng tiếp cận và dư địa hình thành cụm dịch vụ quanh dự án, dự án dân dụng do TBS Land phát triển sở hữu “hai lớp giá trị”: an cư tốt và khai thác bền. Đặc biệt, dự án hội tụ “tam giác” tăng giá cốt lõi: khan hiếm, giàu tính thương mại, dễ nhận diện, đồng thời đón đầu kịch bản Quốc lộ 1K chuyển dần từ trục quá cảnh sang trục đô thị khi các tuyến vành đai vận hành. Khi hạ tầng tăng tốc, thị trường thường phản ứng rất rõ: tài sản khan hiếm lên nhịp sớm, vì dễ nhận diện, dễ cho thuê/ở thật và giữ thanh khoản tốt khi nhu cầu ở và thuê cùng đi lên.

Thu Hiền