Nghiên cứu - Trao đổi

Tại phiên họp thứ 5 của Ban chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường Bất động sản sáng 13/01 vừa qua, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính giao Bộ Tài chính nghiên cứu kỹ các chính sách thuế theo chỉ đạo nhằm hạn chế đầu cơ, thổi giá bất động sản, hướng dòng vốn đầu tư vào hoạt động sản xuất, kinh doanh.

Việc nghiên cứu áp dụng công cụ thuế để điều tiết thị trường bất động sản không mới. Động thái này xuất hiện khi thị trường có dấu hiệu nóng sốt hoặc đổ dốc. Lúc đó, đề xuất đánh thuế tài sản lại được đặt lên bàn như một giải pháp để chặn đầu cơ, điều tiết thị trường. Nhưng sau mỗi đợt bàn thảo, chủ đề này lại lắng xuống khi thị trường hạ nhiệt.

Thực tế cho thấy, ngay từ đầu năm 2025, Thủ tướng Chính phủ cũng từng yêu cầu Bộ trưởng Bộ Tài chính nghiên cứu, đề xuất chính sách thuế nhằm hạn chế hoạt động đầu cơ bất động sản, bảo đảm phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của Việt Nam và thông lệ quốc tế...

Trong đó nghiên cứu phương án thu thuế phần chênh lệch giá giữa giá tính tiền sử dụng đất và giá bán sản phẩm bất động sản của các dự án; thu thuế phần chênh lệch các lần giao dịch.

Tháng 7/2025, Bộ Tài chính từng đề xuất áp thuế 20% trên giá trị chênh lệch giữa giá mua và bán Bất động sản theo từng lần chuyển nhượng, khi xây dựng Dự thảo Luật Thuế thu nhập cá nhân (sửa đổi), tuy nhiên, sau đó Bộ Tài chính cũng rút lại đề xuất này.

Tại Luật Thuế thu nhập cá nhân (sửa đổi) mới được Quốc hội khóa XV thông qua tại Kỳ họp thứ 10 vào cuối năm 2025, Bộ Tài chính vẫn duy trì quy định như trước đây (thu thuế 2% với chuyển nhượng bất động sản trên giá trị chuyển nhượng từng lần).

Theo các chuyên gia, trên bất kỳ thị trường bất động sản nào cũng tồn tại song song hai nhóm chủ thể: nhà đầu tư và nhà đầu cơ. Nhà đầu tư thường dựa trên giá trị thực và nắm giữ tài sản dài hạn, trong khi đầu cơ chủ yếu lướt sóng ngắn hạn để tận dụng biến động giá.

Đầu cơ không hoàn toàn mang tính tiêu cực, bởi chính nhóm này góp phần tạo thanh khoản trong ngắn hạn. Vấn đề không nằm ở việc triệt tiêu đầu cơ, mà là kiểm soát ở mức hợp lý, bảo đảm nhà đầu tư dài hạn chiếm ưu thế. Và để điều chỉnh lại tỷ lệ đó, thuế được xem là một trong những công cụ chính sách quan trọng, nhưng áp sao để điều tiết thị trường vẫn là bài toán cần lời giải.

Xoay quanh vấn đề này, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam Bùi Văn Doanh cho rằng, để xây dựng chính sách thuế khả thi, cần bắt đầu từ việc “làm sạch” dữ liệu: từ quyền sở hữu, quy hoạch, vị trí, diện tích đến giá trị thị trường và lịch sử giao dịch của từng bất động sản.

Bởi nếu thiếu dữ liệu sẽ khiến tình trạng khai thấp giá trị tài sản diễn ra phổ biến, vừa gây thất thu ngân sách, vừa tạo sự bất bình đẳng giữa người tuân thủ và người lách luật. Điển hình là tình trạng “hai giá”, nút thắt lớn nhất cản trở cải cách thuế.

Đồng quan điểm, không ít ý kiến cũng cho hay, tình trạng “hai giá” không chỉ làm méo mó thị trường mà còn khiến việc thiết kế chính sách thuế dựa trên giá trị thực trở nên bất khả thi.

Chuyên gia kinh tế Vũ Đình Ánh phân tích, muốn có một cơ chế thuế công bằng, Nhà nước phải kiểm soát được giá mua - bán thực tế. Nhưng với hệ thống dữ liệu phân mảnh như hiện nay, cơ quan quản lý gần như không thể theo dõi đầy đủ biến động giá, dẫn đến khó áp dụng chính sách mới một cách hiệu quả.

Còn theo TS Nguyễn Sĩ Dũng - Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ, chúng ta cần hết sức thận trọng với việc áp thuế cao một cách cực đoan, bởi nó có thể gây ra tình trạng “đóng bang” thị trường. Hệ lụy của việc mất thanh khoản không chỉ dừng lại ở ngành bất động sản mà còn kéo theo nợ xấu và nguy cơ đổ vỡ hệ thống tài chính.

Thay vào đó, vị chuyên gia này đề xuất mô hình thuế chống đầu cơ dựa trên thời hạn sở hữu. Cụ thể, mức thuế sẽ giảm dần theo thời gian: áp thuế rất cao nếu chuyển nhượng trong vòng 6 tháng đến 1 năm, và đưa về mức bình thường nếu sở hữu trên 5 năm. Cách tiếp cận này giúp sàng lọc các nhà đầu tư ngắn hạn, duy trì sự vận hành ổn định của thị trường và tránh được các cú sốc đột biến.

“Thuế là một công cụ cần thiết để điều tiết thị trường bất động sản, tuy nhiên, “liều thuế” hiệu quả không nằm ở việc đánh thật cao, mà ở cách thiết kế chính sách đủ linh hoạt, có lộ trình rõ ràng, nhằm hạn chế đầu cơ nhưng không làm tắt thanh khoản, từ đó bảo đảm sự ổn định cho thị trường và toàn bộ nền kinh tế”, vị chuyên gia này bày tỏ.

Bài: Gia Nguyễn - Ảnh: Quốc Tuấn