Chính sách - Quy hoạch

Việc Bộ Xây dựng xây dựng dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số nghị định trong lĩnh vực nhà ở và kinh doanh bất động sản là rất cần thiết trong bối cảnh quá trình thực thi Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 gây phát sinh vướng mắc với doanh nghiệp và người mua.

Thực tiễn triển khai dự án tại TP HCM và nhiều địa phương, nơi hàng loạt dự án nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai đang bị chậm tiến độ bán hàng, huy động vốn hoặc chuyển nhượng do quy định về thế chấp, hợp đồng và thủ tục hành chính còn thiếu tính đồng bộ.

Làm rõ cơ chế giải chấp nhà ở hình thành trong tương lai

Theo đó, Hiệp hội đề xuất sửa đổi quy định liên quan đến trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai. Cần bổ sung rõ cơ chế cho phép nhà ở chưa được giải chấp vẫn được bán, cho thuê mua nếu có sự đồng ý bằng văn bản của người mua, người thuê mua và bên nhận thế chấp.

Đề xuất này nhằm bảo đảm sự đồng bộ với Luật Nhà ở 2023 và Bộ luật Dân sự 2015, đồng thời phản ánh đúng thực tế nhiều dự án phải thế chấp để vay vốn đầu tư xây dựng. Tại thời điểm đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư thường chưa có nguồn thu để giải chấp ngay, nên nếu không có cơ chế linh hoạt sẽ làm gián đoạn dòng vốn của dự án.

Việc cho phép bán nhà ở chưa giải chấp nhưng có kiểm soát dòng tiền và công khai đầy đủ thông tin sẽ giúp bảo vệ quyền lợi các bên liên quan, thay vì “siết” bằng các điều kiện không khả thi trong thực tiễn.

Bổ sung quy định với công trình xây dựng hình thành trong tương lai

Không chỉ với nhà ở, HoREA kiến nghị bổ sung điều khoản riêng điều chỉnh trường hợp thế chấp công trình xây dựng hình thành trong tương lai như văn phòng, thương mại, dịch vụ, du lịch, lưu trú, công nghiệp và công trình hỗn hợp.

Đặc biệt là các loại hình có chức năng lưu trú như căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, officetel. Đây là nhóm sản phẩm tiềm ẩn nhiều rủi ro tranh chấp nếu chưa có cơ chế pháp lý rõ ràng khi bị thế chấp trước khi bán.

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã cho phép đưa công trình xây dựng hình thành trong tương lai vào kinh doanh, nhưng lại chưa thiết kế đầy đủ cơ chế bảo vệ người mua trong trường hợp dự án đang thế chấp. Việc bổ sung quy định tương tự Luật Nhà ở sẽ giúp lấp khoảng trống pháp lý này.

Khuyến khích hợp đồng điện tử, chữ ký số trong giao dịch bất động sản

Bên cạnh đó, đề xuất bổ sung quy định khuyến khích ký kết hợp đồng kinh doanh bất động sản thông qua giao dịch điện tử và chữ ký số. Đây là xu hướng tất yếu trong bối cảnh Luật Giao dịch điện tử 2023 đã có hiệu lực và chủ trương chuyển đổi số đang được thúc đẩy mạnh mẽ.

Việc số hóa quy trình ký kết và chuyển nhượng hợp đồng không chỉ giúp tiết kiệm chi phí, thời gian mà còn giảm gánh nặng thủ tục hành chính cho doanh nghiệp và người dân. Tuy nhiên, để bảo đảm tâm lý an toàn, các bên vẫn nên được quyền yêu cầu nhận bản hợp đồng dưới dạng văn bản.

Hoàn thiện hợp đồng thuê căn hộ chung cư ngắn hạn

Liên quan đến cho thuê căn hộ chung cư ngắn hạn phục vụ du lịch, lưu trú, HoREA đề nghị sửa đổi mẫu hợp đồng thuê nhà ở để bổ sung quyền và nghĩa vụ cụ thể của bên cho thuê và bên thuê.

Luật Nhà ở 2023 không cấm việc cho thuê căn hộ chung cư ngắn hạn nếu vẫn phục vụ mục đích để ở. Tuy nhiên, mẫu hợp đồng hiện hành chưa phản ánh đầy đủ các yêu cầu về an ninh, trật tự, phòng cháy chữa cháy, đăng ký lưu trú và tuân thủ nội quy nhà chung cư.

Việc bổ sung các điều khoản này, theo HoREA, sẽ giúp cân bằng lợi ích giữa chủ sở hữu căn hộ, người thuê và cộng đồng cư dân, đồng thời hạn chế xung đột phát sinh trong thực tế.

Đối với thủ tục chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản, HoREA kiến nghị giảm bớt yêu cầu về số lượng bản hợp đồng giấy, đồng thời cho phép áp dụng giao dịch điện tử và chữ ký số.

Việc tiếp tục duy trì quy định cứng nhắc về số lượng hợp đồng giấy là không còn phù hợp trong bối cảnh chuyển đổi số. Quan trọng hơn là bảo đảm giá trị pháp lý của giao dịch và khả năng thực hiện nghĩa vụ thuế, đăng ký biến động theo quy định.

Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA