Thị trường

Khép lại năm 2025 với những gam màu sáng tối đan xen và sự thận trọng bao trùm tâm lý nhà đầu tư, Hải Phòng đang bước vào chu kỳ 2026 với kỳ vọng về một sự lột xác về chất, nơi dòng vốn không còn chảy ồ ạt vào các cơn sốt ảo mà tập trung vào các trụ cột kinh tế thực chất: công nghiệp và logistics.

Tâm lý “phòng thủ” của dòng tiền

Chiều ngày 15/1, tại Hội nghị Báo cáo thị trường bất động sản năm 2025 do Hiệp hội Bất động sản Hải Phòng tổ chức, bức tranh toàn cảnh của thị trường đã được phác họa với đầy đủ những thách thức và cơ hội. Năm 2025 khép lại không phải với sự bùng nổ về thanh khoản đại trà, mà là sự phân hóa rõ nét giữa các phân khúc và khu vực. Trong khi nguồn cung các sản phẩm cao cấp chiếm ưu thế áp đảo, thị trường lại ghi nhận sự khan hiếm nghiêm trọng tại phân khúc nhà ở bình dân và vừa túi tiền – nơi vốn dĩ đang nắm giữ nhu cầu thực lớn nhất của xã hội.

Sự mất cân đối cung cầu này phản ánh một thực tế rằng dòng tiền trên thị trường đã trở nên “kén chọn” hơn bao giờ hết. Không còn cảnh nhà đầu tư xuống tiền dễ dãi, tâm lý thận trọng bao trùm trước những biến động khó lường của kinh tế vĩ mô và các thay đổi về chính sách. Tại phân khúc căn hộ cao tầng thương mại, sự phân cực về giá thể hiện rõ rệt khi các sản phẩm dưới 40 triệu đồng/m² vẫn giữ được nhịp độ hấp thụ tốt, trong khi các căn hộ vượt ngưỡng giá này lại đối mặt với tình trạng thanh khoản chậm chạp.

Nhìn rộng ra bức tranh kinh tế vĩ mô, Thạc sĩ Phạm Xuân Hòe, Tổng Thư ký Hiệp hội Cho thuê tài chính Việt Nam, đã đưa ra những con số biết nói về sự vận động của dòng tiền. Trong bối cảnh GDP năm 2025 dự kiến tăng trưởng ấn tượng trên 8%, tín dụng chảy vào bất động sản vẫn ghi nhận mức tăng trưởng 19%, đạt dư nợ khoảng 4,1 triệu tỷ đồng – chiếm tỷ trọng cao nhất trong các ngành kinh tế. Tuy nhiên, ông Hòe cũng cảnh báo về những rủi ro thường trực liên quan đến lãi suất và thanh khoản, đặt ra câu hỏi lớn về việc liệu bong bóng tài sản có nguy cơ quay lại nếu không được kiểm soát chặt chẽ.

Một điểm đáng chú ý trong tham luận của chuyên gia này là sự so sánh hiệu suất giữa các kênh đầu tư trong giai đoạn 10 năm (2015-2025). Vàng và đất nền vẫn chứng tỏ là những kênh tích sản hàng đầu khi giá trị gia tăng lần lượt là 3,57 lần và 3,12 lần. Tuy nhiên, thực tế từ các đại án kinh tế gần đây cũng phơi bày mặt trái của thị trường, khi đất đai và vàng trở thành kênh rửa tiền và đầu cơ tích trữ thay vì đưa vào sản xuất kinh doanh. Chính những hệ lụy này đang thúc đẩy thị trường buộc phải tự thanh lọc để hướng tới sự minh bạch và bền vững hơn.

Một trong những điểm sáng được các chuyên gia và lãnh đạo Hiệp hội nhấn mạnh là tác động tích cực từ việc hợp nhất không gian phát triển kinh tế giữa Hải Phòng và Hải Dương. Ông Nguyễn Quang Văn, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Hải Phòng, nhận định rằng sự kết nối này không chỉ đơn thuần là mở rộng địa giới hành chính hay hạ tầng, mà còn tạo ra một cực tăng trưởng mới cho vùng kinh tế trọng điểm Bắc Bộ.

Thực tế thị trường năm 2025 đã chứng minh nhận định này khi làn sóng nhà đầu tư từ Hải Dương (cũ) đổ về Hải Phòng tăng mạnh trong các tháng 3 và 4, tạo nên sự sôi động đáng kể. Sự cộng hưởng giữa hạ tầng giao thông, hệ thống cảng biển và các khu công nghiệp quy mô lớn giữa hai địa phương đang hình thành nên một chuỗi giá trị liên hoàn. Ông Phạm Xuân Hòe cũng đồng tình rằng hiệu ứng hợp nhất này sẽ tiếp tục là lực đẩy quan trọng, kích hoạt các “sóng ngầm” đầu tư tại các khu vực giáp ranh như Kinh Môn, Thanh Hà, Thủy Nguyên hay An Dương trong những năm tới.

Năm 2026 thuộc về bất động sản công nghiệp và logistics?

Bước sang năm 2026, giới chuyên môn thống nhất dự báo rằng dòng vốn sẽ không còn lan man mà tập trung mạnh mẽ vào các phân khúc gắn liền với động lực tăng trưởng dài hạn, trong đó bất động sản công nghiệp và logistics được xem là “ngôi vương” dẫn dắt thị trường.

Ông Hoàng Đại, Tổng giám đốc Công ty TNHH Bất động sản Macland Việt Nam, trong bài tham luận của mình, đã khẳng định bất động sản công nghiệp đang bước vào chu kỳ phát triển mới với tốc độ nhanh hơn và tiêu chuẩn khắt khe hơn. Ba trụ cột chính thúc đẩy phân khúc này bao gồm: hạ tầng ngày càng hoàn thiện giúp mở rộng không gian phát triển; dòng vốn FDI tiếp tục dịch chuyển ổn định vào Việt Nam; và nhu cầu thực tế về thuê đất, nhà xưởng mang tính dài hạn của các tập đoàn sản xuất toàn cầu.

Hải Phòng, với lợi thế độc tôn về cảng biển nước sâu và vị trí chiến lược, không chỉ dừng lại ở việc thu hút dự án mới mà đang trong quá trình nâng cấp chất lượng các khu công nghiệp hiện hữu. Theo ông Đại, cuộc chơi trong giai đoạn 2026 không còn là cuộc đua về quy mô diện tích đơn thuần. Lợi thế cạnh tranh sẽ thuộc về những dự án đáp ứng được các tiêu chuẩn “xanh”, quy hoạch bài bản và tuân thủ nghiêm ngặt các yêu cầu về môi trường và quản trị vận hành quốc tế. Đây là sự chuyển dịch tất yếu khi Việt Nam ngày càng hội nhập sâu rộng vào chuỗi cung ứng toàn cầu.

Bên cạnh công nghiệp, nhà ở xã hội cũng được dự báo là một điểm sáng giúp cân bằng cán cân cung cầu. Với nguồn cung khoảng 20.000 căn đã được ghi nhận và dự kiến tiếp tục được đẩy mạnh trong năm 2026, phân khúc này đang giải quyết cơn khát nhà ở cho đối tượng thu nhập thấp và công nhân các khu công nghiệp, dù thực tế vẫn chưa thể đáp ứng đủ nhu cầu quá lớn của thị trường.

Nhìn về tương lai, thị trường bất động sản Hải Phòng năm 2026 được kỳ vọng sẽ giảm thiểu tối đa tình trạng “sốt ảo”, hướng tới một môi trường đầu tư an toàn và minh bạch hơn. Sự thanh lọc không chỉ diễn ra đối với các chủ đầu tư hay dự án mà còn tác động mạnh mẽ đến đội ngũ môi giới và các sàn giao dịch.

Ông Đặng Văn Hùng, Giám đốc Công ty CP Four Home Hải Phòng, nhận định hệ thống môi giới sẽ trải qua quá trình sàng lọc khắc nghiệt. Số lượng đơn vị hoạt động có thể sụt giảm, nhưng chất lượng tư vấn và tính chuyên nghiệp buộc phải được nâng cao để đáp ứng yêu cầu ngày càng khắt khe của khách hàng.

Trong bối cảnh đó, giá bất động sản được dự báo sẽ duy trì sự ổn định hoặc tăng nhẹ, khó có khả năng xảy ra các đợt tăng giá nóng cục bộ như các giai đoạn trước.

Thu Duyên - Nguyễn Chuẩn