Nghiên cứu - Trao đổi

Nghị định 357/2025/NĐ-CP về xây dựng, quản lý hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu nhà ở và thị trường bất động sản (BĐS), có hiệu lực từ ngày 1/3/2026, đang được kỳ vọng sẽ tạo ra một bước ngoặt mang tính nền tảng đối với thị trường BĐS Việt Nam. Trọng tâm của Nghị định là việc cấp mã số định danh cho BĐS – một công cụ được ví như “Căn cước công dân gắn chip” dành riêng cho từng ngôi nhà, từng căn hộ, từng mét vuông diện tích sàn trong các công trình xây dựng.

Giới chuyên gia cho rằng, việc gắn mã định danh cho BĐS không đơn thuần là một thao tác kỹ thuật hay thủ tục hành chính mới, mà là một cuộc cải cách thể chế dựa trên dữ liệu. Cũng giống như việc cấp Căn cước công dân gắn chip cho mỗi cá nhân, mã định danh BĐS giúp chuyển toàn bộ hoạt động quản lý từ hồ sơ giấy sang một hệ thống “lưu ký” tập trung, nơi niềm tin của thị trường không còn dựa vào thông tin truyền miệng hay cảm tính, mà được xây dựng trên dữ liệu khách quan, có thể kiểm chứng. Khi hệ thống dữ liệu được chuẩn hóa và kết nối, thị trường BĐS có cơ hội vận hành minh bạch, chuyên nghiệp và hiện đại.

Ở góc độ pháp lý, Luật sư Nguyễn Đức Hùng, Giám đốc Công ty Luật TNHH Thiện Duyên (Đoàn Luật sư TP Hà Nội) nhận định, việc cấp mã số định danh BĐS này là hướng đi đúng đắn, phù hợp với sự phát triển mạnh mẽ của khoa học và công nghệ, đáp ứng được các yêu cầu của công cuộc xây dựng nền hành chính hiện đại, hiệu lực và hiệu quả, cũng như tạo ra những cơ sở cần thiết cho việc thực thi các chủ chương, chính sách quản lý của Đảng và Nhà nước ta hiện nay. Đây được coi là tiền đề, cơ sở quan trọng để triển khai các chính sách quản lý thuế, hạn chế đầu cơ, minh bạch thị trường trong tương lai.

Việc cấp mã số định danh BĐS là bước đi phù hợp với tiến trình chuyển đổi số và xây dựng nền hành chính hiện đại, tạo nền tảng quan trọng cho quản lý thuế, hạn chế đầu cơ và minh bạch hóa thị trường BĐS. Mã định danh giúp cơ quan quản lý theo dõi chính xác giao dịch, số lượng BĐS mà cá nhân sở hữu, từ đó có cơ sở áp thuế hợp lý, điều tiết thị trường kịp thời, cập nhật giá đất sát thực tế và ngăn chặn tình trạng “thổi giá”.

Dù mang lại nhiều lợi ích trong quản lý và minh bạch hóa thị trường, việc cấp mã số định danh BĐS cũng đặt ra không ít thách thức trong quá trình xây dựng và vận hành hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu đất đai. Khó khăn lớn nhất nằm ở khâu nhập liệu ban đầu, khi số lượng BĐS rất lớn, đa dạng về loại hình và lịch sử pháp lý. Chỉ một sai lệch nhỏ trong dữ liệu cũng có thể dẫn tới tranh chấp, thậm chí gây thiệt hại cho các bên liên quan. Khi đó, câu hỏi về trách nhiệm pháp lý thuộc về cơ quan quản lý dữ liệu, đơn vị vận hành hệ thống hay người sử dụng cần được làm rõ. Điều này đòi hỏi các cơ quan chức năng phải sớm ban hành những quy định cụ thể, minh bạch về trách nhiệm và cơ chế bồi thường, nhằm bảo vệ quyền lợi chính đáng của người dân.

Bên cạnh đó, tại nhiều địa phương, đặc biệt là khu vực nông thôn, vùng sâu, vùng xa, hạ tầng công nghệ, thiết bị và mạng internet còn hạn chế; năng lực chuyên môn của một bộ phận cán bộ cũng chưa đồng đều, gây khó khăn cho quá trình chuyển đổi số. Ngay cả khi hệ thống đã đi vào vận hành, nguy cơ xảy ra sự cố kỹ thuật hay lỗi hệ thống vẫn có thể làm gián đoạn cả chuỗi giao dịch, thế chấp, công chứng. Trong bối cảnh đó, việc số hóa dữ liệu và xây dựng hệ thống cần được triển khai theo lộ trình dài hạn, có nguồn lực đầu tư tương xứng, ưu tiên những hạng mục dễ thực hiện trước, đồng thời đặc biệt chú trọng kiểm soát chất lượng ngay từ khâu nhập liệu. Chỉ khi dữ liệu được bảo đảm chính xác, đồng bộ và ổn định, hệ thống thông tin mới thực sự trở thành công cụ hỗ trợ hiệu quả cho người dân và cơ quan quản lý trong dài hạn.

Đồng quan điểm, để mã định danh phát huy hiệu quả tối đa, luật sư Lê Thu Thảo, Đoàn luật sư TP Hồ Chí Minh cho rằng, điều kiện tiên quyết là liên thông dữ liệu chặt chẽ giữa các bộ, ngành như Xây dựng, Nông nghiệp và Môi trường, Tài chính, Ngân hàng Nhà nước, đồng thời bảo đảm sự thống nhất giữa Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS. Kinh nghiệm quốc tế cho thấy việc hoàn thiện dữ liệu thị trường BĐS có thể mất nhiều năm, song với lợi thế công nghệ hiện nay, Việt Nam hoàn toàn có thể rút ngắn đáng kể quá trình này.

Đáng chú ý, phương thức quản lý mới không chỉ dừng ở việc định danh tài sản, mà còn hướng tới định danh môi giới và các tổ chức kinh doanh BĐS. Khi các giao dịch được gắn mã định danh và dấu thời gian điện tử, cơ quan chức năng có thể truy vết dòng tiền, kiểm soát tin đồn thất thiệt và giảm thiểu nguy cơ tham nhũng, tiêu cực trong lĩnh vực đất đai – xây dựng.

Yến Nhung