Thị trường

Báo cáo của Bộ Xây dựng về thị trường bất động sản quý 4 và cả năm 2025 cho thấy những chuyển biến tích cực giúp thị trường từng bước ổn định trở lại, nguồn cung được cải thiện, thanh khoản nhích lên. Đặc biệt, chương trình phát triển nhà ở xã hội đạt kết quả vượt kế hoạch.

Nguồn cung được khơi thông

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, trong quý 4/2025, hoạt động phát triển nhà ở thương mại ghi nhận sự cải thiện rõ nét trên nhiều chỉ tiêu. Cụ thể, có 79 dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư với tổng mức đầu tư khoảng 300 nghìn tỷ đồng. Đồng thời, có 25 dự án với quy mô khoảng 10.084 căn được cấp phép xây dựng mới, trong đó gồm 8.875 căn chung cư và 1.209 căn nhà ở riêng lẻ. So với quý 3/2025, quy mô này bằng 125% và bằng 138% so với cùng kỳ năm 2024.

Bên cạnh đó, số dự án đang triển khai xây dựng trong quý 4/2025 đạt 1.114 dự án, với tổng quy mô khoảng 529.029 căn, bao gồm 229.150 căn chung cư và 299.879 căn nhà ở riêng lẻ. Đây là con số phản ánh quy mô nguồn cung đang được hình thành trên thị trường, cho thấy tiến độ triển khai các dự án đã có sự cải thiện rõ rệt so với giai đoạn trước.

Đáng chú ý, trong quý 4/2025, cả nước ghi nhận 45 dự án đã hoàn thành xây dựng với quy mô khoảng 15.656 căn, trong đó gồm 3.833 căn chung cư và 11.823 căn nhà ở riêng lẻ. Quy mô dự án hoàn thành đều tăng mạnh so với quý trước và cùng kỳ năm trước, cho thấy tiến độ bàn giao sản phẩm đang được đẩy nhanh.

Bên cạnh đó, số dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai trong quý 4 đạt 86 dự án với quy mô khoảng 36.679 căn, bao gồm 23.685 căn chung cư và 12.994 căn nhà ở riêng lẻ. Con số này phản ánh nguồn hàng đủ điều kiện kinh doanh tiếp tục gia tăng.

Luỹ kế cả năm 2025, có 428 dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư với tổng mức đầu tư khoảng 3,8 triệu tỷ đồng. Số dự án được cấp phép xây dựng mới, hoàn thành xây dựng và đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai đều tăng mạnh so với năm 2024. Theo Bộ Xây dựng, đây là kết quả trực tiếp từ quá trình tháo gỡ pháp lý, cải thiện thủ tục hành chính và sự vào cuộc đồng bộ của các bộ, ngành và địa phương trong việc khơi thông các dự án bị ách tắc.

Song song với nhà ở thương mại, chương trình phát triển nhà ở xã hội tiếp tục là điểm nhấn quan trọng trong bức tranh thị trường bất động sản năm 2025. Bộ Xây dựng cho biết, riêng trong quý 4, số dự án nhà ở xã hội được giao chủ đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời giao chủ đầu tư không thông qua đấu thầu là 60 dự án. Trong cùng kỳ, có 26 dự án được cấp phép và khởi công xây dựng với quy mô 29.636 căn, đồng thời có 28 dự án đã hoàn thành (bao gồm hoàn thành toàn bộ và hoàn thành một phần) với quy mô khoảng 58.707 căn.

Tính chung cả năm 2025, cả nước đã hoàn thành 102.633 căn nhà ở xã hội, bao gồm cả các dự án hoàn thành toàn bộ và hoàn thành một phần. Con số này vượt chỉ tiêu 100.275 căn theo Quyết định số 444/QĐ-TTg ngày 27/02/2025 của Thủ tướng Chính phủ, đạt 102% kế hoạch đề ra. Cùng với đó, có 90 dự án nhà ở xã hội được khởi công mới trong năm, với quy mô khoảng 95.630 căn.

Lũy kế đến hết năm 2025, cả nước có 698 dự án nhà ở xã hội đang được triển khai, với tổng quy mô 657.441 căn. Trong số này, đã có 193 dự án hoàn thành, cung cấp cho thị trường 169.143 căn nhà ở xã hội. Theo Bộ Xây dựng, tổng số dự án nhà ở xã hội đã hoàn thành, đang khởi công và đã được chấp thuận chủ trương đầu tư đến năm 2025 đạt khoảng 62% so với chỉ tiêu của Đề án đầu tư xây dựng khoảng 1.062.200 căn nhà ở xã hội.

Kết quả này cho thấy chương trình phát triển nhà ở xã hội đã có bước tiến rõ rệt trong năm qua, không chỉ hoàn thành mà còn vượt chỉ tiêu kế hoạch. Đây là yếu tố có ý nghĩa đặc biệt quan trọng trong bối cảnh nhu cầu nhà ở của người thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp và các đối tượng chính sách vẫn ở mức rất cao, đồng thời góp phần bảo đảm an sinh xã hội và ổn định thị trường bất động sản theo hướng bền vững hơn.

Thanh khoản cải thiện, bài toán tồn kho chưa hạ nhiệt

Cùng với sự cải thiện về nguồn cung, thanh khoản thị trường trong quý 4 cũng ghi nhận những chuyển biến tích cực so với các quý trước. Theo đó, trong quý cuối năm 2025, cả nước có khoảng 151.382 giao dịch bất động sản thành công, bằng khoảng 110% so với quý 3 và bằng khoảng 135% so với cùng kỳ năm 2024.

Trong đó, phân khúc căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ ghi nhận 37.865 giao dịch thành công, tăng mạnh so với cả quý trước và cùng kỳ năm 2024. Tương tự đối với đất nền, số lượng giao dịch thành công đạt 113.517 giao dịch, bằng khoảng 108% so với quý 3/2025 và khoảng 130% so với cùng kỳ năm 2024.

Bộ Xây dựng đánh giá, nhìn chung lượng giao dịch bất động sản thành công trong quý 4/2025 có xu hướng tăng nhẹ so với quý trước đó. Mức tăng này cho thấy thị trường đã có những chuyển động tích cực hơn về thanh khoản, phản ánh tâm lý người mua dần ổn định trở lại sau thời gian dài thận trọng.

Tính chung trong cả năm 2025, toàn thị trường ghi nhận gần 580.000 giao dịch bất động sản thành công, tăng khoảng 7,7% so với năm 2024. Mặc dù mức tăng chưa lớn, nhưng cho thấy tâm lý người mua đang dần ổn định trở lại sau giai đoạn dài thận trọng.

Tuy nhiên, Bộ Xây dựng cũng chỉ ra một diễn biến đáng lưu ý của thị trường khi lượng tồn kho bất động sản có xu hướng gia tăng trở lại trong nửa cuối năm 2025. Đối với phân khúc căn hộ chung cư, lượng tồn kho đã giảm trong 6 tháng đầu năm nhưng sang nửa cuối năm lại đảo chiều tăng.

Ở chiều ngược lại, phân khúc đất nền ghi nhận xu hướng tích cực hơn khi lượng tồn kho trong 6 tháng cuối năm giảm so với nửa đầu năm. Trong khi đó, nhà ở riêng lẻ lại cho thấy xu hướng kém khả quan hơn, khi tồn kho tăng dần qua từng quý, cho thấy sức mua ở phân khúc này phục hồi chậm hơn so với kỳ vọng.

Bộ Xây dựng cho biết, theo báo cáo của 24/34 địa phương, tổng lượng tồn kho bất động sản tại các dự án trong quý 4/2025 vào khoảng 32.894 căn, nền. Trong đó, tồn kho căn hộ chung cư chiếm 10.952 căn, nhà ở riêng lẻ khoảng 9.810 căn và đất nền khoảng 12.132 nền.

So với quý 3/2025, lượng tồn kho bất động sản đối với cả ba loại hình gồm nhà ở chung cư, nhà ở riêng lẻ và đất nền đều có xu hướng tăng. Trong đó, lượng tồn kho nhà ở chung cư và nhà ở riêng lẻ bằng khoảng 123,7%, còn tồn kho đất nền bằng khoảng 121,6% so với quý 3/2025. Diễn biến này cho thấy dù thị trường đã có dấu hiệu phục hồi, nhưng áp lực giải phóng hàng tồn vẫn là thách thức lớn trong giai đoạn tới.

Vi Anh