Thị trường
Chênh lệch giá bán nhà ở xã hội gây áp lực cho người mua
TP HCM đang tăng tốc phát triển nhà ở xã hội với mục tiêu hàng chục nghìn căn mỗi năm, song mặt bằng giá căn hộ thương mại vẫn cao kéo theo nhiều hệ lụy cho người mua.
Theo thông tin từ Sở Xây dựng TP HCM, TP đang tập trung thúc đẩy hoàn tất thủ tục pháp lý của 47 dự án, với quy mô khoảng 31.500 căn nhà ở xã hội (đã chấp thuận chủ trương đầu tư) để khởi công trong quý I/2026. Đồng thời tạo nền tảng nguồn cung cho các năm tiếp theo.
Nguồn cung nhà ở xã hội tăng, giá nhà vẫn cao
Xa hơn, để thực hiện chỉ tiêu gần 200.000 căn NOXH đến năm 2030 theo yêu cầu của Thủ tướng Chính phủ, TP HCM sẽ triển khai đồng loạt nhiều giải pháp. Trong đó, đáng chú ý là việc hoàn thành quy hoạch quỹ đất xây dựng NOXH đến năm 2040 với tổng diện tích khoảng 2.000 ha. Quỹ đất này gồm khoảng 600 ha đã xác định trong các dự án theo chương trình, kế hoạch và 1.400 ha tại các khu động lực phát triển.
Bên cạnh quỹ đất, Sở Xây dựng cũng sẽ hoàn thiện pháp lý, công bố các thiết kế điển hình cho công trình NOXH để chủ đầu tư áp dụng thống nhất, đồng thời ban hành trình tự đầu tư xây dựng theo hướng rút ngắn tối đa, cắt giảm khoảng 20% thời gian thực hiện so với hiện nay.
Để bảo đảm kỷ cương pháp luật và tiến độ triển khai, thành phố dự kiến áp dụng các biện pháp chế tài đối với những chủ đầu tư NOXH không tích cực thực hiện dự án. Với các dự án nhà ở thương mại có bố trí quỹ đất NOXH nhưng chậm triển khai, cơ quan quản lý sẽ không xem xét thủ tục thông báo nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện bán, cho thuê mua phần thương mại cho đến khi chủ đầu tư thực hiện NOXH theo quy định.
Trường hợp dự án đã hết tiến độ theo văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư mà chưa hoàn tất thủ tục cấp phép xây dựng NOXH, cơ quan có thẩm quyền sẽ không gia hạn tiến độ, đồng thời xem xét chấm dứt hoạt động dự án, thu hồi quỹ đất và phần NOXH. Các dự án chưa hết tiến độ nhưng không thể hoàn tất thủ tục để khởi công trong quý I/2026, dẫn tới nguy cơ không thể hoàn thành đúng tiến độ được duyệt, cũng có thể bị kiến nghị thu hồi.
Tuy nhiên, trong khi các chính sách về NOXH đang được thúc đẩy mạnh mẽ, thị trường căn hộ thương mại tại TP HCM vẫn ghi nhận mặt bằng giá cao, chênh lệch giá bán gây áp lực lớn lên người mua ở thực.
Sau khi nộp khoản tiền giữ chỗ 50 triệu đồng tại một dự án chung cư ở khu vực Dĩ An, chị Thu Hà, đang sinh sống tại khu Đông TP HCM, cho biết giá bán thực tế cao hơn đáng kể so với thông tin ban đầu mà chủ đầu tư công bố.
Theo giới thiệu, dự án do một doanh nghiệp bất động sản lớn triển khai, chào bán với mức giá khoảng 33 triệu đồng mỗi m². Tuy nhiên, khi bước vào giai đoạn chuẩn bị ký hợp đồng mua bán, chị được thông báo tổng giá trị căn hộ sau khi cộng các khoản chi phí phát sinh đã lên tới gần 41 triệu đồng mỗi m², cao hơn khoảng 20% so với kỳ vọng ban đầu.
Chị Thu Hà cho biết, ngay cả khi dự trù thêm thuế và các khoản phí liên quan, mức giá dự kiến cũng chỉ vào khoảng 36 triệu đồng mỗi m². Lý do giá tăng được phía môi giới đưa ra là các căn có vị trí không thuận lợi đã hết, những căn còn lại đều thuộc nhóm vị trí đẹp. Khi chị đề nghị chuyển sang căn hộ có mức giá thấp hơn, môi giới giới thiệu một số căn ở tầng thấp, gần thang máy, song giá bán vẫn trên 38 triệu đồng mỗi m², không còn mức giá 33 triệu đồng mỗi m² như quảng bá ban đầu.
“Nếu ngay từ đầu công bố rõ giá thực tế, tôi đã không mất thời gian tìm hiểu và đặt cọc”, chị nói, đồng thời cho biết khoản tiền giữ chỗ thường bị giữ lại trong 2–3 tháng, thậm chí lâu hơn, trước khi giao dịch chính thức diễn ra. Trong khoảng thời gian này, người mua không nắm được giá bán cuối cùng, trong khi dòng tiền bị “giam” và cơ hội tiếp cận các dự án khác bị bỏ lỡ.
Khoảng trống pháp lý và hệ lụy
Lý giải trường hợp trên, đại diện doanh nghiệp bất động sản tại TP HCM cho biết việc công bố giá “mềm” ở giai đoạn đầu chủ yếu phục vụ mục đích tiếp thị. Mức giá này thường áp dụng cho số ít căn có vị trí kém thuận lợi, sau đó nhanh chóng được điều chỉnh khi dự án thu hút sự quan tâm. Việc nhận đặt chỗ diện rộng cũng được sử dụng để thăm dò thị trường và tạo hiệu ứng nhu cầu, làm cơ sở điều chỉnh giá bán.
Theo luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn luật sư TP HCM, phần lớn các trường hợp quảng bá giá thấp nhưng bán giá cao rất khó xử lý về mặt pháp lý. Khi dự án chưa mở bán chính thức, giá chỉ mang tính tham khảo, khoản tiền khách hàng nộp mới dừng ở mức giữ chỗ hoặc đặt cọc thiện chí và thường được hoàn lại nếu không giao dịch tiếp, nên chủ đầu tư và sàn phân phối hầu như không vi phạm quy định hiện hành.
Tuy nhiên, xét trên góc độ bảo vệ người tiêu dùng và đạo đức kinh doanh, cách làm này gây nhiều hệ lụy: người mua mất thời gian, chi phí cơ hội và niềm tin vào thị trường, trong khi dòng tiền bị “giam” không tạo ra giá trị. Nguyên nhân sâu xa, theo luật sư, nằm ở sự thiếu rõ ràng của Luật Kinh doanh bất động sản, đặc biệt là khái niệm “đưa bất động sản vào giao dịch”, tạo ra khoảng trống cho việc quảng cáo, nhận cọc khi dự án chưa đủ điều kiện kinh doanh.
Trong bối cảnh TP HCM đang nỗ lực mở rộng nguồn cung NOXH để kéo giảm áp lực nhà ở, thực trạng giá nhà thương mại neo cao và thiếu minh bạch cho thấy bài toán nhà ở vẫn còn nhiều thách thức. Việc cân bằng giữa phát triển nguồn cung, hoàn thiện khung pháp lý và bảo vệ quyền lợi người mua sẽ tiếp tục là vấn đề then chốt đối với thị trường bất động sản thành phố trong thời gian tới.