Thị trường
Bất động sản giữ vai trò trụ cột trong chu kỳ đầu tư mới
Năm 2026, khi đầu tư công và hạ tầng được đẩy mạnh, bất động sản tiếp tục phát huy vai trò “2 trong 1”, vừa đáp ứng nhu cầu ở thực, vừa là kênh tích lũy tài sản dài hạn.
Tại Hội thảo “La bàn đầu tư 2026: Tâm điểm dòng tiền” diễn ra chiều 20/1, PGS TS Ngô Trí Long - chuyên gia kinh tế nhận định, trong bức tranh kinh tế năm 2026, bất động sản vẫn giữ vai trò trụ cột khi được xem là loại tài sản “2 trong 1” – vừa phục vụ nhu cầu tiêu dùng, vừa là kênh đầu tư dài hạn.
Theo ông Long, nhà ở là một dạng tài sản đặc biệt, vừa đáp ứng nhu cầu thiết yếu của con người, vừa đóng vai trò như một “kho lưu trữ giá trị”. Khác với cổ phiếu – phụ thuộc trực tiếp vào hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp, hay vàng – chịu chi phối mạnh bởi tâm lý thị trường và biến động vĩ mô toàn cầu, bất động sản sở hữu một “nền cầu tự nhiên”. Chỉ cần sản phẩm bám sát nhu cầu ở và làm việc thực tế, lực cầu sẽ luôn hiện hữu.
Bước sang năm 2026, đầu tư công được triển khai rất mạnh, đặc biệt trong lĩnh vực hạ tầng giao thông và phát triển đô thị, trong bối cảnh Quốc hội đặt mục tiêu tăng trưởng kinh tế hai con số. Hạ tầng mới không chỉ rút ngắn thời gian, giảm chi phí đi lại mà còn nâng cao năng suất lao động và giá trị sử dụng của đất đai, nhà ở. Trong kinh tế đô thị, đây chính là cơ chế hình thành địa tô chênh lệch – yếu tố lý giải vì sao dòng tiền được dự báo sẽ tiếp tục chảy mạnh vào thị trường bất động sản trong năm 2026.
Tuy nhiên, theo PGS TS Ngô Trí Long, dòng tiền này sẽ không dàn trải mà có xu hướng “đổ về chất lượng” theo những chuẩn mực mới. Các nhà đầu tư ngày càng ưu tiên những tài sản hội tụ đủ “ba chữ thật”: pháp lý thật, nhu cầu thật và dòng tiền thật. Bất động sản vẫn đáng đầu tư bởi khả năng chuyển hóa hạ tầng và tăng trưởng kinh tế thành giá trị sử dụng, song chỉ những sản phẩm đạt chuẩn của một tài sản tài chính đúng nghĩa mới xứng đáng được nắm giữ trong danh mục dài hạn.
Đồng quan điểm, TS Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng thị trường bất động sản sẽ bước vào giai đoạn phục hồi và tăng trưởng mạnh mẽ hơn trong năm 2026. Ngay cả trong những thời điểm kinh tế khó khăn nhất, khi niềm tin thị trường suy giảm, bất động sản vẫn là lựa chọn của không ít nhà đầu tư. Đáng chú ý, năm 2026 được kỳ vọng sẽ chứng kiến nguồn cung ra thị trường tăng mạnh, không chỉ về số lượng mà cả chất lượng sản phẩm.
Theo ông Đính, bất động sản tạo ra giá trị và dòng tiền xuyên suốt các khâu mua – bán – khai thác. Cùng với hàng trăm công trình trọng điểm được khánh thành, khởi công vào cuối năm 2025 và sự xuất hiện của nhiều đại đô thị phát triển theo xu hướng xanh hóa, thị trường sẽ chứng kiến sự cạnh tranh ngày càng quyết liệt giữa các chủ đầu tư. Chính điều này khiến bất động sản năm 2026 được dự báo tăng trưởng rõ nét so với năm 2025, song khả năng hấp thụ sẽ mang tính chọn lọc cao hơn.
Vị chuyên gia cho biết, thị trường năm 2026 tiếp tục hưởng lợi từ việc tháo gỡ các vướng mắc thể chế và hàng loạt chính sách hỗ trợ được ban hành. Những động lực này sẽ cộng hưởng với quyết tâm thúc đẩy tăng trưởng kinh tế hai con số của Chính phủ, khi dòng tiền được bơm mạnh vào nền kinh tế. Nhiều phân khúc như bất động sản công nghiệp, du lịch, bán lẻ và nhà ở được kỳ vọng duy trì đà tăng trưởng tích cực, trong đó các dự án có chất lượng thực sự sẽ chiếm ưu thế trong việc thu hút khách hàng.
Ở góc nhìn khác, PGS TS Trần Đình Thiên - Thành viên Tổ Tư vấn Kinh tế của Thủ tướng Chính phủ cho rằng, dù dòng vốn có xu hướng tìm đến bất động sản, quá trình này sẽ không diễn ra một chiều mà đi kèm những điều chỉnh đáng kể. Khi nhu cầu vốn tăng, mặt bằng lãi suất tất yếu chịu áp lực đi lên, và chính yếu tố này sẽ trở thành "bộ lọc tự nhiên", kìm hãm dòng tiền đầu cơ do chi phí tài chính và rủi ro vượt ngưỡng chịu đựng của nhà đầu tư.
Thay vì dồn lực cho đầu cơ tài sản, trọng tâm đầu tư công đang được định hướng mạnh mẽ vào các dự án hạ tầng quy mô lớn. Cách tiếp cận này không chỉ tạo dư địa để các tập đoàn trong nước tham gia sâu hơn vào chuỗi giá trị, mà còn tạo hiệu ứng lan tỏa tích cực tới thị trường chứng khoán và năng lực cạnh tranh của nền kinh tế. Việc thúc đẩy doanh nghiệp Việt thông qua các dự án trọng điểm được xem là bước đi chiến lược nhằm củng cố nền tảng tăng trưởng bền vững.
Đặc biệt, sự quyết liệt của Chính phủ trong phát triển nhà ở xã hội, với cam kết tham gia của hơn 20 tập đoàn lớn, được kỳ vọng sẽ tạo nguồn cung dồi dào cho thị trường. Điều này góp phần bình ổn mặt bằng giá, thay vì đẩy giá tăng nóng như các chu kỳ trước, qua đó giảm áp lực cho người mua ở thực và hạn chế rủi ro bong bóng.
Về dài hạn, đầu tư công tiếp tục giữ vai trò công cụ điều tiết then chốt của nền kinh tế. Mục tiêu cốt lõi của việc bơm lượng vốn lớn vào thị trường là bảo đảm dòng tiền thực sự "ở lại" trong khu vực doanh nghiệp Việt Nam, giúp doanh nghiệp tích lũy nội lực, nâng cao sức chống chịu và năng lực cạnh tranh dài hạn.