Thị trường

Từ ngày 1/1/2026, theo quy định mới, các địa phương sẽ ban hành bảng giá đất theo chu kỳ hàng năm thay vì 5 năm một lần. Cùng với đó, việc xóa bỏ khung giá đất được kỳ vọng tạo dư địa để giá đất phản ánh sát hơn giá trị thực.

Bảng giá đất mới và nỗi lo chi phí tăng vọt

Tuy nhiên, khi bảng giá đất mới tại nhiều địa phương được xây dựng ở mức cao, nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với tổ chức, cá nhân có nguy cơ tăng mạnh, đặc biệt là với các dự án bất động sản.

Trong khi Nghị quyết 254/2025/QH15 của Quốc hội cho phép áp dụng nhiều cơ chế tháo gỡ khó khăn trong thi hành Luật Đất đai, bao gồm giảm 70% tiền sử dụng đất khi hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở, thì các chính sách này chủ yếu hướng tới người dân. Với doanh nghiệp, tiền sử dụng đất vẫn là bài toán nan giải, chưa có lời giải rõ ràng.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp – Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản Toàn Cầu chia sẻ, Luật Đất đai 2024 từng đưa ra cơ chế xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, song việc áp dụng trên thực tế đã khiến giá đất bị đẩy lên quá cao. Chính điều này buộc Quốc hội phải điều chỉnh, chuyển sang cơ chế bảng giá đất.

Tuy vậy, bảng giá đất mới vừa được công bố tại Hà Nội và TP HCM tiếp tục gây lo ngại cho thị trường. Tại Hà Nội, mức giá cao nhất được ghi nhận lên tới khoảng 700 triệu đồng/m2, trong khi TP HCM vượt 600 triệu đồng/m2. Theo ông Hiệp, các mức giá này được hình thành từ bảng giá đất cũ ban hành năm 2014, sau đó nhân với các hệ số điều chỉnh, nên mới đạt ngưỡng rất cao. Nếu tiếp tục áp dụng thêm hệ số K, chi phí đất đai của các dự án sẽ còn tăng mạnh hơn.

Thực tế này khiến nhiều doanh nghiệp lo ngại khả năng cân đối tài chính, nhất là trong bối cảnh thị trường chưa phục hồi hoàn toàn và sức mua vẫn ở mức thận trọng.

Hệ số K và những bất cập trong định giá dự án

Một điểm nghẽn khác được các chuyên gia và hiệp hội nhiều lần cảnh báo là việc áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) một cách đồng loạt. Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cho rằng, việc định giá đất cho một nền nhà, lô đất nhỏ hoàn toàn khác với việc định giá đất cho các dự án bất động sản, nhà ở thương mại hay khu đô thị có quy mô lớn.

Thực tế cho thấy, dự án bất động sản thường có nhiều mục đích sử dụng đất, hệ số sử dụng đất cao và thời gian triển khai kéo dài. Nếu áp dụng chung một hệ số K cho tất cả các loại hình đất, tiền sử dụng đất mà doanh nghiệp phải nộp có thể tăng cao bất hợp lý, đẩy giá thành sản phẩm vượt xa khả năng chi trả của thị trường.

Ngay cả cơ quan quản lý địa phương cũng chỉ ra những bất cập này. Trong văn bản gửi Bộ Nông nghiệp và Môi trường, Sở Nông nghiệp và Môi trường TP HCM cho biết nhiều dự án bất động sản hình thành các tuyến đường mới, nhưng bảng giá đất chưa kịp cập nhật, dẫn đến khó khăn trong việc áp dụng hệ số K để xác định giá đất chính xác. Hệ quả là dự án bị kéo dài, chi phí đội lên, đồng thời tiềm ẩn nguy cơ thất thu ngân sách nhà nước.

Sở Nông nghiệp và Môi trường TP HCM dẫn chứng, với một khu đất diện tích 1 ha trên đường Nguyễn Xiển (TP Thủ Đức cũ), bảng giá đất hiện ở mức 56,6 triệu đồng/m2. Khi áp dụng hệ số K khoảng 1,4 lần, giá đất tính nghĩa vụ tài chính tăng lên gần 80 triệu đồng/m2. Trong khi đó, một dự án chung cư cao tầng trên cùng tuyến đường, nếu tính theo phương pháp thặng dư, giá trị đất chỉ khoảng 35 triệu đồng/m2. Sự chênh lệch lớn này buộc doanh nghiệp, để không lỗ vốn, phải đẩy giá bán căn hộ lên trên 100 triệu đồng/m2 – mức giá vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người mua nhà.

Theo ông Lê Hoàng Châu, để tháo gỡ nút thắt tiền sử dụng đất, cần xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất linh hoạt, áp dụng cho từng khu vực, vị trí và loại hình dự án. Việc này không chỉ giúp phản ánh đúng giá trị kinh tế của đất đai mà còn góp phần tạo mặt bằng chi phí hợp lý, qua đó khơi thông nguồn cung và hỗ trợ thị trường bất động sản phát triển ổn định hơn trong giai đoạn tới.

Từ góc nhìn thị trường, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng rủi ro lớn nhất hiện nay đến từ việc áp dụng bảng giá đất mới trong bối cảnh nhiều địa phương chưa ban hành hệ số điều chỉnh hoặc áp dụng ở mức cao. Chi phí đất đai tăng mạnh không chỉ làm giá thành dự án leo thang mà còn có nguy cơ kìm hãm nguồn cung bất động sản trong năm 2026.

Cùng với đó, mặt bằng lãi suất cho vay có xu hướng tăng cũng tạo áp lực kép lên doanh nghiệp phát triển dự án và người mua nhà ở thực. Khi giá bất động sản tại các đô thị lớn đã ở mức cao so với thu nhập bình quân, chi phí vốn gia tăng sẽ thu hẹp nhóm khách hàng có khả năng tham gia thị trường, trực tiếp tác động đến thanh khoản.

Mẫn Nhi