Thị trường

Theo ông Lê Đình Chung, Phó Chủ tịch Hội đồng nghiên cứu và đánh giá thị trường bất động sản VARS, trong thời gian ngắn, giá chung cư Hà Nội đã tăng rất nhanh, nhiều khu vực ghi nhận mức tăng từ vài trăm triệu đến cả tỷ đồng mỗi căn. Tuy nhiên, đến cuối năm, đà tăng bắt đầu chậm lại, đặc biệt trên thị trường thứ cấp.

Xuất hiện rao bán cắt lỗ

“Đã xuất hiện tình trạng rao bán cắt lỗ của một bộ phận nhà đầu tư mua theo tâm lý FOMO trong giai đoạn tăng nóng. Dù vậy, xét trên tổng thể, mặt bằng giá khu vực trung tâm vẫn tương đối ổn định và chưa có dấu hiệu đảo chiều rõ rệt”, ông Chung nhận định.

Lý giải diễn biến giá thời gian qua, ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Bất động sản EZ (EZ Property), cho rằng nguyên nhân chính vẫn nằm ở sự mất cân đối cung cầu, khi nguồn cung hạn chế và chủ yếu tập trung ở phân khúc cao cấp.

Tuy nhiên, bức tranh thị trường đang dần thay đổi. Theo CEO EZ Property, Hà Nội đã tháo gỡ vướng mắc cho 298 dự án nhà ở thương mại. Trong thời gian tới, nhiều dự án sẽ được khởi công, cùng với việc Nhà nước đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội, khiến nguồn cung nhà ở giai đoạn 2026–2027 được dự báo tăng mạnh.

“Muốn giải quyết vấn đề giá nhà thì phải tăng nguồn cung. Khi nguồn cung đủ lớn, người mua có nhiều lựa chọn hơn, giá cả buộc phải điều chỉnh theo cung cầu. Với diễn biến này, từ 2026–2027, giá chung cư Hà Nội khó duy trì mức cao như hiện nay”, CEO EZ Property cho biết.

Theo các chuyên gia CBRE, giá căn hộ không thể tăng mãi và sẽ dừng lại khi chạm ngưỡng chịu đựng của người mua. Thực tế tại TPHCM cho thấy, sau chu kỳ tăng mạnh giai đoạn 2017–2019, giá căn hộ đã chững lại và đi ngang từ năm 2022, khi mặt bằng giá đạt mức 100–200 triệu đồng mỗi m2. Hà Nội được đánh giá đang đi theo quỹ đạo tương tự, với chu kỳ tăng trưởng dự kiến kéo dài khoảng 5 năm trước khi đạt đỉnh.

Vay mua nhà: rủi ro không chỉ nằm ở lãi suất

Tuy nhiên, trong bối cảnh giá chung cư đã qua giai đoạn tăng nóng và đứng trước khả năng điều chỉnh khi nguồn cung cải thiện, bài toán mua nhà không còn nằm ở việc “có nên xuống tiền hay không”, mà chuyển sang câu hỏi quan trọng hơn: vay mua nhà như thế nào để không tự đẩy mình vào rủi ro tài chính.

Theo ông Lê Bảo Long - Giám đốc Chiến lược PropertyGuru Việt Nam, rủi ro vay mua nhà không đơn thuần nằm ở việc lãi suất cao hay thấp, mà đến từ ba nhóm yếu tố cốt lõi.

Trước hết là rủi ro từ chính người mua. Theo ông Lê Bảo Long, nhiều người e ngại vay vì lãi suất, nhưng vấn đề thực sự lại nằm ở dòng tiền. Nếu dòng tiền trả nợ không đủ chắc chắn, dù đến từ thu nhập đi làm, cho thuê hay các nguồn thu khác, và không có tài sản tích lũy làm bộ đệm, thì ngay cả lãi suất thấp cũng tiềm ẩn rủi ro lớn.

Yếu tố thứ hai đến từ các điều khoản vay mua bất động sản. Một hợp đồng vay thường kéo dài hàng chục trang, với nhiều chi tiết liên quan đến tỷ lệ vay, thời hạn, lãi suất ưu đãi, lãi thả nổi và phí tất toán trước hạn. Chỉ cần hiểu sai một điều khoản nhỏ, như cách tính lãi trong giai đoạn ưu đãi hay biên độ lãi suất thả nổi sau này, toàn bộ bài toán tài chính có thể bị lệch. Đặc biệt, với lãi suất thả nổi, người vay gần như không kiểm soát được rủi ro, nên việc theo dõi và chuẩn bị phương án ứng phó là yêu cầu bắt buộc.

Cuối cùng là rủi ro đến từ chính căn nhà được vay mua. Với nhà ở sẵn, người mua có thể kiểm tra tương đối đầy đủ. Nhưng với nhà hình thành trong tương lai, việc phân tích dự án, pháp lý và khả năng thanh khoản là yếu tố then chốt. “Vay một khoản tiền lớn để mua nhà an cư, nhưng khi nhận nhà lại không muốn ở hoặc khó bán khi cần xoay vốn, thì rủi ro không chỉ nằm ở tài chính mà còn ảnh hưởng trực tiếp tới chất lượng cuộc sống”, ông Lê Bảo Long cảnh báo.

Trong bối cảnh thị trường đang bước vào giai đoạn sàng lọc, các chuyên gia cho rằng người mua nhà, đặc biệt là người vay vốn, cần thận trọng hơn với kỳ vọng tăng giá, đồng thời đặt trọng tâm vào khả năng tài chính dài hạn và giá trị sử dụng thực của bất động sản. Khi nguồn cung được cải thiện, thị trường sẽ tự điều chỉnh, và những quyết định thiếu tính toán sẽ bộc lộ rủi ro rõ nét hơn.

Diệu Hoa