Thị trường

Xu hướng này phản ánh cả yếu tố cung – cầu lẫn định hướng phát triển đô thị trong dài hạn, khi khu vực nội đô đối mặt với hạn chế về quỹ đất, áp lực dân số và chi phí phát triển ngày càng cao.

Nguồn cung căn hộ điều chỉnh, lực cầu duy trì ổn định

Trong năm 2025, thị trường căn hộ Hà Nội ghi nhận khoảng 24.500 căn mở bán mới, giảm 14% so với năm 2024 nhưng vẫn cao gấp gần ba lần so với năm 2023. Riêng quý IV/2025, nguồn cung mới tăng so với quý trước song vẫn thấp hơn cùng kỳ năm trước, cho thấy chủ đầu tư có xu hướng thận trọng hơn trong việc đưa sản phẩm ra thị trường.

Đáng chú ý, nguồn cung mới chủ yếu tập trung tại các khu vực ngoài trung tâm, nơi đang hưởng lợi từ quy hoạch đô thị mở rộng và hệ thống hạ tầng giao thông ngày càng hoàn thiện. Căn hộ trung cấp chiếm tỷ trọng lớn nhất, phản ánh nhu cầu ở thực vẫn là lực đỡ chính của thị trường. Phân khúc cao cấp tiếp tục duy trì sức hút tại những dự án có vị trí tốt và hệ tiện ích đồng bộ, trong khi phân khúc bình dân vẫn hạn chế nguồn cung.

Về thanh khoản, quý IV/2025 ghi nhận gần 6.200 căn hộ được tiêu thụ, cho thấy sức cầu vẫn duy trì ở mức ổn định trong ngắn hạn. Tuy nhiên, lượng giao dịch giảm so với cùng kỳ năm trước, phản ánh sự điều chỉnh của thị trường sau giai đoạn tăng trưởng nóng. Dù vậy, so với cùng kỳ năm 2023, mức hấp thụ vẫn cao hơn đáng kể, cho thấy thị trường đã phục hồi rõ nét.

Theo Cushman & Wakefield, giá bán sơ cấp trung bình căn hộ tại Hà Nội trong quý IV/2025 đạt khoảng 3.852 USD/m², giảm nhẹ so với quý trước nhưng tăng mạnh so với cùng kỳ năm 2024. Sự điều chỉnh này chủ yếu xuất phát từ việc tỷ trọng nguồn cung trung cấp gia tăng, kéo mặt bằng giá chung đi xuống.

Tuy nhiên, trong trung và dài hạn, áp lực tăng giá vẫn hiện hữu khi chi phí đầu vào như giá đất, vật liệu xây dựng và chi phí phát triển dự án tiếp tục neo cao. Đặc biệt, nguồn cung mới tại khu vực trung tâm ngày càng khan hiếm, khiến giá bán tại các dự án có vị trí tốt khó giảm sâu.

Bài toán thanh khoản sẽ khó hơn

Báo cáo cũng chỉ ra rằng xu hướng dịch chuyển nguồn cung về khu vực ven đô không chỉ mở rộng lựa chọn cho người mua, mà còn phản ánh chiến lược phát triển dài hạn của thị trường, hướng tới các khu vực có dư địa tăng trưởng tốt hơn về hạ tầng, tiện ích và không gian sống.

Trao đổi với PV, bà Hoàng Nguyệt Minh - Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam nhận định, trong thời gian tới, lãi suất tăng rõ ràng tác động trực tiếp đến thanh khoản thị trường. Không chỉ ảnh hưởng đến nhóm người mua ở thực, mà còn khiến hoạt động đầu cơ bất động sản gặp nhiều rủi ro hơn. Khi chi phí vốn cao, nhà đầu tư ngắn hạn buộc phải thận trọng, đặc biệt với các sản phẩm mang tính lướt sóng.

Xét trên tính chất vận động của thị trường, mỗi phân khúc sẽ chịu tác động khác nhau. Nhóm người mua ở thực vẫn tồn tại nhu cầu, nhưng đây là nhóm rất nhạy cảm về giá và lãi suất.

Từ nay đến năm 2026, nguồn cung bất động sản dự kiến tăng mạnh, đặc biệt tại Hà Nội và các vùng ven, chưa kể các thị trường lân cận. Theo bà Hoàng Nguyệt Minh, khi nguồn cung lớn và đa dạng như vậy, bài toán thanh khoản chắc chắn sẽ trở nên khó hơn. Người mua có nhiều lựa chọn hơn, cả để ở lẫn đầu tư. Tuy nhiên, trong bối cảnh chi phí vốn cao, hoạt động đầu tư sẽ thận trọng hơn, khiến tốc độ hấp thụ chung của thị trường chậm lại, kể cả tại khu vực trung tâm Hà Nội. Điều này có thể khiến thanh khoản thấp hơn kỳ vọng của chủ đầu tư, nhưng không đồng nghĩa với việc giá bán sẽ giảm sâu.

CEO Cushman & Wakefield Việt Nam cho biết, giá bán bất động sản hiện nay chịu tác động lớn từ giá đất, tiền sử dụng đất, chi phí xây dựng và chi phí tài chính. Trong bối cảnh tiền sử dụng đất và chi phí vốn đều tăng, việc giảm giá là rất khó. Thay vì vậy, nhiều chủ đầu tư sẽ lựa chọn giải pháp giãn tiến độ thanh toán, chia nhỏ dòng tiền trong thời gian dài hơn để phù hợp với khả năng chi trả của khách hàng.

Đồng thời, cạnh tranh trên thị trường sẽ buộc các doanh nghiệp nâng cao chất lượng sản phẩm và phát triển thêm các dòng nhà ở phù hợp hơn với nhu cầu thực.

Diệu Hoa