Thị trường

Trong khuôn khổ Diễn đàn “Bất động sản Đà Nẵng bước vào giai đoạn mới”, ông Nguyễn Cửu Loan – Phó Chủ tịch Kiêm Tổng Thư ký Hội Quy hoạch phát triển đô thị TP. Đà Nẵng đánh giá một trong những điểm mạnh nổi bật của Đà Nẵng mới là việc mở rộng diện tích địa lý và không gian phát triển. Cụ thể, diện tích thành phố vượt ngưỡng 11.859 km2, tạo điều kiện thuận lợi để phân bố lại dân cư, hạ tầng và dịch vụ công.

Theo ông Loan, đây là cơ sở để tổ chức lại mạng lưới đô thị theo mô hình đa trung tâm – đa tầng, vốn đã được chứng minh là hiệu quả trong các nghiên cứu quy hoạch vùng của OECD (2020) và UN-Habitat (2022). Bên cạnh đó, Đà Nẵng cũng kết nối trực tiếp với các hành lang kinh tế chiến lược như Hành lang kinh tế Đông – Tây, Quốc lộ 14D – AH17, cảng biển quốc tế Liên Chiểu - Tiên Sa – Chu Lai và sân bay quốc tế Đà Nẵng – Chu Lai tạo ra lợi thế rất lớn về logistics, giao thông và giao thương quốc tế.

“Đây là tiền đề để thành phố phát triển các mô hình đô thị gắn với giao thông công cộng định hướng phát triển (TOD), giảm phát thải và hướng đến đô thị carbon thấp.”, ông Loan nhấn mạnh.

Mặc dù có lợi thế về mở rộng không gian, ông Loan cũng lưu ý đến việc có sự chênh lệch rõ rệt về trình độ phát triển giữa vùng lõi đô thị và các khu vực miền núi Đà Nẵng. Điều này đặt ra yêu cầu cao về đầu tư hạ tầng và dịch vụ công đồng đều, nếu không sẽ dẫn đến sự phân hóa vùng sâu sắc hơn sau sáp nhập.

Bên cạnh đó, hệ thống đô thị hiện tại của Đà Nẵng phân tán và thiếu tính kết nối chiến lược. Các trục đô thị chủ yếu phát triển theo trục ven biển – Quốc lộ 1A, trong khi các kết nối Đông – Tây còn yếu, làm hạn chế khả năng tích hợp không gian giữa đô thị và miền núi. Hơn nữa, quỹ đất phát triển tại khu vực trung tâm hiện đã gần cạn kiệt, trong khi vùng sáp nhập lại chưa có quy hoạch phân khu đồng bộ để tận dụng nguồn lực đất đai hiệu quả.

Theo ông Nguyễn Cửu Loan, thành phố Đà Nẵng mới sau sáp nhập đang có cơ hội rất lớn để trở thành cực tăng trưởng chiến lược của khu vực Nam Trung Bộ – Tây Nguyên. Theo quy hoạch vùng Bắc Trung Bộ và duyên hải miền Trung (2021–2030), Đà Nẵng được định vị là trung tâm logistics, tài chính, dịch vụ cao cấp và du lịch biển. Việc mở rộng không gian phát triển và tích hợp chuỗi giá trị giữa biển – đồng bằng – trung du – miền núi sẽ giúp thành phố hình thành các cụm đô thị chuyên biệt như đô thị cảng (Liên Chiểu - Tiên Sa – Chu Lai), đô thị công nghệ cao (Hòa Liên – Hòa Nhơn), đô thị sinh thái (Đông Giang – Bà Nà), đô thị sáng tạo – di sản (Hội An – Mỹ Sơn).

“Sự quan tâm của các nhà đầu tư quốc tế vào mô hình phát triển xanh, đô thị thông minh và logistics đang mở ra dòng vốn lớn. WB, ADB, JICA và KOICA đều có các chương trình hỗ trợ hạ tầng xanh, đô thị bền vững tại Việt Nam. Đà Nẵng mới có thể tận dụng chính sách “vùng đổi mới sáng tạo” gắn với cảng tự do Liên Chiểu – Tiên Sa - Chu Lai để thu hút đầu tư vào ngành công nghiệp sạch, công nghệ số và du lịch chất lượng cao”, ông Loan đề xuất.

Theo đánh giá của ông Nguyễn Cửu Loan, Đà Nẵng đã chuyển mình từ một đô thị đơn trung tâm ven biển trở thành một đơn vị hành chính – kinh tế – xã hội đa tầng, đa dạng địa hình bao gồm biển, đồng bằng, trung du và miền núi. Sự chuyển đổi này tạo ra yêu cầu cấp thiết phải xây dựng lại tầm nhìn phát triển không gian đô thị, với mục tiêu không chỉ giải quyết bài toán tăng trưởng kinh tế, mà còn đảm bảo hài hòa môi trường, cân bằng xã hội và phát triển bền vững trong dài hạn.

Vì vậy, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị TP. Đà Nẵng đề xuất thành phố xác lập tầm nhìn dài hạn đến năm 2050, theo hướng trở thành đô thị đa trung tâm, tích hợp vùng – sinh thái – công nghệ, là cực tăng trưởng kinh tế – văn hóa – xã hội của khu vực Nam Trung Bộ và Tây Nguyên, có khả năng cạnh tranh toàn cầu và thích ứng cao với biến đổi khí hậu. Từ đây hình thành không gian đô thị đa trung tâm theo trục biển – đồng bằng – miền núi.

Cụ thể, vùng ven biển định hướng phát triển thành “trung tâm kinh tế – dịch vụ – du lịch biển”, tập trung các ngành công nghiệp sạch, logistics, thương mại quốc tế và dịch vụ cao cấp; Vùng đồng bằng nội thị phát triển thành “trung tâm công nghiệp nhẹ – đô thị sinh thái”, đóng vai trò đệm giữa khu vực đô thị hóa cao và khu vực trung du – miền núi; Vùng trung du – miền núi phát triển các “trung tâm vệ tinh xanh – đô thị sinh thái – văn hóa”, ưu tiên bảo tồn hệ sinh thái rừng, du lịch trải nghiệm, nông nghiệp hữu cơ, gắn với cộng đồng dân tộc thiểu số,...

Cũng theo ông Nguyễn Cửu Loan, đô thị Đà Nẵng mới cần có định hướng phát triển mô hình TOD tại các điểm nút giao thông chiến lược. Các vị trí có thể triển khai TOD tại Đà Nẵng mới gồm ga đường sắt Đà Nẵng và khu vực xung quanh; Sân bay quốc tế Đà Nẵng – Chu Lai; Chuỗi cảng Liên Chiểu - Tiên Sa – Chu Lai,...

Song song với đó, nên tái cấu trúc lõi đô thị cũ và phát triển các trung tâm mới khi lõi đô thị cũ đang bị quá tải hạ tầng và thiếu quỹ đất phát triển. Các trung tâm mới như Hòa Liên, Hòa Nhơn, Điện Ngọc cần được đầu tư bài bản thành các khu đô thị thông minh, có đầy đủ chức năng sống – làm việc – giải trí – sáng tạo, tránh lặp lại mô hình phân lô bán nền.

“Việc tái tổ chức không gian đô thị thành phố Đà Nẵng sau sáp nhập địa giới hành chính không đơn thuần là phân chia lại ranh giới quy hoạch, mà là một tiến trình chiến lược nhằm cấu trúc lại toàn bộ hệ thống đô thị trên nền tảng cân bằng phát triển – bảo tồn – thích ứng”, ông Loan nhấn mạnh.

Từ đây, vị này đề xuất không gian đô thị cần chuyển dần sang mô hình đô thị phân tán – kết nối, nhằm tận dụng hiệu quả tiềm năng các vùng trung du, miền núi, đồng bằng và ven biển. Cùng với đó, đảm bảo tính liên kết không gian – hạ tầng – xã hội giữa các khu vực trong nội thành, và giữa đô thị với vùng nông thôn – miền núi.

Theo đề xuất, Đà Nẵng cần tổ chức không gian đô thị phải hướng tới phát triển bền vững, có khả năng phục hồi cao trước biến đổi khí hậu, thiên tai và các cú sốc kinh tế – xã hội. Đặc biệt sau khi sáp nhập, mô hình tổ chức không gia Đà Nẵng cần chuyển dịch mạnh mẽ sang đa cực, bao gồm cực trung tâm đô thị hiện hữu; Cực công nghiệp – công nghệ cao ; Cực đô thị ven biển phía Nam; Cực đô thị sinh thái miền núi; Cực giao thương – logistics quốc tế.

Trong bối cảnh thực tế, ông Nguyễn Cửu Loan cho rằng Đà Nẵng dù có nền tảng tốt về quản lý đô thị như vẫn còn nhiều bất cập về kết nối vùng, thiếu dữ liệu đồng bộ về đất đai, hạ tầng, dân cư tại các khu vực mới sáp nhập, cũng như sự chồng lấn giữa quy hoạch cũ và định hướng mới. Nếu không có một cơ chế điều phối đủ mạnh, cùng với khung pháp lý linh hoạt để điều chỉnh quy hoạch theo thực tiễn phát triển, các giải pháp đề xuất có nguy cơ rơi vào tình trạng “trên quy hoạch thì hiện đại, dưới thực tế thì manh mún”.

Ngoài ra, việc triển khai các mô hình đô thị thông minh, phát triển sinh thái hay hành lang logistics cần đi kèm các chính sách tài khóa đô thị mới. Vì vậy, nếu không gian được quy hoạch cứng nhắc, theo kiểu “áp công nghiệp – bê tông hóa đại trà”, thì hệ quả tất yếu sẽ là sự xóa nhòa tính bản địa. Ngược lại, nếu quy hoạch lấy bản sắc – hệ sinh thái – cộng đồng làm trục chính, thì các yếu tố tăng trưởng kinh tế có thể tích hợp vào mà không làm suy yếu chất lượng sống và sự bền vững.

Tuấn Vỹ