Bất động sản

Chia sẻ tại Diễn đàn “Bất động sản Đà Nẵng bước vào giai đoạn mới” do Tạp chí Diễn đàn Doanh nghiệp tổ chức dưới sự chỉ đạo của Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) ngày 30/1, Luật sư Trần Quang – Trưởng văn phòng Luật sư Trần Quang, pháp luật về kinh doanh bất động sản tại Việt Nam đã trải qua nhiều giai đoạn và tính đến thời điểm hiện tại đã có 3 Luật Kinh doanh bất động sản được ban hành. Trong đó bao gồm Luật Kinh doanh bất động sản 2006 ban hành ngày 29/06/2006 và có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2007; Luật Kinh doanh bất động sản 2014 ban hành ngày 25/11/2014 và có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2015; Luật Kinh doanh bất động sản 2023 ban hành ngày 28/11/2023 và có hiệu lực thi hành từ ngày 01/08/2024.

Theo Luật sư Quang, sự hình thành, sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản là một quy luật tất yếu nhằm từng bước ngày càng hoàn thiện môi trường kinh doanh bất động sản theo định hướng của nhà nước xã hội chủ nghĩa.

“Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có điểm nổi bật là sự quản lý nhà nước chặt chẽ hơn đối với các giao dịch bất động sản. Cụ thể hơn là bảo vệ người dân tham gia giao dịch bất động sản. Bên cạnh đó, nhà nước siết chặt đối với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, sau hơn hai năm kể từ ngày Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực, Luật Kinh doanh bất động sản vẫn còn những bất cập vướng mắc mà chưa được tháo gỡ để các doanh nghiệp hoạt động kinh doanh lĩnh vực bất động sản còn gặp những khó khăn”, Luật sư Quang nói.

Trước tiên, vị luật sư này đề cập đến hệ thống pháp luật về thị trường bất động sản phải đầy đủ, rõ ràng, thống nhất và ổn định để đảm bảo tính công khai, minh bạch. Muốn được như vậy thì hệ thống pháp luật phải là hệ thống logic, đồng bộ, chặt chẽ, không chồng chéo lẫn nhau; đồng thời không có sự mâu thuẫn và xung đột giữa các đạo luật khác.

Cùng với đó, pháp luật phải công khai, dễ hiểu, dễ dàng truy cập đối với người dân, phải đáng tin cậy, phải là những đại lượng tượng trưng cho công bằng, lẽ phải. Xây dựng, ban hành và thực thi pháp luật bất động sản không được gây ra những cú sốc, ngạc nhiên, bất ngờ cho đối tượng bị áp dụng. Các quy định mới ban hành không được mâu thuẫn, trái ngược hoặc phủ nhận những quy định đang tồn tại.

Đồng thời, Luật sư Quang cũng đề cập đến vấn đề chính sách thuế và khung giá đất được kiểm soát, giá đất phải phù hợp với thị trường. Trong đó, giá đất là yếu tố rất quan trọng để góp phần xác lập thị trường bất động sản công khai, minh bạch, ngăn ngừa và đấu tranh với các hiện tượng đầu cơ, buôn bán, chuyển nhượng đất đai kiếm lời và gây lũng đoạn thị trường. Vì vậy, giá đất được coi như “hàn thử biểu” cho hoạt động của thị trường bất động sản và việc xác định giá đất phù hợp sẽ góp phần làm cho thị trường bất động sản hoạt động lành mạnh.

“Giá đất do Nhà nước xác định phải sát với giá đất trên thị trường; bảo đảm không có sự chênh lệch quá lớn giữa 2 loại giá đất này và không tạo điều kiện cho các hành vi đầu cơ bất hợp lí, buôn bán đất đai kiếm lời. Hiện nay giá đất bị đẩy lên cao so với thực tế khó tiếp cận người có nhu cầu thực tế. Trong khi đó người cần mua nhà, đất thật sự gặp nhiều khó khăn”, Luật sự Quang nhấn mạnh.

Một vấn đề khác, ông Quang thông tin về chính sách thuế mới là rào cản khiến giới kinh doanh bất động sản nói chung và người có nhu cầu mua nhà, đất thật sự e ngại. Thực tế, đã có nhiều cá nhân bị khởi tố về tội trốn thuế khi giao dịch nhà đất nên sự e ngại về thuế liên quan đến bất động sản.

Về nguyên nhân, Luật sư Quang cho rằng sự thiếu công khai thông tin về bất động sản làm phát sinh các hiện tượng tham nhũng, tiêu cực, đầu cơ đất đai, buôn bán đất đai kiếm lời, lũng đoạn thị trường gây ra các cơn “sốt ảo” về giá đất,... ảnh hưởng xấu đến môi trường đầu tư và tác động tiêu cực đến tâm lí của xã hội. Do đó, cần công khai một cách đầy đủ, chính xác của thông tin về bất động sản như quy hoạch, điều kiện tự nhiên, điều kiện xã hội, tình trạng pháp lí, tình trạng kĩ thuật; các loại bản đồ, sổ sách,…

Để xây dựng thị trường bất động sản minh bạch, Luật sư Trần Quang cho rằng cần đẩy nhanh thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian giải quyết hồ sơ một cách ngắn nhất và sớm nhất. Song song với đó là xây dựng hệ thống hành lang pháp lý cho lĩnh vực kinh doanh bất động sản như thuế, đấu thầu, đấu giá và cơ chế hỗ trợ vốn, lãi suất vay,...

“Về chính quyền địa phương, cần quy hoạch sử dụng đất khả thi, rõ ràng, công khai. Cụ thể, Các quy định về trình tự, thủ tục truy cứu, tiếp cận các thông tin về bất động sản phải đơn giản, tiện lợi cho phía người có nhu cầu tìm hiểu thông tin. Đặc biệt, cần thường xuyên kiểm tra giám sát các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Trong đó, ưu tiên các doanh nghiệp thực hiện đúng và đủ với tiêu chí bảo đảm quyền lợi của khách hàng và doanh nghiệp, hạn chế hình sự hóa các quan hệ dân sự”, Luật sư Trần Quang khuyến nghị.

Tuấn Vỹ