24h

UBND TP Hải Phòng vừa đưa ra đề xuất điều chỉnh, bổ sung quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Một trong những điểm mới quan trọng nhất là việc xác định tỷ lệ quy đổi khi bồi thường bằng đất có mục đích sử dụng khác hoặc bằng nhà ở.

Đảm bảo công bằng, tạo sự đồng thuận

Năm 2026, Hải Phòng đặt mục tiêu thu hồi hơn 1.509 ha đất để thực hiện 118 dự án. Trong bối cảnh khối lượng công việc khổng lồ, những thay đổi về chính sách theo hướng cởi mở, minh bạch và sát sườn với quyền lợi người dân chính là "chìa khóa" để thành phố cảng khơi thông nguồn lực đất đai. Khi quyền lợi của người dân được đặt ở vị trí trung tâm, sự đồng thuận sẽ trở thành động lực mạnh mẽ nhất để các dự án kinh tế - xã hội bứt phá, khẳng định vị thế đầu tàu của Hải Phòng trong khu vực.

Theo quy định trước đây vào tháng 9/2025, Hải Phòng áp dụng giá bồi thường đất thu hồi theo quyết định của cấp thẩm quyền tại thời điểm phê duyệt, trong khi giá đất tính tiền sử dụng đất lại căn cứ vào bảng giá đất hàng năm. Sự lệch pha này đôi khi tạo ra khoảng cách lớn so với giá trị thực tế. Trong đề xuất mới, UBND TP Hải Phòng kiến nghị áp dụng đồng nhất giá đất do cơ quan có thẩm quyền quyết định tại thời điểm phê duyệt phương án cho cả hai mục đích là tính bồi thường và tính tiền sử dụng đất. Cách làm này giúp giá đất tiệm cận sát hơn với thị trường, đảm bảo tính công bằng và minh bạch tối đa cho người dân có đất bị thu hồi.

Nhận định về những đề xuất mới của UBND TP Hải Phòng, Luật sư Nguyễn Văn Thuận – Giám đốc Công ty Luật Bạch Đằng Giang cho rằng, việc thống nhất áp dụng giá đất tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường cho cả hai mục đích (tính bồi thường và tính tiền sử dụng đất) là một bước tiến lớn về tư duy pháp lý. Sự thay đổi này giúp triệt tiêu sự chênh lệch bất hợp lý giữa bảng giá đất hàng năm vốn thường thấp hơn thực tế và giá thị trường tại thời điểm thu hồi. Điều này không chỉ bảo đảm quyền lợi sát sườn cho người dân mà còn giảm thiểu đáng kể các vụ khiếu kiện kéo dài liên quan đến giá đất.

Một bước tiến đáng chú ý khác trong đề xuất lần này là việc "chi tiết hóa" bồi thường vật kiến trúc. Thay vì những quy định chung chung cho khu vực đất nông nghiệp chuyển đổi như trước, Hải Phòng dự kiến áp dụng mức bồi thường cụ thể cho từng hạng mục công trình, từ nhà trông coi đến các công trình bị cắt xén, tháo dỡ một phần. Sự rõ ràng này giúp loại bỏ những tranh cãi không đáng có giữa đơn vị kiểm kê và người dân.

Đặc biệt, chính sách hỗ trợ tiền thuê nhà đã có sự thay đổi mang tính nhân văn sâu sắc. Mức hỗ trợ sẽ được áp dụng thống nhất, xóa bỏ khoảng cách giữa khu vực nông thôn và thành thị. Mọi dự án chậm tiến độ, không phân biệt loại hình, đều phải có trách nhiệm chi trả tiền thuê nhà cho người dân. Đề xuất mới cũng thay đổi phương thức hỗ trợ một lần cho người tự lo chỗ ở từ mức cố định 100 triệu đồng sang hướng tính theo 60% giá trị đất và nhà đang thuê, giúp người dân có điều kiện ổn định cuộc sống tốt hơn trong giai đoạn chuyển tiếp.

Liên quan đến vấn đề này, Luật sư Thuận cho rằng, việc áp dụng mức hỗ trợ dựa trên 60% giá trị tài sản thay vì một con số cố định (100 triệu đồng như trước) chính là biểu hiện của sự công bằng, bởi giá trị tài sản và chi phí tái lập cuộc sống của mỗi hộ gia đình là hoàn toàn khác nhau.

Tỷ lệ quy đổi và những trăn trở thực tế

Dù việc áp giá sát thị trường mang lại sự công bằng, nhưng thực tế triển khai vẫn vướng phải những bài toán định lượng hóc búa. Phân tích theo công thức tỷ lệ quy đổi (giá bồi thường đất thu hồi chia cho giá tính tiền sử dụng đất), một nghịch lý đang tồn tại đối với đất nông nghiệp. Với giả định giá bồi thường đất nông nghiệp là 80.000 đồng/m2 và giá đất tái định cư là 10 triệu đồng/m2, một hộ dân có tới 3.000m2 đất bị thu hồi cũng chỉ quy đổi được khoảng 24m2 đất ở. Đối chiếu với quy định diện tích giao đất tối thiểu tại Hải Phòng là 40m2, người dân trong trường hợp này không đủ điều kiện nhận đất ở mà buộc phải nhận bồi thường bằng tiền.

Dưới góc độ pháp lý, Luật sư Nguyễn Văn Thuận cũng bày tỏ sự lưu ý về "điểm nghẽn" này. Theo Luật sư Thuận, với công thức hiện tại, ngay cả những hộ dân có diện tích đất nông nghiệp lớn vẫn khó lòng tiếp cận được suất tái định cư bằng đất ở do vướng quy định về diện tích tối thiểu. Sự thiếu hụt này vô hình trung đẩy người dân vào thế khó khi mất đi tư liệu sản xuất nhưng lại không đủ điều kiện để an cư tại chỗ.

Bên cạnh đó, việc giá đất tính tiền sử dụng đất tại thời điểm phê duyệt thường cao hơn bảng giá đất hàng năm cũng đặt ra thách thức tài chính không nhỏ. Nếu phải nộp tiền theo mức giá mới, người được bồi thường sẽ đối mặt với áp lực chênh lệch giá rất lớn. Đây chính là những vấn đề cốt lõi mà TP Hải Phòng đang cân nhắc kỹ lưỡng để tìm ra các giải pháp linh hoạt, nhằm bảo đảm quyền lợi tối đa cho những đối tượng dễ bị tổn thương trong quá trình đô thị hóa mạnh mẽ của thành phố.

Luật sư Thuận đề xuất, TP Hải Phòng nên cân nhắc một cơ chế “gộp” hoặc cho phép người dân nộp thêm tiền chênh lệch để nhận suất tái định cư tối thiểu trong những trường hợp diện tích quy đổi thiếu hụt không đáng kể. Nếu chỉ bồi thường bằng tiền, người dân sau khi mất tư liệu sản xuất (đất nông nghiệp) sẽ rất khó tự tạo lập chỗ ở mới tại các khu vực đô thị hóa có giá đất cao.

Lan Vũ