Doanh nghiệp - dự án
Lãi suất tăng cao, doanh nghiệp địa ốc tìm vốn qua trái phiếu
Lãi vay ngân hàng tăng cao khiến nhiều doanh nghiệp địa ốc chuyển sang phát hành trái phiếu. Tuy vậy, áp lực đáo hạn lớn vẫn là thách thức với kênh vốn này.
Công ty CP Thiên Phúc Invest vừa có báo cáo gửi Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội công bố kết quả phát hành trái phiếu.
Doanh nghiệp địa ốc phát hành trái phiếu trở lại
Theo đó, từ ngày 6–11/2/2026, doanh nghiệp này đã phát hành 795 trái phiếu mã TP112601, mệnh giá 100 triệu đồng/trái phiếu, tương ứng giá trị 79,5 tỷ đồng. Lô trái phiếu có kỳ hạn 36 tháng, dự kiến đáo hạn ngày 6/2/2029.
Thông tin về trái chủ và mục đích phát hành không được công bố. Tuy nhiên, dữ liệu trên HNX cho thấy lô TP112601 có lãi suất 11,5%/năm, thấp hơn đáng kể so với mặt bằng lãi vay ngân hàng hiện phổ biến 13–14%/năm.
Đáng chú ý, chỉ vài ngày trước khi phát hành lô trái phiếu này, Thiên Phúc Invest đã thế chấp toàn bộ quyền tài sản liên quan đến dự án Khu nhà ở kết hợp dịch vụ thương mại tại phường Tân Liêm, TP Phủ Lý, tỉnh Hà Nam, nay là phường Liêm Tuyền, tỉnh Ninh Bình, tại Ngân hàng TMCP Phương Đông – Chi nhánh Hà Nội.
Trước đó, ngày 10/12/2025, UBND tỉnh Ninh Bình đã ban hành Quyết định số 1771/QĐ-UBND công nhận Thiên Phúc Invest trúng đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án này.
Dự án có tổng diện tích 3,45 ha, gồm khoảng 0,95 ha đất ở, dự kiến xây thô 110 căn nhà liền kề cao 5 tầng; khoảng 0,49 ha đất thương mại dịch vụ với mật độ xây dựng khoảng 60%, cao 12 tầng; phần còn lại là đất giao thông và bãi đỗ xe. Tổng vốn đầu tư dự kiến gần 428 tỷ đồng, trong đó chi phí hạ tầng kỹ thuật gần 35 tỷ đồng và chi phí xây dựng công trình hơn 393 tỷ đồng.
Ngày 20/1/2026, doanh nghiệp đã có công văn gửi Sở Xây dựng tỉnh Ninh Bình về việc đăng tải thông báo mời thi tuyển phương án thiết kế kiến trúc công trình thương mại dịch vụ thuộc dự án trên.
Thiên Phúc Invest thành lập tháng 5/2025, trụ sở tại phường Phủ Lý, tỉnh Ninh Bình, vốn điều lệ 90 tỷ đồng với ba cổ đông sáng lập: Đào Tuấn Việt (47,5%), Nguyễn Duy Đăng (32,5%) và Phạm Thị Duyên (20%). Hiện ông Trần Mạnh Linh, sinh năm 1990, là Giám đốc, người đại diện theo pháp luật.
Trước đó, ngày 6/1/2026, một doanh nghiệp địa ốc khác là Khải Hoàn Land cũng đã phát hành 1.900 trái phiếu mã KHG12503 với mệnh giá 100 triệu đồng/trái phiếu, qua đó huy động 190 tỷ đồng. Trái phiếu này có kỳ hạn 60 tháng, ngày đáo hạn theo kế hoạch là 06/01/2031, lãi suất kết hợp 13,5%. Theo công bố trên HNX, đây là lô trái phiếu thứ 3 được KHG phát hành kể từ tháng 10/2025.
Áp lực đáo hạn chưa hạ nhiệt
Câu chuyện của Thiên Phúc Invest hay KHG diễn ra trong bối cảnh tín dụng bất động sản đang chịu sự kiểm soát chặt chẽ. Theo định hướng điều hành năm 2026, tốc độ tăng trưởng tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản không vượt quá tốc độ tăng trưởng tín dụng chung. Trong khi đó, thị trường trái phiếu doanh nghiệp đã qua giai đoạn căng thẳng đỉnh điểm nhưng áp lực vẫn còn lớn. Tuy vậy, khi tín dụng ngân hàng bị kiểm soát, doanh nghiệp buộc phải chuyển sang các kênh huy động vốn khác, trong đó trái phiếu doanh nghiệp được xem là trụ cột vốn trung và dài hạn.
Tính đến cuối năm 2025, tổng dư nợ trái phiếu doanh nghiệp đạt khoảng 862.200 tỷ đồng, tương đương hơn 13% GDP. Theo thống kê của Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam, năm 2026 sẽ có khoảng 206.294 tỷ đồng trái phiếu đến hạn thanh toán, sau khi năm 2025 ghi nhận hơn 221.000 tỷ đồng đáo hạn. Đáng chú ý, nhóm bất động sản chiếm khoảng 48% giá trị trái phiếu đáo hạn, phản ánh mức độ tập trung rủi ro cao ở lĩnh vực này.
Ông Dương Đức Hiếu, CFA, Giám đốc, Chuyên gia phân tích cao cấp của VIS Rating, cho biết thị trường trái phiếu doanh nghiệp năm 2025 đã phục hồi ổn định với giá trị phát hành mới khoảng hơn 600.000 tỷ đồng, tăng 33% so với năm trước. Ngân hàng và bất động sản tiếp tục là hai nhóm phát hành chính.
Dù vậy, quy mô thị trường trái phiếu hiện mới khoảng 1,4 triệu tỷ đồng, tương đương 11% GDP và chỉ tăng 7–8% trong 3–4 năm gần đây do tỷ lệ đáo hạn cao và hoạt động mua lại trước hạn của khối ngân hàng. “So với dư nợ tín dụng ngân hàng cuối năm 2025 khoảng 8,4 triệu tỷ đồng thì thị trường trái phiếu còn rất khiêm tốn. Thực tế, lượng trái phiếu đi vào sản xuất kinh doanh chỉ khoảng 3–4% so với tín dụng ngân hàng,” ông Hiếu nhận định.
Trong bối cảnh lãi suất có xu hướng tăng và tín dụng bất động sản tiếp tục được kiểm soát, theo chuyên gia VIS Rating, kênh trái phiếu có thể được các chủ đầu tư tận dụng nhiều hơn trong năm 2026. “Chúng tôi đã gặp một số chủ đầu tư và họ chia sẻ kế hoạch chuyển từ tín dụng ngân hàng sang phát hành trái phiếu để phát triển dự án mới,” ông Hiếu cho biết.
Ông đánh giá rủi ro của doanh nghiệp bất động sản đã giảm so với giai đoạn trước, khi nguồn cung chủ yếu tập trung ở các đô thị cấp 2, cấp 3 hoặc phân khúc đầu cơ cao. Hai năm gần đây, nguồn thu của chủ đầu tư tập trung nhiều hơn tại khu vực Hà Nội và khu vực phía Nam, với sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực tốt hơn.
Tuy vậy, năm 2026 vẫn tiềm ẩn rủi ro liên quan đến lãi suất và mặt bằng giá bất động sản tăng cao. Điểm tích cực là nhiều dự án sắp ra mắt có vị trí gần trung tâm hơn, là các quỹ đất từng bị đình trệ pháp lý trước đây. Theo ông Dương Đức Hiếu, yếu tố vị trí có thể bù đắp phần nào áp lực lãi suất, đặc biệt khi các chủ đầu tư lớn đang cho thấy khả năng thích ứng tốt hơn với biến động thị trường.