Chính sách - Quy hoạch

Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến cho dự thảo Nghị quyết thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp, ngay sau khi Thủ tướng yêu cầu nghiên cứu chính sách nhà ở cho nhóm thu nhập trung bình, trên 20 triệu đồng mỗi tháng. Động thái này được kỳ vọng bổ sung nguồn cung ở phân khúc trung gian, giữa nhà ở xã hội và nhà ở thương mại cao cấp.

Cần đủ ưu đãi để thu hút doanh nghiệp

Theo dự thảo, chủ đầu tư được hưởng lợi nhuận định mức tối đa 15% tổng vốn đầu tư dự án và không phải bố trí quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội trong phạm vi dự án. Giá bán, giá thuê mua do chủ đầu tư quyết định trên nguyên tắc tính đúng, tính đủ chi phí đất đai, chi phí đầu tư xây dựng và các chi phí liên quan, cộng lợi nhuận tối đa 15%.

Sau khi công trình hoàn thành và đưa vào sử dụng, chủ đầu tư phải thực hiện kiểm toán, quyết toán chi phí đầu tư và gửi cơ quan chuyên môn thuộc UBND cấp tỉnh để kiểm tra giá bán, giá thuê mua. Trường hợp giá theo kiểm toán cao hơn giá đã ký hợp đồng, chủ đầu tư không được thu thêm; nếu thấp hơn, phải hoàn trả phần chênh lệch cho người mua.

Đối tượng mua, thuê mua là cá nhân trong nước và mỗi người chỉ được mua, thuê mua một căn từ chủ đầu tư. Người mua không được bán lại trong thời hạn tối thiểu 5 năm kể từ ngày thanh toán đủ tiền. Việc mua bán thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Về quỹ đất, UBND cấp tỉnh căn cứ nhu cầu thực tế để bố trí đất phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp. Quỹ đất có thể bao gồm đất được Nhà nước giao xây dựng nhà ở thương mại; đất giao, cho thuê để xây dựng nhà ở xã hội; đất thực hiện theo cơ chế thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất; và đất do tổ chức, cá nhân tự đầu tư. Giá đất dự án được tính theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất.

Bàn về các ưu đãi được nêu tại dự thảo, bà Hồ Thu Mai, Giám đốc Nhà ở ngay, Ủy viên Hội đồng nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam cho rằng, dù có nhiều điểm tương đồng với nhà ở xã hội về mục tiêu chính sách, cơ chế ưu đãi dành cho nhà ở thương mại giá phù hợp hiện vẫn chưa đủ rõ ràng.

Theo bà Mai, tiền sử dụng đất vẫn tính theo cơ chế thông thường, trong khi biên lợi nhuận bị khống chế 15%. Trong khi đó, cơ chế vay ưu đãi lại chưa có thông số cụ thể về lãi suất, thời hạn vay hay nguồn vốn. Điều này khiến bài toán tài chính của dự án thiếu tính khả thi, khó thu hút nhà đầu tư tham gia. “Nếu không cụ thể hóa các ưu đãi tài chính, mô hình này rất dễ dừng ở chủ trương, khó triển khai hiệu quả trên thực tế”, bà Mai nêu quan điểm.

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc EZ Property cũng cho rằng việc doanh nghiệp vẫn phải trả tiền sử dụng đất, thuê đất giống như các dự án nhà thương mại khác. Trong khi đó, từ đầu năm nay, bảng giá đất mới ở nhiều địa phương tiếp tục tăng mạnh, kéo chi phí liên quan đất đai từ giải phóng mặt bằng, đền bù thu hồi đất, thuế phí đều leo thang.

CEO EZ Property cho rằng mức lợi nhuận định mức làm nhà giá phù hợp chỉ cao hơn nhà xã hội 5% cũng có thể khiến doanh nghiệp chịu nhiều rủi ro, đặc biệt với trường hợp dự án chậm triển khai, doanh nghiệp sẽ phải chịu chi phí tài chính rất lớn khi hết giai đoạn ưu đãi lãi suất.

Để chính sách khả thi và thực sự thu hút doanh nghiệp, CEO EZ Property đề xuất chủ đầu tư xây nhà thương mại giá phù hợp được hưởng cơ chế miễn hoặc giảm một phần ba tiền sử dụng đất. Điều này vừa giúp đảm bảo công bằng giữa các địa phương vừa đảm bảo lợi nhuận cho chủ đầu tư. Ông cũng cho rằng dự thảo cần quy định cụ thể hơn về điều kiện nhà ở và thu nhập người thụ hưởng. Việc giới hạn khung thu nhập rất cần thiết thay vì chỉ đưa ra mức sàn (trên 20 triệu mỗi tháng) mà thiếu mức trần.

Cần thiết kế gói ưu đãi tài chính và đất đai hấp dẫn

Dưới góc nhìn pháp lý, luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SB Law cho rằng “nhà ở giá phù hợp” là khái niệm mới, phản ánh nỗ lực của Nhà nước trong việc hình thành phân khúc trung gian giữa nhà ở xã hội và nhà ở thương mại cao cấp. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật hiện hành chưa có quy định cụ thể về tiêu chí nhận diện loại hình này.

Theo luật sư Hà, việc xác định rõ nội hàm “giá phù hợp” là yếu tố then chốt, quyết định tính khả thi và công bằng của chính sách. Khác với nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá phù hợp vẫn là sản phẩm của thị trường, nhưng được định hướng và kiểm soát thông qua cơ chế khung giá trần và lợi nhuận giới hạn.

Ông phân tích, “giá phù hợp” nên được hiểu là mức giá tương thích với thu nhập trung bình của người dân tại từng địa phương, xác định dựa trên chi phí đầu tư, giá đất, lợi nhuận hợp lý của chủ đầu tư và năng lực chi trả thực tế. Mức giá này cần linh hoạt theo vùng, miền, thay vì ấn định thống nhất trên toàn quốc.

Theo luật sư Hà, mức độ hấp dẫn của các ưu đãi sẽ là yếu tố động lực quyết định việc doanh nghiệp có tham gia phát triển phân khúc này hay không. Trong bối cảnh biên lợi nhuận của phân khúc trung và cao cấp vẫn cao hơn đáng kể, nếu chính sách hỗ trợ không đủ mạnh hoặc thủ tục hành chính chưa thực sự thông thoáng, doanh nghiệp sẽ khó có động lực dịch chuyển sang phân khúc “giá phù hợp”.

Như vậy, cùng với việc xác định rõ tiêu chí và cơ chế kiểm soát giá, việc thiết kế gói ưu đãi tài chính và đất đai đủ sức hấp dẫn sẽ là điều kiện tiên quyết để mô hình nhà ở thương mại giá phù hợp không chỉ dừng ở ý tưởng thí điểm, mà có thể triển khai hiệu quả trên thực tế.

Ở góc độ quy hoạch, ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc SGO Homes, Phó Chủ tịch Hội đồng nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam cho rằng cần định vị phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp theo bán kính hợp lý so với trung tâm đô thị, gắn với chính sách thuế đất phù hợp.

Theo ông Chung, khu vực trung tâm nên ưu tiên sản phẩm cao cấp và công trình điểm nhấn, còn nhà ở giá phù hợp nên bố trí tại vành đai mở rộng, khu vực giãn dân, gần các trục giao thông mới, như ngoài Vành đai 3.5 hoặc quanh Vành đai 4 tại Hà Nội. Các khu vực này cần bảo đảm hạ tầng và tiện ích cơ bản để thu hút nhu cầu ở thực.

Ông đề xuất quỹ đất phát triển phân khúc này nên được bố trí riêng, tập trung, không đan xen với dự án thương mại thông thường. Trong quy hoạch 1/2.000, ngoài 20% quỹ đất cho nhà ở xã hội, có thể bổ sung khoảng 30% cho nhà ở thương mại giá phù hợp, triển khai thí điểm trước tại các đô thị lớn rồi nhân rộng.

Diệu Hoa