Chứng khoán
Hai áp lực đẩy cổ phiếu ngành bất động sản về gần đáy
Cổ phiếu bất động sản giảm mạnh trong bối cảnh Chính phủ triển khai nhiều biện pháp nhằm kiểm soát và ổn định thị trường.
Trong các phiên giao dịch sau Tết, nhóm cổ phiếu ngành BĐS tiếp tục chạm đáy với hàng loạt các cổ phiếu của ngành được chiết khấu giảm tới 50%.
Điển hình cổ phiếu VHM từ vùng đỉnh 144.000 đồng/cp giảm mạnh về vùng giá 95.000 đồng/cp; Nhóm cổ phiếu BĐS như CII, DXG, PDR, CEO về gần giá trị sổ sách. Phiên giao dịch cuối tuần CEO còn 16.000 đồng/cp; PDR còn 15.600 đồng/cp; CII còn 16.250 đồng/cp; DXG còn 14.000 đồng/CP.
Nhóm cổ phiếu ngành BĐS đã về đáy hay chưa, và đâu là nguyên nhân khiến nhóm ngành này giảm sâu như vậy?
Nhận định về nhóm cổ phiếu ngành BĐS, các chuyên gia chứng khoán VNDirect cho rằng, áp lực thứ nhất đến từ yêu cầu kiểm soát và minh bạch thị trường.
Cụ thể, từ ngày 1/3, mỗi tài sản bất động sản tại Việt Nam sẽ được cấp một mã định danh điện tử riêng. Mã định danh bao gồm các thông tin cơ bản như mã thửa đất, thông tin dự án, lịch sử giao dịch, hồ sơ pháp lý và tình trạng sở hữu.
Cùng với đó, Chính phủ yêu cầu Ngân hàng Nhà nước yêu cầu các tổ chức tín dụng kiểm soát tốc độ tăng trưởng dư nợ cho vay BĐS không vượt quá tốc độ tăng trưởng tín dụng chung của chính tổ chức đó so với cuối năm 2025. Đồng thời, tăng trưởng tín dụng trong 3 tháng đầu năm 2026 không được vượt quá 25% chỉ tiêu cả năm.
Đánh giá về các chính sách điều hành của Nhà nước trong việc chuyển thị trường bất động sản từ mô hình tăng trưởng dựa trên đầu cơ và kỳ vọng sang vận hành dựa trên minh bạch, kỷ luật tài chính và dựa trên cung cầu thực, chuyên gia cho rằng việc chuẩn hóa dữ liệu giao dịch góp phần hạn chế đầu cơ, nâng cao hiệu quả quản lý thuế, đồng thời buộc điều chỉnh thị trường hoạt động theo hướng minh bạch hơn. Đây là áp lực thứ nhất khiến cổ phiếu ngành BĐS tiếp tục rơi sâu và chạm đáy,
Áp lực thứ hai, thị trường trái phiếu cũng còn áp lực vốn đối với doanh nghiệp bất động sản. Chứng khoán MBS thống kê trong tháng 1, lãi suất bình quân gia quyền toàn thị trường trái phiếu doanh nghiệp đạt khoảng 8,1%, đi ngang so với tháng trước. Tuy nhiên, riêng nhóm BĐS ghi nhận mức lãi suất bình quân lên tới 13,5% - cao nhất trong 22 tháng.
Mức lãi suất này đến từ đợt phát hành riêng lẻ duy nhất trong tháng của Công ty Cổ phần Tập đoàn Khải Hoàn Land với giá trị 190 tỷ đồng, kỳ hạn 5 năm. Không chỉ chi phí vốn cao, rủi ro thanh toán vẫn hiện hữu. Tháng 1/2026 ghi nhận 6 mã trái phiếu chậm trả gốc/lãi với tổng giá trị khoảng 3,1 tỷ đồng. Trong đó có một mã công bố chậm trả lần đầu là lô trái phiếu chuyển đổi quốc tế của Novaland.
Như vậy, lũy kế đến hết tháng 1/2026, tổng giá trị trái phiếu đang chậm thực hiện nghĩa vụ thanh toán ước khoảng 15.700 tỷ đồng, tương đương 1,1% dư nợ trái phiếu doanh nghiệp toàn thị trường. Đáng chú ý, nhóm BĐS tiếp tục chiếm tỷ trọng cao nhất, gần 70%, cho thấy áp lực tài chính tập trung chủ yếu ở nhóm ngành này.
Chưa hết, áp lực đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp dự kiến gia tăng trong quý II và quý III/2026, trong đó BĐS vẫn là nhóm chiếm tỷ trọng lớn. Trong khi đó, khả năng tiếp cận nguồn vốn mới - từ phát hành trái phiếu đến vay tín dụng được dự báo tiếp tục bị kiểm soát chặt cả về điều kiện phát hành lẫn chi phí vốn.
Trong bối cảnh đó, các doanh nghiệp có nền tảng tài chính yếu, đòn bẩy cao và danh mục dự án kém thanh khoản sẽ đối mặt với nhiều rủi ro về thanh khoản lẫn dòng tiền. Điều này cho những áp lực đè nặng khiến cổ phiếu BĐS chạm đáy và khả năng khó có sóng lớn trong năm 2026.