Thị trường

Trong báo cáo triển vọng ngành bất động sản Việt Nam 2026 vừa công bố, S&I Ratings cho biết, giá bất động sản tại Việt Nam đã tăng hơn 30% trong năm 2025, chủ yếu do nguồn cung khan hiếm trong khi nhu cầu vẫn duy trì ở mức cao. Đáng chú ý, giá căn hộ tại nhiều khu vực đã vượt quá khả năng chi trả của nhóm người mua ở thực, đặc biệt là các hộ gia đình có thu nhập trung bình.

Theo S&I Ratings, tại Hà Nội, thị trường vẫn duy trì trạng thái nóng khi người mua để ở sẵn sàng chấp nhận mức giá cao dù giá căn hộ đã tăng 24% trong 2025, phân khúc dưới 60 triệu/m2 đang dần biến mất. Nguồn cung tại khu vực ngoại thành, cách vành đai trong trung tâm khoảng 18km, đạt 39.800 căn. Trong đó, Hà Nội chiếm 60%, Hưng Yên chiếm 40%, tăng mạnh so với mức 7% trong năm 2024.

Trong khi đó, thị trường bất động sản TP HCM phân hóa rõ rệt về phân khúc và nhóm khách hàng hậu sáp nhập. Năm 2025, tổng nguồn cung căn hộ 24.443 căn, với 29% đến từ khu vực TP HCM (cũ). Nguồn cung nhà thấp tầng 5.513 căn và tập trung chủ yếu tại khu vực này với tỷ trọng 89%.

Sức cầu vẫn duy trì ở mức ổn định khi tỷ lệ hấp thụ căn hộ đạt 82% tại khu vực TP HCM mở rộng và 73% tại TP HCM (cũ). Đối với sản phẩm thấp tầng, tỷ lệ tiêu thụ lần lượt đạt 71% và 70%.

Về giá, S&I Ratings cho biết mặt bằng giá sơ cấp tại khu vực trung tâm phổ biến khoảng 120 - 140 triệu đồng/m2, giá bình quân toàn thị trường 92 triệu đồng/m2. Trong khi giá thứ cấp chỉ dao động 50 - 65 triệu đồng/m2 do phần lớn giao dịch tập trung tại các khu vực vùng ven.

Nhu cầu căn hộ tại TP HCM và Bình Dương (cũ) vẫn duy trì mức trung bình, nhưng sự phân hóa phân khúc và nhóm khách hàng ngày càng rõ nét. Bình Dương chủ yếu thu hút nhóm khách có khả năng chi trả vừa phải. Ngược lại, trung tâm TP HCM hướng đến nhóm khách hàng có tài chính tốt hơn và độ tuổi lớn hơn, với tỷ trọng cao ở phân khúc cao cấp 36% và hạng sang 43%.

Nhận định về triển vọng của thị trường trong thời gian tới, S&I Ratings cho rằng, một trong những yếu tố được đánh giá sẽ thúc đẩy thị trường trong giai đoạn tới là làn sóng đầu tư công quy mô lớn. Chính phủ ưu tiên đầu tư hạ tầng nhằm thúc đẩy tăng trưởng GDP giai đoạn 2026 - 2027. S&I Ratings đánh giá, việc đẩy mạnh triển khai các dự án hạ tầng trọng điểm và tái quy hoạch lại Hà Nội và TP HCM sẽ tạo ra những thay đổi đáng kể trong cấu trúc cung - cầu bất động sản.

Các tuyến giao thông và hạ tầng kết nối liên vùng giúp mở rộng không gian đô thị, thúc đẩy quá trình giãn dân ra khu vực ven đô và các đô thị vệ tinh. Việc kết nối thuận tiện hơn giữa nơi ở - nơi làm việc sẽ làm gia tăng sức hấp dẫn của các khu vực dọc theo các trục hạ tầng mới, qua đó tái phân bổ nhu cầu trên thị trường.

“Việc tăng tốc đầu tư vào các dự án hạ tầng then chốt trong 5 năm tới sẽ đóng vai trò là động lực tăng trưởng chủ đạo của thị trường. Hạ tầng tốt hơn không chỉ cải thiện khả năng kết nối liên vùng mà còn góp phần hình thành các cực phát triển mới dọc theo các trục giao thông quan trọng”, S&I Ratings nhận định.

Đồng thời cho rằng, mô hình phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng (TOD) được kỳ vọng sẽ thúc đẩy giá bán tại vùng ven, ngoài vành đai 3 và khuyến khích phát triển các dự án đa chức năng, hỗ trợ giãn dân và tái cấu trúc đô thị.

Tại họp báo Chính phủ thường kỳ tháng 2 mới đây, ông Hà Quang Hưng - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cũng nhận định, thị trường bất động sản năm 2026 được kỳ vọng cải thiện cả về nguồn cung lẫn nhu cầu. Ở phía cung, các dự án từng bị vướng mắc pháp lý, đình trệ hoặc chậm triển khai sẽ từng bước được tái khởi động, qua đó tạo ra lượng sản phẩm lớn hơn so với năm 2025.

Ông Hà Quang Hưng đánh giá, việc khơi thông nguồn cung không chỉ giúp gia tăng số lượng sản phẩm trên thị trường mà còn góp phần điều tiết mặt bằng giá, giảm áp lực tăng nóng. Nhờ vậy, những người có nhu cầu ở thực sẽ có thêm cơ hội tiếp cận các sản phẩm nhà ở phù hợp với khả năng tài chính.

Ông cũng nhận định, tính thanh khoản của thị trường được dự báo sẽ phục hồi theo hướng thực chất hơn, gắn với nhu cầu ở thực và xu hướng đầu tư dài hạn thay vì các chu kỳ tăng trưởng nóng mang tính đầu cơ. Các phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và nhà ở thương mại giá rẻ sẽ tiếp tục được ưu tiên phát triển trong thời gian tới, phù hợp với định hướng bảo đảm an sinh xã hội và phát triển bền vững.

Tuy nhiên, ông cũng lưu ý rằng thị trường bất động sản vẫn chịu tác động từ nhiều yếu tố kinh tế vĩ mô như biến động lãi suất, các quy chuẩn và tiêu chuẩn về nhà ở, yêu cầu bảo vệ môi trường cũng như định hướng phát triển đô thị bền vững. Vì vậy, công tác điều hành cần gắn chặt với mục tiêu thúc đẩy tăng trưởng nhưng đồng thời phải kiểm soát tốt rủi ro.

Đình Đại