Chính sách - Quy hoạch

Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) vừa có văn bản góp ý dự thảo Nghị quyết của Chính phủ về thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp. Trong đó, nhiều đề xuất liên quan đến cơ chế giá, lợi nhuận, quỹ đất và điều kiện mua bán được đưa ra nhằm bảo đảm tính khả thi khi triển khai.

Phân cấp địa phương quyết định giá bán

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng để chính sách phù hợp với điều kiện thực tế của từng địa phương cũng như bối cảnh thị trường hiện nay, cần phân cấp và giao thẩm quyền cho Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định mức “trần” giá bán đối với nhà ở thương mại giá phù hợp.

Theo đề xuất của Hiệp hội, đối với các dự án căn hộ chung cư có 1–2 phòng ngủ, giá bán có thể dao động trong khoảng 30–70 triệu đồng mỗi mét vuông. Như vậy, giá trị mỗi căn hộ dự kiến vào khoảng 2–5 tỷ đồng, tùy theo điều kiện phát triển kinh tế – xã hội và mặt bằng giá nhà tại từng địa phương.

HoREA cho rằng khi địa phương xác định được mức giá trần phù hợp, các doanh nghiệp bất động sản có năng lực tài chính tốt hoặc có khả năng tiết giảm chi phí và lợi nhuận hoàn toàn có thể đưa ra sản phẩm với mức giá thấp hơn trần quy định, qua đó tạo lợi ích trực tiếp cho người mua nhà.

Không nên khống chế lợi nhuận dự án

Một nội dung khác được HoREA đề nghị điều chỉnh là quy định về lợi nhuận định mức. Theo dự thảo Nghị quyết, chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại giá phù hợp được hưởng lợi nhuận tối đa 15% tổng vốn đầu tư của dự án.

Tuy nhiên, Hiệp hội cho rằng quy định này chưa thực sự hợp lý, bởi bản chất của nhà ở thương mại giá phù hợp vẫn là nhà ở thương mại. Vì vậy, Nhà nước không nên can thiệp sâu vào hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp bằng cách áp trần lợi nhuận.

HoREA phân tích rằng việc áp mức lợi nhuận tối đa 15% cũng khó có thể xem là chính sách ưu đãi đối với doanh nghiệp. Trong khi đó, các doanh nghiệp tham gia phát triển loại hình này hoàn toàn trên cơ sở tự nguyện, miễn là đáp ứng các tiêu chí về loại hình sản phẩm và giá bán theo quy định.

Những doanh nghiệp có nguồn vốn chủ sở hữu lớn, chi phí vốn thấp hoặc năng lực quản trị dự án hiệu quả hoàn toàn có thể đạt lợi nhuận cao hơn mức 15%. Vì vậy, Hiệp hội cho rằng không cần thiết áp dụng trần lợi nhuận cố định, tương tự cơ chế từng áp dụng trong gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng theo Nghị quyết 02/NQ-CP năm 2013 của Chính phủ, khi doanh nghiệp được tự chủ trong hoạt động kinh doanh.

Áp dụng cơ chế đặc thù thay vì ưu đãi

Bên cạnh đó, HoREA đề nghị điều chỉnh tiêu đề Điều 5 của dự thảo Nghị quyết theo hướng bỏ cụm từ “ưu đãi”, thay bằng “cơ chế, chính sách đặc thù đối với chủ đầu tư dự án và người mua, thuê mua nhà ở thương mại giá phù hợp”.

Theo Hiệp hội, Luật Nhà ở 2023 chỉ quy định chính sách ưu đãi đối với các dự án nhà ở xã hội, nhà lưu trú công nhân hoặc nhà ở cho lực lượng vũ trang. Người mua và thuê mua nhà ở xã hội cũng được vay vốn ưu đãi thông qua Ngân hàng Chính sách xã hội và các tổ chức tín dụng do Nhà nước chỉ định.

Trong khi đó, nhà ở thương mại giá phù hợp vẫn là nhà ở thương mại, nên không nên áp dụng cơ chế bao cấp hoặc sử dụng ngân sách nhà nước để hỗ trợ trực tiếp. Thay vào đó, Nhà nước chỉ nên thiết kế các cơ chế, chính sách đặc thù nhằm khuyến khích doanh nghiệp tham gia phát triển phân khúc này.

Dành quỹ đất cho nhà ở xã hội

Một nội dung khác được HoREA đề nghị điều chỉnh là quy định cho phép chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại giá phù hợp không phải bố trí quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội trong phạm vi dự án.

Hiệp hội cho rằng quy định này chưa phù hợp với Luật Nhà ở 2023. Theo quy định hiện hành, tại các đô thị loại đặc biệt, loại I, II và III, chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại vẫn phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án để xây dựng nhà ở xã hội, hoặc bố trí quỹ đất ở vị trí khác, hoặc nộp tiền tương đương giá trị quỹ đất theo quyết định của UBND cấp tỉnh.

Do đó, HoREA đề nghị vẫn giữ nghĩa vụ dành quỹ đất cho nhà ở xã hội trong các dự án nhà ở thương mại giá phù hợp, nhằm bảo đảm tính thống nhất của hệ thống pháp luật và tránh việc sử dụng quỹ đất dành cho nhà ở xã hội để phát triển nhà ở thương mại.

Siết điều kiện mua và chuyển nhượng

Ngoài ra, HoREA cũng đề xuất bổ sung quy định cụ thể về đối tượng được mua, thuê mua nhà ở thương mại giá phù hợp. Theo đó, đối tượng được mua bao gồm cá nhân trong nước chưa sở hữu nhà ở, hoặc những người đã có nhà ở nhưng diện tích bình quân dưới 15 m² sàn mỗi người. Nhóm này bao gồm người thu nhập trung bình, thu nhập thấp tại đô thị hoặc người mua nhà lần đầu.

Đáng chú ý, Hiệp hội đề nghị bỏ cụm từ “từ chủ đầu tư” trong quy định “chỉ được mua, thuê mua một nhà ở giá phù hợp từ chủ đầu tư”, thay bằng quy định “chỉ được mua, thuê mua một nhà ở giá phù hợp”. Việc điều chỉnh này nhằm tránh tình trạng lợi dụng chính sách để mua nhiều căn hộ từ các dự án khác nhau.

Đối với việc chuyển nhượng, HoREA đề xuất quy định người mua hoặc thuê mua nhà ở thương mại giá phù hợp không được bán lại trong thời hạn tối thiểu 5 năm kể từ ngày nhận bàn giao nhà, thay vì tính từ thời điểm thanh toán đủ tiền như trong dự thảo.

Trong thời gian này, nếu có nhu cầu bán lại, người mua có thể chuyển nhượng cho chủ đầu tư hoặc cho đối tượng đủ điều kiện mua nhà ở thương mại giá phù hợp. Theo HoREA, quy định này vừa kiểm soát được đầu cơ, vừa tạo sự linh hoạt cho người mua trong trường hợp thay đổi nơi làm việc hoặc điều kiện sinh sống.

Diệu Hoa