Thị trường

Tại khu vực phía Đông Hà Nội, anh Nguyễn Văn Hùng, một môi giới bất động sản lâu năm cho biết lượng nhà đầu tư ký gửi bán lại sản phẩm tại một đại dự án thời gian gần đây tăng rõ rệt. Trung bình mỗi ngày có khoảng 2 - 4 khách hàng liên hệ nhờ bán, cả sản phẩm căn hộ chung cư và các sản phẩm thấp tầng.

Thị trường bước vào giai đoạn điều chỉnh

Theo anh Hùng, phần lớn nhà đầu tư hiện mới chỉ chấp nhận “cắt lãi” thay vì bán lỗ. So với giá mua ban đầu, nhiều người vẫn còn khoản lợi nhuận khoảng 10%. Nếu bán ra từ khoảng nửa năm trước, mức chênh lệch có thể cao hơn đáng kể.

Tuy nhiên, nhiều nhà đầu tư từng kỳ vọng lợi nhuận lớn hơn nên khi thị trường chững lại, không ít người rơi vào thế khó. Trong bối cảnh lãi suất có xu hướng tăng, trong khi nhiều chương trình ân hạn lãi suất sắp kết thúc vào khoảng tháng 4 – 5 tới, một số nhà đầu tư bắt đầu tính toán bán bớt tài sản để giảm áp lực tài chính.

Dù vậy, thanh khoản thị trường hiện khá chậm. Theo môi giới này, nhiều người mua vẫn đang chờ đợi thêm các đợt cắt lỗ sâu hơn nên dù chủ nhà giảm giá, giao dịch vẫn chưa diễn ra.

Trong khi đó, ở một đại dự án khác ở phía Đông Nam Hà Nội, tình trạng tương tự đang diễn ra, thậm chí có những nhà đầu tư bắt đầu chịu lỗ. Những người sử dụng đòn bẩy tài chính cao thời điểm này phải chuẩn bị tâm lý chấp nhận giảm phần chênh nếu muốn thoát hàng.

Theo ghi nhận từ thị trường, một số căn liền kề hiện đã giảm khoảng 800 triệu đến 1 tỉ đồng so với 4 – 5 tháng trước nhưng vẫn khó tìm được người mua. Theo chuyên gia, sự chững lại hiện nay không chỉ do yếu tố lãi suất. Nguyên nhân sâu xa nằm ở việc giá bất động sản đã tăng mạnh trong nhiều năm, trong khi biên lợi nhuận đầu tư ngày càng thu hẹp.

Dữ liệu từ CBRE Việt Nam cho thấy lợi suất cho thuê căn hộ tại Hà Nội hiện chỉ còn khoảng 3,4%, giảm đáng kể so với mức hơn 5% cách đây vài năm. Trong khi đó, giá căn hộ tại nhiều khu vực từng tăng tới 30 - 40% mỗi năm, khiến khoảng cách giữa giá mua và thu nhập từ cho thuê ngày càng lớn.

Khi biên độ tăng giá kỳ vọng chỉ quanh mức 5% mỗi năm, trong khi lãi vay phổ biến ở mức 10 - 12%, nhà đầu tư tự nhiên trở nên thận trọng hơn.

Theo đó, tâm lý thị trường hiện cũng đã thay đổi đáng kể so với đầu năm 2025, khi nhiều người lo ngại nếu không mua ngay sẽ bỏ lỡ cơ hội tăng giá. Đến cuối năm 2025 và đầu năm 2026, người mua có xu hướng quan sát và cân nhắc kỹ hơn trước khi xuống tiền.

Áp lực tài chính có thể tăng trong nửa cuối năm

Ở góc nhìn khác, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc thị trường nhà ở CBRE Việt Nam, cho rằng áp lực tài chính sẽ gia tăng trong nửa cuối năm 2026 khi nhiều khoản vay phát sinh từ cuối năm 2024 bước vào giai đoạn tính lãi thực tế.

Theo ông, quá trình này có thể thúc đẩy một chu kỳ thanh lọc trên thị trường, buộc những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy quá mức phải rời khỏi cuộc chơi, đồng thời mở ra cơ hội cho dòng vốn dài hạn mua lại tài sản với mức chiết khấu sâu.

Thực tế trên thị trường thứ cấp cho thấy một số tài sản đã được chào bán thấp hơn khoảng 15 - 30% so với giai đoạn đỉnh. Ở nhiều khu vực vùng ven từng xảy ra sốt đất cục bộ, tình trạng “trắng bên mua” cũng đang xuất hiện.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng Giám đốc DKRA Group, nhìn nhận trong giai đoạn hiện nay, giới đầu tư bất động sản đều khá thận trọng. Phần lớn đều không còn mặn mà với việc mua tích lũy hoặc đầu tư các dự án nhà ở hình thành trong tương lai, ngoại trừ những người có nhu cầu mua nhà để ở ngay.

"Nhà đầu tư lo ngại lãi vay sẽ ăn mòn lợi nhuận, thậm chí có thể bị âm nếu thanh khoản chậm, dòng tiền bị kẹt lâu. Thị trường bất động sản thường có xu hướng tỉ lệ nghịch với lãi suất, vì vậy nếu lãi suất chưa giảm thì áp lực còn kéo dài" - ông nói.

Đại diện một doanh nghiệp bất động sản cho rằng ngoài yếu tố lãi suất, các quy định pháp lý mới cũng khiến thị trường trở nên thận trọng hơn.

"Các luật liên quan như Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 yêu cầu chặt chẽ hơn về điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai, khiến chủ đầu tư khó huy động vốn hơn. Bên cạnh đó, việc áp dụng bảng giá đất mới từ năm 2026 theo hướng tiệm cận giá thị trường cũng được dự báo sẽ khiến giá bất động sản khó giảm sâu để thu hút người mua" - chủ doanh nghiệp này nói.

Diệu Hoa