Kiến nghị
Hoàn thiện cơ chế xử lý quỹ đất thanh toán dự án BT
VCCI đưa ra nhiều góp ý tập trung vào việc hoàn thiện phương pháp xác định giá trị quỹ đất, bảo đảm phản ánh đúng chi phí thực tế và xử lý các tình huống phát sinh trong quá trình triển khai dự án BT.
Trong bối cảnh nhiều dự án BT vẫn gặp vướng mắc ở khâu xác định giá trị quỹ đất thanh toán, việc Bộ Tài chính xây dựng Dự thảo Nghị quyết quy định xử lý khó khăn, vướng mắc về quỹ đất dự kiến thanh toán cho nhà đầu tư thực hiện dự án BT (Dự thảo) được cộng đồng doanh nghiệp đặc biệt quan tâm.
Mới đây, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) đã có văn bản góp ý Dự thảo. VCCI cho biết, một trong những khoảng trống đáng chú ý là chưa có quy định rõ về việc xử lý chi phí lấn biển do nhà đầu tư ứng trước.
Cụ thể, Điều 2 Dự thảo quy định việc xác định giá trị quỹ đất hình thành sau khi lấn biển căn cứ vào giá đất tại bảng giá đất của khu vực đất liền liền kề và hệ số điều chỉnh giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành. Tuy nhiên, Dự thảo chưa quy định rõ trường hợp nhà đầu tư tự nguyện ứng trước kinh phí để thực hiện hoạt động lấn biển nhằm tạo quỹ đất thanh toán.
Trên thực tế, chi phí lấn biển thường rất lớn và là yếu tố trực tiếp tạo lập quỹ đất để thanh toán cho dự án BT. Nếu chi phí này không được tính đến khi xác định giá trị quỹ đất thanh toán thì sẽ không phản ánh đúng giá trị thực tế của quỹ đất và có thể làm giảm động lực của nhà đầu tư trong việc ứng vốn thực hiện lấn biển. Việc quyết toán chi phí lấn biển thực tế sẽ được thực hiện theo pháp luật đất đai.
Từ thực tế đó, doanh nghiệp kiến nghị bổ sung quy định theo hướng trong trường hợp có thể xác định được chi phí lấn biển theo quy định của pháp luật về xây dựng và nhà đầu tư tự nguyện ứng vốn thực hiện, thì giá trị quỹ đất thanh toán cần được xác định sau khi trừ đi khoản chi phí này.
Một điểm nghẽn khác được VCCI chỉ ra là quy định về khấu trừ chi phí xây dựng hạ tầng tại Điều 3 của Dự thảo.
Hiện Dự thảo chỉ cho phép khấu trừ chi phí này đối với các dự án BT chưa có quyết định chủ trương đầu tư và chưa được phê duyệt. Theo doanh nghiệp, quy định này có thể khiến nhiều dự án đang trong quá trình lập hoặc điều chỉnh báo cáo nghiên cứu tiền khả thi, khả thi không được tính toán đầy đủ chi phí, dù trên thực tế các khoản chi này vẫn phát sinh.
Do đó, cộng đồng doanh nghiệp đề xuất mở rộng phạm vi áp dụng, cho phép khấu trừ chi phí xây dựng hạ tầng đối với cả các dự án đang trong quá trình lập hoặc điều chỉnh báo cáo nghiên cứu tiền khả thi, báo cáo nghiên cứu khả thi của dự á, nhằm bảo đảm tính đầy đủ và hợp lý khi xác định giá trị quỹ đất thanh toán.
Liên quan đến phương pháp xác định giá đất, VCCI cho rằng Dự thảo vẫn còn thiếu hướng dẫn cụ thể trong một số tình huống phổ biến.
Cụ thể, Dự thảo mới đề cập đến trường hợp giá đất của khu đất chưa có trong bảng giá đất và phải tham chiếu khu vực tương tự. Trong khi đó, thực tế tồn tại không ít trường hợp giá đất đã được quy định trực tiếp trong bảng giá đất và đã bao gồm chi phí hạ tầng.
Việc thiếu quy định rõ ràng cho từng trường hợp có thể dẫn đến cách hiểu và áp dụng khác nhau giữa các địa phương. Do đó, doanh nghiệp kiến nghị cần phân định cụ thể đối với trường hợp khu đất chưa có giá trong bảng giá đất thì xác định theo khu vực, vị trí có điều kiện hạ tầng tương tự; còn với trường hợp giá đất đã được quy định và đã bao gồm chi phí hạ tầng thì sử dụng trực tiếp mức giá này làm căn cứ tính toán.
Theo VCCI, việc làm rõ sẽ giúp bảo đảm tính thống nhất khi áp dụng, đồng thời phù hợp với nguyên tắc xác định thông tin tài sản so sánh theo quy định hiện hành.
Một nội dung khác được cộng đồng doanh nghiệp đặc biệt quan tâm là quy định chuyển tiếp. Hiện Dự thảo chưa đề cập đến các dự án BT đã được quyết định chủ trương đầu tư nhưng chưa xác định được giá trị quỹ đất thanh toán.
Trên thực tế, nhiều dự án hạ tầng cấp bách đang rơi vào tình trạng “đứng chờ” do vướng mắc ở khâu xác định giá đất. Nếu không có cơ chế xử lý phù hợp, các dự án này có nguy cơ tiếp tục bị đình trệ, ảnh hưởng đến tiến độ phát triển hạ tầng. Vì vậy, doanh nghiệp đề xuất bổ sung điều khoản chuyển tiếp theo hướng cho phép áp dụng Nghị quyết đối với các dự án đã được quyết định chủ trương đầu tư nhưng chưa xác định được giá trị quỹ đất thanh toán, qua đó tháo gỡ điểm nghẽn và thúc đẩy triển khai dự án.