Thị trường

Từ đầu năm đến nay, lãi suất cho vay bất động sản tại nhiều ngân hàng đã được điều chỉnh tăng. So với các lĩnh vực khác như sản xuất kinh doanh hay vay mua ô tô, lãi suất bất động sản hiện cao hơn khoảng 1-1,5 điểm phần trăm, phản ánh mức độ rủi ro và định hướng kiểm soát tín dụng vào lĩnh vực này.

Áp lực dồn lên người vay

Đặc biệt, với nhóm ngân hàng nước ngoài vốn có lợi thế chi phí vốn cũng điều chỉnh tăng lãi suất từ 1,5-2 điểm phần trăm so với năm trước. Đơn cử như Woori Bank áp dụng mức 9%/năm cố định trong năm đầu tiên, 9,6%/năm trong 2 năm đầu; Shinhan Bank triển khai các gói vay mua nhà từ 8,95%/năm trong 1 năm hoặc 9,6%/năm trong 2 năm.

Với khối nội, tại BIDV, lãi suất cho vay bất động sản được niêm yết từ 9,7%/năm trong 6 tháng đầu, nhưng sau thời gian ưu đãi, lãi suất thả nổi có thể vượt 12%/năm. Vietcombank đang áp dụng mức 9,6%/năm trong 6 tháng đầu, 9,9%/năm trong 12 tháng, 13,6%/năm trong 18 tháng và có thể lên tới 13,9%/năm với khoản vay 24 tháng.

Trong khi đó, VietinBank công bố mức lãi suất hơn 12%/năm, cố định trong 2 năm đầu đối với các khoản vay mua nhà ở, nhà dự án và nhà ở xã hội. Ở nhóm ngân hàng thương mại cổ phần, ACB duy trì mức cao nhất khoảng 11,2%/năm cố định trong 5 năm, MSB áp dụng 8,8%/năm trong 2 năm đầu, còn TPBank đưa ra mức khoảng 10,6%/năm trong 18 tháng đầu.

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam việc lãi suất tăng cao đang tạo áp lực đáng kể lên người vay mua nhà. Không ít trường hợp bị chuyển từ mức lãi suất ưu đãi 5-6%/năm lên 11-12%/năm, thậm chí cao hơn, khiến các kế hoạch tài chính ban đầu bị đảo lộn, đặc biệt với nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy để “lướt sóng”.

Áp lực này được dự báo sẽ rõ nét hơn trong giai đoạn 2027-2028, khi nhóm khách hàng vay mua nhà từ năm 2025 đồng loạt hết thời gian ưu đãi và ân hạn nợ gốc. Trong bối cảnh giá bất động sản ở mức cao, nếu thu nhập không tăng tương ứng và thị trường không có dư địa tăng giá đủ mạnh, rủi ro tài chính sẽ gia tăng.

Ở góc nhìn tích cực hơn, chuyên gia tài chính Nguyễn Quang Huy, Khoa Tài chính - Ngân hàng, Đại học Nguyễn Trãi cho rằng mức lãi suất cao hiện nay chỉ mang tính cục bộ, không phản ánh toàn bộ thị trường. Theo ông, lãi suất luôn biến động theo cung – cầu vốn và chi phí đầu vào, trong khi thị trường vẫn tồn tại sự cạnh tranh giữa các ngân hàng.

Mức lãi suất 12-15%/năm chủ yếu xuất hiện ở các khoản vay thả nổi sau ưu đãi, chưa phải mặt bằng phổ biến. Dù gây áp lực trong ngắn hạn, nhưng về dài hạn, xu hướng này có thể góp phần hạn chế đầu cơ và giúp thị trường phát triển ổn định hơn.

Chu kỳ lãi suất và bài học quá khứ

Nhận định về vấn đề này, TS Đinh Thế Hiển - Chuyên gia kinh tế cho rằng việc lãi suất cho vay bất động sản tăng cao không phải diễn biến bất thường, mà là hệ quả của giai đoạn tín dụng tăng nóng trước đó.

Cụ thể, từ cuối năm 2025, tín dụng bất động sản đã tăng trên 20%, buộc cơ quan quản lý phải có động thái điều tiết. So với năm 2024, khi lãi suất vay mua nhà chỉ dao động 6-8%/năm và sau ưu đãi ở mức 9-10%, mặt bằng hiện tại 12-14%/năm đã tăng đáng kể.

Nhìn lại các chu kỳ trước, thị trường từng chứng kiến biến động mạnh vào năm 2012, khi lãi suất có thời điểm vượt 20%/năm, khiến thị trường đóng băng và nhiều doanh nghiệp địa ốc lao đao. Giai đoạn cuối năm 2022 – đầu 2023 cũng ghi nhận kịch bản tương tự khi tín dụng bị siết, kéo theo lãi suất tăng và thị trường đảo chiều.

Tuy nhiên, theo TS Đinh Thế Hiển đợt tăng lãi suất hiện nay chưa đạt mức độ căng thẳng như các giai đoạn trước, song vẫn có tác động tương tự về mặt xu hướng. Trong giai đoạn 2026-2028, lãi suất cao sẽ ảnh hưởng toàn diện đến người mua ở thực, nhà đầu tư và cả doanh nghiệp phát triển dự án. “Cơ hội đầu tư ngắn hạn sẽ bị thu hẹp, thị trường bước vào quá trình thanh lọc mạnh hơn, đặc biệt với các hoạt động đầu cơ ngắn hạn”, TS Đinh Thế Hiển nhận định.

Ở góc độ vĩ mô, việc tăng lãi suất được xem là công cụ điều tiết nhằm kiểm soát dòng vốn tín dụng vào bất động sản, trong bối cảnh Chính phủ đặt mục tiêu tăng trưởng cao và cần ưu tiên vốn cho sản xuất kinh doanh.

Các chuyên gia dự báo lãi suất cho vay bất động sản sẽ tiếp tục duy trì ở mức cao trong quý I và quý II/2026. Sau đó, cơ quan quản lý có thể đưa ra các biện pháp nhằm hạ nhiệt, tránh tác động tiêu cực lan rộng tới nền kinh tế. Dù vậy, trong cả năm 2026, mặt bằng lãi suất nhiều khả năng vẫn xoay quanh ngưỡng 12%/năm, trước khi có thể giảm về khoảng 10% vào năm 2027.

Trong bối cảnh đó, người vay cần thận trọng hơn với các quyết định sử dụng đòn bẩy tài chính, trong khi thị trường bất động sản được kỳ vọng sẽ bước vào giai đoạn phát triển bền vững hơn, thay vì tăng trưởng nóng như trước đây.

Diệu Hoa