Cafe địa ốc
Áp lực lãi vay tăng, nhà đầu tư bất động sản cần tìm "điểm rơi" để thoát hàng
Lãi suất thả nổi đã tiệm cận 15%/năm, người vay mua nhà đang chịu áp lực lớn sau khi hết thời gian ưu đãi. Bài toán mua – giữ – bán trở nên khó khăn hơn, đòi hỏi nhà đầu tư phải tính toán kỹ lưỡng.
.jpg)
Thanh khoản là yếu tố sống còn
Thị trường vận động theo chu kỳ, khi đi lên thì giao dịch sôi động, nhưng khi đảo chiều, việc bán ra trở nên rất khó khăn. Rủi ro lớn nhất không nằm ở việc giá tăng hay giảm, mà là khả năng thanh khoản. Nếu không thể bán, nhà đầu tư sẽ mất tính chủ động về dòng tiền, đặc biệt trong bối cảnh áp lực lãi vay gia tăng.
Thực tế cho thấy, đã có nhiều trường hợp “mắc kẹt” trên thị trường trong thời gian dài. Điển hình như khu vực Mê Linh, nơi thị trường suy giảm từ năm 2010 nhưng đến nay vẫn còn nhiều nhà đầu tư chưa thể thoát hàng. Nguyên nhân chủ yếu là do dự án dở dang, vướng pháp lý và thiếu thanh khoản.
Nếu rút lui sớm, phần lớn nhà đầu tư vẫn có thể đạt lợi nhuận nhất định. Ngược lại, việc tiếp tục nắm giữ trong giai đoạn thị trường đi xuống có thể khiến áp lực tài chính gia tăng, thậm chí dẫn đến nguy cơ mất khả năng thanh toán.
Do đó, trong giai đoạn khó khăn, yếu tố cần ưu tiên không phải là giá mua, mà là khả năng bán ra. Những sản phẩm có vị trí thuận lợi, hạ tầng hoàn chỉnh vẫn có cơ hội giao dịch, trong khi các dự án ở xa trung tâm hoặc chưa hoàn thiện thường mất thanh khoản trước tiên. Việc chấp nhận cắt lỗ đúng thời điểm cũng là một lựa chọn cần thiết.
Cân đối dòng tiền, tận dụng cơ hội mới
Áp lực lãi vay đang trở thành biến số quan trọng chi phối quyết định của nhà đầu tư. Với mức lãi suất khoảng 15%/năm, khoản vay 2 tỷ đồng đồng nghĩa với chi phí lãi khoảng 300 triệu đồng mỗi năm. Điều này khiến giá vốn tài sản tăng nhanh, trong khi khả năng tăng giá của thị trường chưa rõ ràng, thậm chí có thể đi ngược lại.
Trong trường hợp không còn nguồn tiền để duy trì lãi vay, việc chủ động xây dựng phương án thoát hàng là cần thiết. Nếu để ngân hàng xử lý tài sản, giá trị thu về thường thấp hơn nhiều so với kỳ vọng, khiến nhà đầu tư chịu thiệt hại lớn.
Nhìn lại giai đoạn đầu những năm 2010, khi lãi suất từng vượt 26%/năm, khi đó, doanh nghiệp của chúng tôi đã quyết định bán toàn bộ danh mục, chấp nhận mức giá thấp hơn thị trường để duy trì dòng tiền. Quyết định này giúp vượt qua giai đoạn khó khăn, trong khi nhiều nhà đầu tư khác rơi vào tình trạng mắc kẹt.
Ở thời điểm hiện tại, việc nắm giữ tiền mặt có thể là một lợi thế. Khi thị trường bước vào giai đoạn điều chỉnh, nguồn cung sẽ trở nên đa dạng hơn, bao gồm cả nhà ở xã hội và các sản phẩm có mức giá phù hợp. Đồng thời, việc siết tín dụng cũng buộc một số nhà đầu tư phải bán tài sản để cân đối dòng tiền, mở ra cơ hội cho những người có tiềm lực tài chính.
Về diễn biến từng phân khúc trong thời gian tới, căn hộ chung cư chủ yếu phục vụ nhu cầu ở thực. Dù có sự tham gia của nhà đầu tư trong thời gian qua, nhưng phân khúc này chịu tác động lớn từ nguồn cung. Khi các khu đô thị mới được phát triển với quy mô lớn, nguồn cung tăng nhanh có thể kéo giá đi xuống.
Ngược lại, đất nền vẫn duy trì sức hút nhờ tính khan hiếm. Trong bối cảnh các đô thị lớn đẩy mạnh giãn dân và tái cấu trúc không gian đô thị, khu vực vùng ven được dự báo sẽ trở thành điểm đến của dòng tiền đầu tư.
Ở các dự án quy mô lớn sắp triển khai, chủ đầu tư khó có thể duy trì mức giá cao như trước mà buộc phải điều chỉnh về ngưỡng hợp lý để đảm bảo thanh khoản. Khi thị trường xuất hiện nhiều chủ thể tham gia hơn, yếu tố cạnh tranh gia tăng sẽ góp phần hình thành mặt bằng giá mới phù hợp hơn với nhu cầu thực.