Thị trường
Thị trường bất động sản đối diện với nhiều thách thức lớn
Theo chuyên gia, thị trường bất động sản dân dụng mặc dù có nhiều yếu tố thuận lợi tác động đến triển vọng tăng trưởng, nhưng cũng đang đối mặt nhiều thách thức lớn trong năm 2026.
Đánh giá về triển vọng của thị trường bất động sản trong năm 2026, VPBankS Research cho rằng, hoạt động cho vay bất động sản được kiểm soát chặt chẽ hơn nhằm hạn chế đà tăng giá nhà. Theo đó, trong tháng 1, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã đưa ra định hướng tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống khoảng 15% cho năm 2026, đồng thời kiểm soát dư nợ bất động sản không vượt quá tốc độ tăng trưởng tín dụng chung tại từng ngân hàng. Việc thắt chặt điều kiện cho vay mua nhà sẽ tác động trực tiếp đến thanh khoản thị trường, đặc biệt ở thị trường thứ cấp, qua đó được kỳ vọng sẽ góp phần giúp hạ nhiệt đà tăng giá nhà.
Bên cạnh đó, hoạt động phê duyệt dự án được đẩy mạnh, gia tăng nguồn cung nhà ở tương lai. Theo Bộ Xây dựng, tính đến cuối quý 4/2025, tổng số dự án đang triển khai xây dựng đạt 1.114 dự án, tương ứng quy mô khoảng 529.029 căn, tăng mạnh so với 937 dự án với khoảng 403.349 căn ghi nhận trong năm 2024. Diễn biến này cho thấy nguồn cung nhà ở đang trong chu kỳ mở rộng trở lại, tạo nền tảng cho tăng trưởng tích cực trong giai đoạn 2026 - 2027.
Cũng theo VPBankS Research, nguồn cung dự kiến sẽ mở rộng tại cả hai thị trường trọng điểm, tuy nhiên giao dịch sẽ tiếp tục dịch chuyển về các khu vực vùng ven và các địa bàn mới được sáp nhập. Theo dự báo của CBRE, Hà Nội được dự báo sẽ chào đón nguồn cung mới khoảng 33.000 căn hộ chung cư và đón thêm khoảng 6.600 căn nhà liền thổ trong năm 2026.
Tại TP HCM, nguồn cung mới được dự báo sẽ tăng tốc, chủ yếu đến từ các khu vực như Bình Dương (cũ) và Bà Rịa – Vũng Tàu (cũ). Khu vực TP HCM (cũ) dự kiến chào đón khoảng 17.000 căn chung cư mới trong năm 2026 (trong đó 60% đến từ các dự án phía Đông), trong khi nguồn cung mới trên địa bàn TP HCM sau sáp nhập dự kiến đạt gần 34.000 căn, với 50% đến từ Bình Dương (cũ). Nguồn cung nhà liền thổ dự kiến đạt khoảng 5.500 căn, chủ yếu đến từ các dự án đại đô thị do những chủ đầu tư lớn triển khai ở phía Đông và Nam thành phố.
VPBankS Research cũng cho rằng, động lực tăng trưởng dài hạn cho thị trường bất động sản được củng cố nhờ kế hoạch giãn dân nội thành và phát triển kinh tế vùng. Theo đó, Hà Nội tăng cường triển khai các khu đô thị mới ở khu vực ngoại thành, trong khi TP HCM đẩy mạnh đầu tư hạ tầng kết nối liên vùng nhằm phục vụ kế hoạch giãn dân. Ngoài ra, tầng giao thông hoàn thiện và phát triển kinh tế vùng giúp tăng nhu cầu nhà ở.
Đồng quan điểm, bà Phạm Thái Thanh Trúc – Giám đốc Phân tích ngành của ACBS cũng nhận định, nguồn cung mới năm 2026 dự kiến tăng ở tất cả các phân khúc nhờ UBND tỉnh/thành phố đẩy nhanh quá trình phê duyệt, tháo gỡ pháp lý dự án và cho thí điểm phát triển nhà ở thương mại trên các loại đất không phải đất ở.
Cụ thể, ở phân khúc căn hộ, tổng nguồn cung mới ở 2 thành phố là Hà Nội và TP HCM (sau sáp nhập) dự kiến tăng 11% so với cùng kỳ, đạt khoảng 67.000 căn; Phân khúc nhà liền thổ, tổng nguồn cung mới ở Hà Nội và TP HCM (sau sáp nhập) dự kiến tăng 30% so với cùng kỳ, đạt hơn 12.000 căn. Trong khi đó, phân khúc nhà ở xã hội được dự báo sẽ tăng mạnh 55% so với năm 2025, với tổng số căn nhà ở xã hội trên cả nước đạt 158.700 căn.
“Do số lượng người nộp hồ sơ mua nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá phù hợp cao hơn nhiều so với số lượng mở bán nên chúng tôi cho rằng nhu cầu mua nhà dự kiến tiếp tục tập trung ở hai phân khúc này. Ngoài ra, cũng có nhu cầu mua các dự án nhà ở thương mại của chủ đầu tư lớn, uy tín, pháp lý minh bạch, nhiều tiện ích, kết nối hạ tầng tốt và có chính sách hỗ trợ lãi suất hấp dẫn”, bà Phạm Thái Thanh Trúc nhận định.
Mặc dù vậy, bà Phạm Thái Thanh Trúc cũng chỉ ra các thách thức lớn mà trường bất động sản dân dụng đối mặt trong năm 2026, cụ thể:
Một là, thách thức về mặt chính sách. Siết tăng trưởng tín dụng: Từ đầu năm 2026, NHNN đã yêu cầu các ngân hàng kiểm soát chặt chẽ tăng trưởng tín dụng bất động sản không được vượt quá tăng trưởng tín dụng chung của nền kinh tế dự kiến là 15%. Nguyên nhân là do năm 2025 tăng trưởng tín dụng của ngành bất động sản ở mức rất cao là 32% so với mức 20,4% năm 2024 và 19% của toàn nền kinh tế.
“Chúng tôi cho rằng các công ty bất động sản lớn, uy tín, có pháp lý dự án minh bạch sẽ được ưu tiên cấp tín dụng còn các công ty bất động sản nhỏ lẻ, chưa hoàn thiện pháp lý dự án có thể gặp khó khăn trong việc tiếp cận vốn ngân hàng và phải huy động qua các kênh khác như trái phiếu”, bà Phạm Thái Thanh Trúc đánh giá.
Cùng với đó là chính sách cấp mã định danh riêng cho từng sản phẩm bất động sản từ 01/03/2026, sẽ giúp tăng tính minh bạch của thị trường, hỗ trợ nhà nước quản lý dữ liệu đất đai hiệu quả hơn, chống thất thu thuế và hạn chế đầu cơ đất đai.
Hai là, thách thức về mặt vĩ mô: Lãi suất tăng tác động tiêu cực đến nhu cầu mua nhà của người dân, kế hoạch mở bán dự án và lợi nhuận của doanh nghiệp bất động sản. Vào tháng 3/2026, lãi suất vay ưu đãi cố định 12 tháng đầu ở mức 8,5-10%, tăng khoảng 2% so với cùng kỳ và 3% so với tháng 3/2024. Lãi suất thả nổi sau thời gian ưu đãi hiện ở mức 12-14%, cũng tăng khoảng 2% so với cùng kỳ và 3% so với tháng 3/2024.
Bên cạnh đó, chi phí đầu vào bao gồm: chi phí giải phóng mặt bằng, tiền thuê đất và tiền sử dụng đất tăng mạnh; giá thép xây dựng tháng 3/2026 tăng khoảng 4% so với trung bình năm 2025 và 6% so với trung bình giai đoạn 2023-2024; giá xi măng tháng 3/2026 tăng 15% so với trung bình năm 2025 và 18% so với trung bình giai đoạn 2023-2024, ... Các yếu tố này đẩy giá bán tăng cao và có thể ảnh hưởng đến biên lợi nhuận của doanh nghiệp bất động sản.