Bất động sản

Ngay sau cam kết với Ngân hàng nhà nước về việc hạ lãi suất, một số ngân hàng đã có động thái cụ thể. Tuy nhiên, theo các chuyên gia lãi suất sẽ khó giảm sâu.

Lãi suất khó giảm sâu

Theo đó, VPBank điều chỉnh giảm lãi suất huy động ở các kỳ hạn từ 6 đến 36 tháng, với mức giảm phổ biến 0,3–0,5%/năm, trong khi giữ nguyên trần lãi suất đối với tiền gửi ngắn hạn dưới 6 tháng.

Tương tự, SeABank cũng hạ lãi suất huy động ở nhóm kỳ hạn trung và dài, mức giảm dao động 0,2–0,3%/năm. Dù vậy, lãi suất ngắn hạn vẫn được giữ ổn định, phản ánh sự thận trọng trong điều hành thanh khoản.

Tuy nhiên, những động thái ban đầu này cho thấy xu hướng hạ lãi suất đang dần hình thành, dù mức độ điều chỉnh còn mang tính thăm dò.

Theo khảo sát, lãi suất vay mua nhà vẫn neo ở mức cao. Tại Vietcombank lãi suất vay mua bất động sản đang ở mức 9,6% mỗi năm nếu cố định 6 tháng và 10,5% mỗi năm nếu cố định 12 tháng, sau đó thả nổi nhưng không thấp hơn 11,1% mỗi năm. VietinBank cũng nâng lãi suất cố định 24 tháng đầu lên trên 12% mỗi năm, rồi áp dụng lãi suất thả nổi với mức sàn 14% mỗi năm.

Trong khi đó, Agribank cho vay bất động sản gần 10% mỗi năm nhưng chỉ cố định trong 1 năm. Nhìn chung, lãi suất vay mua bất động sản tại nhóm ngân hàng lớn đã tăng gần gấp đôi so với mức 6–6,5% mỗi năm của năm trước.

Còn theo khảo sát của VARS IRE, lãi suất vay mua nhà sau giai đoạn ưu đãi hiện phổ biến trong khoảng 12–14%/năm, thậm chí có thời điểm chạm ngưỡng 16%/năm.

Trước đó, nhiều người vay từng tiếp cận các gói tín dụng với lãi suất ưu đãi chỉ 5–6%/năm, nhưng thời gian áp dụng ngắn. Khi chuyển sang cơ chế thả nổi, chi phí tài chính tăng mạnh, khiến nhiều kế hoạch đầu tư bị đảo lộn, đặc biệt với nhóm sử dụng đòn bẩy cao.

Theo ông Đinh Thế Hiển - Chuyên gia kinh tế, diễn biến lãi suất tăng từ cuối năm 2025 đến nay là hệ quả của giai đoạn tín dụng bất động sản tăng nóng trước đó. Khi dòng vốn đổ mạnh vào lĩnh vực này, việc điều tiết trở nên cần thiết nhằm tránh rủi ro hệ thống.

Ông cho rằng, dù chưa đạt mức căng thẳng như giai đoạn 2012 hay biến động mạnh năm 2022, nhưng mặt bằng lãi suất hiện tại vẫn đủ tạo áp lực lớn lên thị trường địa ốc. Tác động không chỉ dừng ở người mua nhà mà còn lan sang các doanh nghiệp phát triển dự án trong giai đoạn 2026–2028.

Ở góc độ vĩ mô, việc duy trì lãi suất ở mức cao đối với bất động sản là một phần trong chiến lược điều tiết dòng vốn, ưu tiên tín dụng cho sản xuất kinh doanh, trong bối cảnh nền kinh tế đặt mục tiêu tăng trưởng hai chữ số.

Dự báo, lãi suất cho vay bất động sản sẽ còn duy trì ở mức cao trong nửa đầu năm 2026 trước khi dần hạ nhiệt từ quý III. Tuy nhiên, trung bình cả năm, mức lãi suất có thể vẫn quanh ngưỡng 12% và chỉ giảm rõ rệt hơn vào năm 2027.

Thanh lọc thị trường, giảm kỳ vọng “lướt sóng”

Từ góc nhìn doanh nghiệp, ông Vũ Cương Quyết đánh giá, biến động lãi suất hiện nay là một “cú rung lắc” cần thiết để thị trường tự điều chỉnh.

Theo ông, giai đoạn vừa qua chứng kiến nhiều nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn. Khi lãi suất tăng, chi phí vốn leo thang buộc một bộ phận phải bán ra, dẫn đến hiện tượng cắt lỗ hoặc giảm kỳ vọng lợi nhuận.

Tuy nhiên, cần phân biệt giữa giảm giá thực sự và điều chỉnh kỳ vọng. Không ít trường hợp nhà đầu tư chỉ hạ mức giá chào bán từ kỳ vọng quá cao về gần hơn với giá trị thực, thay vì chịu lỗ.

Diễn biến này khiến thanh khoản thị trường có xu hướng chậm lại trong ngắn hạn, đồng thời thúc đẩy quá trình thanh lọc. Những nhà đầu tư ngắn hạn, phụ thuộc nhiều vào vốn vay sẽ dần rút lui, nhường chỗ cho nhóm đầu tư dài hạn với tầm nhìn tích lũy tài sản.

Về dài hạn, ông Quyết cho rằng nhu cầu nhà ở vẫn là yếu tố nền tảng giúp thị trường duy trì đà phát triển ổn định. Mức tăng giá hợp lý sẽ quay về khoảng 5–7% mỗi năm, thay vì những giai đoạn tăng nóng 20–30% như trước đây.

Trong bối cảnh đó, việc hạ lãi suất nếu được triển khai đồng bộ và thực chất sẽ đóng vai trò quan trọng trong việc cân bằng lại thị trường, hỗ trợ phục hồi thanh khoản và tạo nền tảng cho chu kỳ tăng trưởng bền vững hơn của bất động sản.

Diệu Hoa