Thị trường

Nền kinh tế Việt Nam khởi đầu năm 2026 với mức tăng trưởng ấn tượng 7,8%, trong đó dòng vốn FDI giải ngân đạt 5,4 tỷ USD – mức cao nhất trong quý đầu năm kể từ 2021. Đây được xem là yếu tố nền tảng, góp phần củng cố niềm tin của nhà đầu tư quốc tế, đồng thời tạo ra nhu cầu ổn định cho các phân khúc bất động sản công nghiệp, văn phòng và căn hộ dịch vụ.

Tuy nhiên, song hành với đó là áp lực lãi suất gia tăng nhanh chóng, đặc biệt lãi suất thả nổi có thể vượt ngưỡng 12%, khiến chi phí vốn tăng cao và tác động trực tiếp đến thanh khoản thị trường. Trong bối cảnh đó, thị trường bất động sản TP HCM đang bước vào một giai đoạn điều chỉnh mang tính tự nhiên, nơi các yếu tố đầu cơ dần bị loại bỏ, nhường chỗ cho những sản phẩm có giá trị sử dụng thực và khả năng vận hành hiệu quả.

Ông Troy Griffiths, Cố vấn Cấp cao, Savills Việt Nam cho biết, các phân khúc thương mại tiếp tục thể hiện khả năng chống chịu tốt nhờ nhu cầu thực ổn định.

Thị trường văn phòng duy trì trạng thái cân bằng với công suất đạt khoảng 88%. Sự xuất hiện của các dự án quy mô lớn, tiêu biểu như IFC TP HCM, không chỉ thu hút khách thuê hạng A mà còn góp phần thúc đẩy khu vực Thủ Thiêm nhanh chóng định vị là trung tâm văn phòng mới của thành phố.

Ở mảng bán lẻ, dù chưa có nguồn cung mới, nhu cầu từ các ngành hàng như F&B, thời trang và giải trí vẫn phục hồi tích cực. Tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng tại TP HCM tăng 13% so với cùng kỳ, đạt khoảng 475 nghìn tỷ đồng, tạo nền tảng cho sự cải thiện công suất thuê trong thời gian tới.

Phân khúc căn hộ dịch vụ cũng đang trải qua quá trình thanh lọc rõ nét. Một số dự án kém hiệu quả đã rời thị trường hoặc tạm ngừng để cải tạo, khiến tổng nguồn cung giảm xuống còn khoảng 7.300 căn. Tuy nhiên, hiệu quả vận hành lại được cải thiện, với công suất thuê duy trì ở mức 84% và giá thuê trung bình đạt gần 600.000 đồng/m²/tháng. Điều này cho thấy thị trường đang dịch chuyển theo hướng nâng chuẩn, ưu tiên chất lượng thay vì số lượng.

Phân khúc căn hộ ghi nhận sự sụt giảm cả về nguồn cung lẫn sức cầu trong quý I/2026. Nguồn cung mới chỉ đạt khoảng 1.900 căn, trong khi tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường giảm xuống còn 40%.

Nguyên nhân chủ yếu đến từ việc chi phí vay tăng cao. Các chương trình hỗ trợ lãi suất 0% gần như không còn, thay vào đó là các gói lãi suất cố định ở mức 9–10%, trong khi lãi suất thả nổi có thể vượt 12%. Điều này tạo áp lực đáng kể lên dòng tiền của người mua, đặc biệt khi giai đoạn ưu đãi kết thúc.

Trong bối cảnh đó, hành vi thị trường đã có sự thay đổi rõ rệt. Người mua trở nên thận trọng hơn, ưu tiên các sản phẩm có mức giá hợp lý và phục vụ nhu cầu ở thực. Nhờ đó, phân khúc căn hộ vừa túi tiền ghi nhận kết quả tích cực hơn, với tỷ lệ hấp thụ cao hơn mức trung bình khoảng 10 điểm phần trăm.

Đáng chú ý, khu Đông tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt khi chiếm tới 85% tổng nguồn cung sơ cấp toàn thị trường, phản ánh xu hướng dịch chuyển ra các khu vực có hạ tầng phát triển và quỹ đất lớn hơn.

Theo Savills, phân khúc biệt thự, nhà phố cũng chịu tác động từ việc kiểm soát tín dụng, với tỷ lệ hấp thụ trong quý I/2026 chỉ đạt khoảng 11%. Các chủ đầu tư trở nên thận trọng hơn trong kế hoạch mở bán, tập trung vào các dự án có pháp lý rõ ràng và tiến độ đảm bảo. Dù vậy, giá sơ cấp vẫn duy trì xu hướng tăng, đạt khoảng 199 triệu đồng/m² đất, cho thấy giá trị của loại hình này vẫn được bảo toàn tại các dự án chất lượng.

Một xu hướng đáng chú ý là sự dịch chuyển nguồn cung ra các khu vực ngoại thành và vùng ven, gắn liền với quá trình phát triển hạ tầng và mở rộng không gian đô thị. Điều này không chỉ góp phần giảm áp lực giá tại khu vực trung tâm, mà còn tạo điều kiện để hình thành các khu đô thị quy mô lớn, đồng bộ hơn trong tương lai.

Nhìn tổng thể, thị trường bất động sản TP.HCM đang bước vào một giai đoạn điều chỉnh cần thiết, với sự sàng lọc mạnh mẽ dưới tác động của lãi suất và chính sách tín dụng.

Dù còn đối mặt với những thách thức trong ngắn hạn, các yếu tố nền tảng như tăng trưởng kinh tế, dòng vốn FDI và quá trình phát triển hạ tầng vẫn đang củng cố triển vọng trung hạn của thị trường.

Sự dịch chuyển về không gian, cùng với xu hướng ưu tiên các sản phẩm có giá trị sử dụng thực và khả năng vận hành tốt, cho thấy thị trường đang từng bước chuyển mình theo hướng minh bạch và bền vững hơn – đặt nền móng cho một chu kỳ phát triển mới trong thời gian tới.

Phương Uyên