Thị trường

Báo cáo thị trường quý I/2026 của Avison Young Việt Nam cho thấy, phân khúc căn hộ tại Hà Nội đang bước vào giai đoạn thiết lập mặt bằng giá mới, trong khi sức mua bắt đầu có dấu hiệu chững lại.

Giá trung bình tiệm cận 4.000 USD/m2

Trong ba tháng đầu năm, thị trường ghi nhận hơn 10.000 căn hộ được chào bán, phần lớn đến từ các chủ đầu tư lớn như Masterise Homes, Sunshine Group hay MIK Group. Điểm chung của nguồn cung này là tập trung vào phân khúc trung cao cấp và cao cấp với vị trí chủ yếu ở khu vực phía Tây Nam và phía Nam thành phố, nơi hạ tầng giao thông đang được đẩy mạnh đầu tư.

Sau kỳ nghỉ Tết Nguyên Đán, lượng sản phẩm mở bán mới tăng mạnh, bổ sung gần 4.000 căn hộ ra thị trường. Tuy nhiên, sự gia tăng nguồn cung không đi kèm với sự đa dạng về phân khúc. Thị trường tiếp tục thiếu vắng sản phẩm vừa túi tiền, trong khi nhu cầu ở thực vẫn tập trung lớn ở nhóm này, tạo ra trạng thái lệch pha rõ nét.

Điểm đáng chú ý nhất trong quý I là sự bứt phá của mặt bằng giá. Theo Avison Young, giá bán sơ cấp trung bình tại Hà Nội đã đạt khoảng 3.950 USD/m2, tăng tới 30% so với cùng kỳ năm trước và thiết lập mức cao mới. Ở các khu vực vùng ven như An Khánh, Hoài Đức hay Dương Nội, giá căn hộ hiện cũng phổ biến từ 2.600 USD/m2, cho thấy xu hướng lan rộng của mặt bằng giá cao ra ngoài trung tâm.

Trong khi đó, phân khúc hạng sang tiếp tục duy trì mức giá vượt trội, trung bình khoảng 6.250 USD/m2. Ngược lại, các dự án có giá dưới 2.200 USD/m2 ngày càng trở nên khan hiếm, gần như biến mất khỏi thị trường sơ cấp.

Đà tăng giá này chủ yếu đến từ áp lực chi phí phát triển dự án. Giá đất tăng theo bảng giá mới, có nơi ghi nhận mức tăng tới 26%, cùng với chi phí vật liệu xây dựng tăng khoảng 3 – 5% và xu hướng còn tiếp diễn trong bối cảnh kinh tế toàn cầu nhiều biến động. Những yếu tố này khiến giá bán sơ cấp trong năm 2026 được dự báo khó có khả năng điều chỉnh giảm.

Thanh khoản suy giảm, tâm lý thận trọng gia tăng

Trái ngược với xu hướng giá, thanh khoản thị trường lại có dấu hiệu đi xuống. Theo ghi nhận của Avison Young, tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới trong quý I chỉ đạt khoảng 40%, cho thấy sức mua chưa theo kịp đà tăng giá. Dù vậy, một số dự án của các chủ đầu tư lớn vẫn ghi nhận kết quả bán hàng khả quan nhờ uy tín và chính sách bán hàng linh hoạt.

Không chỉ thị trường sơ cấp, giao dịch trên thị trường thứ cấp cũng chững lại. Giá bán neo cao trong khi lãi suất vay mua nhà tăng khiến cả nhà đầu tư lẫn người mua ở thực trở nên dè dặt hơn.

Ghi nhận diễn biến tương tự, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao bộ phận nghiên cứu và tư vấn Savills Hà Nội cũng cho biết do phần lớn dự án mở bán trong quý tập trung ở các khu vực xa trung tâm, khiến sức hấp thụ của thị trường bị ảnh hưởng đáng kể.

"Nguồn cung tương lai đang ngày càng dịch chuyển ra các khu vực vùng ven, nơi mức giá duy trì phù hợp hơn với người mua để ở. Tuy nhiên, do khoảng cách về địa lý, thời gian di chuyển vào trung tâm thành phố vẫn còn khá lớn, chính vì vậy, những dự án này chưa thực sự thu hút được người dân từ nội đô về sinh sống", bà Hằng nói.

Bên cạnh đó, yếu tố lãi suất bắt đầu có những biến động từ cuối quý IV/2025 cũng đã tác động rõ nét đến tâm lý người mua nhà, qua đó ảnh hưởng trực tiếp đến số lượng căn hộ giao dịch trong quý I.

Ở khía cạnh khác, bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng giám đốc JLL Việt Nam cho biết từ đầu năm nay, lãi suất cho vay mua bất động sản có xu hướng tăng, đạt mức phổ biến 9-11% một năm trong 6-12 tháng đầu. Điều này khiến nhóm khách hàng phụ thuộc vào vốn vay chịu áp lực lớn hơn từ chi phí lãi và rủi ro lãi suất thả nổi cao sau khi hết thời gian ưu đãi, ảnh hưởng đến tâm lý và khả năng chi trả mua nhà.

Cùng đó, lạm phát cơ bản tăng hơn 3,6% so cùng kỳ năm trước gây áp lực kép lên chủ đầu tư khi họ vừa chịu chi phí xây dựng tăng cao vừa khó bán được hàng do sức mua giảm. "Bối cảnh vĩ mô hiện tại cùng nền giá ở mức cao sẽ khiến nhóm nhà đầu tư lướt sóng dần vắng bóng", bà Trang cho hay.

Về triển vọng, Avison Young dự báo trong giai đoạn 2026 – 2027, Hà Nội có thể đón thêm hơn 40.000 căn hộ mới, chủ yếu đến từ các đại đô thị quy mô lớn tại Đông Anh, Đan Phượng, Gia Lâm và Nam Từ Liêm. Nguồn cung này được kỳ vọng sẽ giúp thị trường đa dạng hơn về sản phẩm và khu vực.

Trong giai đoạn 2028 – 2029, nhiều dự án quy mô lớn dự kiến hoàn thành, với mức giá dao động từ khoảng 2.900 USD/m2 đến gần 6.000 USD/m2. Điều này cho thấy mặt bằng giá cao nhiều khả năng sẽ tiếp tục duy trì, trong khi bài toán cân đối giữa cung và cầu vẫn là thách thức dài hạn của thị trường căn hộ Hà Nội.

Diệu Hoa