Cafe địa ốc

Tuy nhiên, nhìn ở góc độ dài hạn, đây không chỉ là thách thức mang tính chu kỳ mà còn là một “phép thử” cần thiết để tái cấu trúc thị trường theo hướng lành mạnh và bền vững hơn.

Thanh khoản chững lại dưới áp lực chi phí vốn

Trong những tháng đầu năm, lãi suất vay mua nhà tại một số ngân hàng đã tăng nhanh, có thời điểm chạm ngưỡng 15–16%/năm. Diễn biến này ngay lập tức làm gia tăng chi phí tài chính, ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng chi trả của người mua và hiệu quả đầu tư của nhà đầu tư.

Hệ quả là thanh khoản thị trường suy giảm rõ rệt. Sau kỳ nghỉ Tết, tâm lý người mua trở nên thận trọng hơn trong bối cảnh các yếu tố vĩ mô còn nhiều biến động, từ xu hướng lãi suất đến định hướng quy hoạch dài hạn của Thủ đô. Thời gian ra quyết định kéo dài, khiến nhịp độ giao dịch chung chững lại.

Dữ liệu từ Savills Việt Nam cho thấy, trong quý I/2026, nguồn cung căn hộ mới đạt khoảng 6.108 căn, giảm so với cả quý trước và cùng kỳ năm trước. Lượng giao dịch cũng ghi nhận xu hướng tương tự, trong đó phân khúc hạng B tiếp tục giữ vai trò chủ đạo, chiếm khoảng 79% tổng số căn bán được – phản ánh nhu cầu ở thực vẫn là động lực chính của thị trường.

Mặt bằng lãi suất cao, cùng với điều kiện tín dụng ngày càng chặt chẽ, đang làm gia tăng chi phí vốn và thu hẹp khả năng tiếp cận nguồn tài chính của doanh nghiệp bất động sản. Đặc biệt, các dự án có tính khả thi thấp hoặc phụ thuộc lớn vào đòn bẩy tài chính đang chịu áp lực rõ rệt.

Thị trường vì thế bước vào một giai đoạn thanh lọc mạnh mẽ và sâu rộng. Việc tiếp cận vốn từ ngân hàng và các quỹ đầu tư sẽ được kiểm soát chặt chẽ hơn, ưu tiên cho những dự án có pháp lý rõ ràng, đáp ứng nhu cầu thực và có khả năng triển khai hiệu quả.

Trong bối cảnh này, chỉ những doanh nghiệp sở hữu nền tảng tài chính vững chắc, dòng tiền ổn định và khả năng huy động vốn đa dạng mới có thể duy trì tiến độ dự án, đồng thời triển khai các chính sách hỗ trợ lãi suất phù hợp cho khách hàng. Ngược lại, các doanh nghiệp yếu kém, lạm dụng đòn bẩy tài chính sẽ buộc phải tái cấu trúc hoặc rời khỏi thị trường.

Đáng chú ý, sự phân hóa giữa các nhóm doanh nghiệp ngày càng rõ nét. Người mua nhà có xu hướng “chọn mặt gửi vàng”, tập trung vào các chủ đầu tư uy tín. Trong khi đó, các doanh nghiệp có tiềm lực đang tận dụng cơ hội để mở rộng quỹ đất, gia tăng thị phần thông qua các hoạt động mua bán – sáp nhập (M&A).

Cơ hội định hình lại thị trường

Dù mang lại nhiều thách thức trong ngắn hạn, việc lãi suất duy trì ở mức cao lại đóng vai trò như một cơ chế “sàng lọc tự nhiên”, góp phần loại bỏ các yếu tố rủi ro và định hình lại cấu trúc thị trường.

Sau giai đoạn này, thị trường được kỳ vọng sẽ phát triển theo hướng minh bạch và bền vững hơn, với nguồn cung tập trung vào các dự án chất lượng, đáp ứng nhu cầu ở thực. Đồng thời, việc đẩy mạnh đầu tư hạ tầng sẽ mở ra cơ hội phát triển cho các khu vực ngoài trung tâm, nơi có mức giá phù hợp hơn với khả năng chi trả của đại đa số người dân.

Ở góc độ dài hạn, lãi suất cao không đơn thuần là một rào cản, mà còn là “bài kiểm tra năng lực” đối với tất cả các chủ thể tham gia thị trường. Năng lực tài chính, kinh nghiệm phát triển dự án và tư duy quản trị linh hoạt sẽ trở thành những yếu tố quyết định khả năng thích ứng và sự tồn tại của doanh nghiệp bất động sản.

Đỗ Thị Thu Hằng